פרטים עיקריים בחוזה

בחוזה מפורטים הגורמים העיקריים הבאים:

  • פרטי הדירה הנמכרת.
  • מחיר הדירה.
  • סדר התשלומים.
  • מועד מסירת הדירה.

נרחיב מעט על הגורמים הללו:

 

פרטי הדירה: מיפרט הבנייה

מיפרט הבנייה הוא מסמך המצורף לחוזה המכר של דירה חדשה, ומתאר בפרוטרוט את כל חלקי הבניין והדירה, לרבות החומרים והאביזרים, כמותם, איכותם ותכונותיהם.

כל פרט או אביזר בבית שיהיה שונה ממה שרשום במיפרט מהווה הפרת וזה מצד הקבלן.

גם אנו איננו יכולים לדרוש בדיעבד תוספות שאינן מצוינות מראש במיפרט, לכן, עלינו לבחון היטב את המיפרט לפני חתימת החוזה ולבדוק האם הוא ממלא אחרי דרישותינו.

המיפרט כולל בתוכו שלושה חלקים:

  1. פרטי זיהוי הדירה.
  2. תאור הבניין, הדירה, הציוד והאביזרים.
  3. הרכוש המשותף.

אנו צריכים לבדוק את התאמת פרטי זיהוי הדירה: מיקום, מספר גוש/חלקה, סוג זכויות בנכס, המופיעים במפרט, עם אלו המופיעים בחוזה.

עם המפרט עלינו לקבל תכנית מכר שבה מופיעים מידות הדירה וחדריה בקנה מידה של 1:100.

לגבי תאור הציוד והאביזרים בהם ייעשה שימוש בבניית הדירה, יש להיזהר מהמילים "או שווה ערך", שנועדו לאפשר לקבלן לספק חומרים שונים מאלו המובטחים במיפרט – צריך לדרוש ולקבל בדיוק מה שכתוב. כל נסיון של הקבלן לשנות מהמיפרט נצרך להסכמתנו והוא מהווה עילה למו"מ על מחיר חדש ולשיפור תנאים.

 

מעמד הרכוש המשותף

במקרה של רכישת דירה בבית משותף, עלינו לבדוק את תוכניות הבית המשותף כפי העולה ממיפרט הבנייה, ולבחון אלו חלקים יימכרו עם הדירות ואלו יהפכו לרכוש משותף.

לעיתים ניתקל בהדמיה יפהפיה של פרויקט אולם רק לאחר הכניסה נגלה שהחצר המקסימה נמכרה על כל חלקיה לרוכשי דירות הגן.

אלו יכולים לסגור את הגינה בגדר אטומה וגבוהה, ומכל שלל הצמחייה המרשימה שניבטה אלינו מתוך ניירות הכרומו ומהמודל המוקטן לא נזכה להינות אפילו מעלה של גרניום.

לכן אין ללכת שולל אחרי תצוגות תכלית והדמיות יפות, אלא ללכת ולבחון את תכנית הבית המשותף לפרטיה.

החשיבות העליונה נתונה לבדיקת החלקים בבניין שיימכרו עם הדירה שלנו ואשר יוצמדו אליה בנסח הטאבו על שמנו מכאן ולהבא, כגון: חלק מהגג, חנייה, חלק מהגן וכו'.

מובן שבירור החלקים המוצמדים לדירה הוא הכרחי גם בקניית דירה מיד שנייה.

 

מחיר הדירה

אל שלב החוזה מגיעים כמובן אחרי שביצענו סקר שוק מקיף של מחירי דירות דומות באיזור: הן חדשות והן מיד שנייה. את המחיר ההגיוני לתשלום יש לקבוע כמובן לפי רמות המחירים בשוק, לפי טיב הדירה המוצעת, לפי גורמים סביבתיים נוספים, כמו תוכניות הפיתוח העירוניות (תבע"ות) שהוזכרו לעיל ולבסוף תוך התחשבות ביכולותינו הכספיות.

 

מחיר הדירה בפועל

למחיר שהמוכר דורש עבור הדירה מתווספים תמיד תשלומים נוספים המושתים על הקונה: חלקם ישולמו למוכר או לבאי כוחו, וחלקם לגורמים אחרים.

תשלומים נוספים למוכר:

  1. הצמדה של מחיר הדירה למדד כלשהו: בדר"כ לדולר או למדד.
  2. ריבית פיגורים שנקבעת מראש למקרה של אחור בתשלומים.
  3. פיקדון לזכות המוכר: מעין מקדמה שתנוכה מהתשלומים האחרונים.
  4. שכר טירחה לעורך דין שמינה המוכר.
  5. תשלום בגין קבלת ערבות בנקאית.
  6. פיצויים שנקובים בחוזה מראש, במידה ויפר הקונה את החוזה.

תשלומים לגורמים אחרים

  1. שכר טירחת עו"ד מטעם הקונה.
  2. תשלום עבור ביקורת מבנים.
  3. תשלומים עבור חיבור לרשתות המים, הביוב החשמל והטלפון (טופס 4).
  4. תשלומים בגין הוצאת מסמכים כגון: נסח טאבו, מסמכים הקשורים למשכנתא וכו'.

שים לב!

מחיר הדירה הנקוב בחוזה הוא סופי וכולל בתוכו את התשלומים הנלווים השונים.

לעיתים קרובות חסרים בחוזה נושאים שונים, ואז מבקש המוכר תשלום נוסף עבור העברתם לרשותך.

הנה כמה מוקשים נפוצים שיש לנטרל לפני חתימת החוזה:

חנייה: האם מחיר החנייה כלול בחוזה? איזו חנייה נמכרת לך?

גינון: האם הקבלן התחייב לספק לך גינון?

חיבורים של הבניין לרשתות הכלליות: בדוק האם התשלום על חיבור הדירה שלך לרשתות חשמל, גז ומים, כלול כבר במחיר. בכל אופן אל תסכים לתשלום על חיבורים חיצוניים של כל הבניין (ולא רק של דירתך).

מע"מ: האם המחיר כבר כולל מע"מ?

סדר התשלומים

במקרה של קניית דירה חדשה לרוב ידרוש המוכר מן הקונה איזושהי מקדמה על חשבון העבודה, עוד בשלב ראשוני של הפרויקט. החוק אוסר על המוכר לקבל סכום העולה על 15% משווי הדירה, אלא אם כן מסר המוכר לקונה ערבויות או בטחונות לכספו.

סדר העדיפויות מבחינת הקונה לערבויות שכאלה הוא (מהטוב ביותר ומטה):

  1. ערבות בנקאית
  2. פוליסת ביטוח בה רשום הקונה כמוטב, במקרה של הפסקת הפרויקט.
  3. העברת בעלות על שם הקונה.
  4. משכנתא לטובת הקונה.
  5. הערת אזהרה בטאבו לטובת הקונה.

התשלומים על חשבון שווי הדירה נפרשים על פני שלב העבודות, כשכמובן האינטרס שלנו כקונים הוא לאחר אותם עד כמה שניתן (לא שרירותית אלא ע"י משא ומתן).

סדר התשלומים הסטנדרטי המעוגן בחוק והמפרט את מועדי וסכומי התשלומים על חשבון הדירה הוא כדלהלן:

בגמר תיקרת קומת העמודים: 40% ממחיר הדירה.

בגמר בניית שלד הקומה בה נבנית דירתנו: 20% נוספים.

בגמר טיח פנים: 15% נוספים.

בגמר טיח חוץ: 15% נוספים.

בעת מסירת הדירה: 10% אחרונים.

במיקרה בו מסר המוכר לטובת הקונה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, רשאי המוכר לדרוש מהקונה תשלומים גבוהים מהשיעורים הללו.

בקניית דירה מיד שנייה: סדר התשלומים במקרה כזה פתוח לחלוטין למשא ומתן.

נהוג לשלם איזושהי מקדמה בעת חתימת החוזה, אך גם כאן מומלץ לדרוש ערבות בנקאית והכלל לגבי מגבלת 15% כגובה מקדמה מקסימלי תופס גם במקרה זה.

 

מסירת הדירה

בקניית דירה מיד שנייה נקבע מועד המסירה בהסכמה בין שני הצדדים לפי הצרכים השונים: מידת הדחיפות, פתרון מגורים חדש למוכר וכו/ בקניית דירה חדשה המצב מורכב יותר.

כעיקרון, סיומו הפורמלי של פרויקט הבנייה בא לידי ביטוי בהוצאת "תעודת גמר" אותה מקבל הקבלן מהרשויות. בתעודה זו מאושר באופן רשמי שכל האלמנטים בפרויקט: מהבניין ועד פיתוח הגינה והשטחים הציבוריים, הושלמו כחוק.

בפועל, תהליך ההוצאה של תעודת הגמר הוא מסורבל ואיטי.

לעיתים, מסרבת הרשות המקומית לחתום על התעודה בגלל בעיות שלא נפתרו עם הקבלן בנושא אבני השפה האלכסוניים של קצה המדרכה ושאר זוטות מעין אלו. אין בכך כדי להעיד שהדירה לא ראוייה למגורים, או שקיימות בעיות מהותיות בפרויקט.

הגורם החשוב יותר, שעלול לעכב בפועל את כניסתנו לדירה, קיים בשלב

מוקדם הרבה יותר והוא החיבור לרשתות המים, הטלפון והחשמל: חיבור התלוי באישור מהעירייה והידוע בשמו העממי: "טופס 4".

היות והעירייה היא החותמת ומאשרת את טופס 4, הוא מהווה בידיה שוט כנגד הקבלן כדי לאלצו לבצע פעולות ותשלומים שונים.

אחרי שנחתם טופס 4 והתחברנו למים ורשתות החשמל והטלפון, אפשר כבר בדר"כ להיכנס לדירה.

גם אנו מחזיקים בשוט כנגד הקבלן, בדמות התשלומים שאנו עוד חייבים לו, בדר"כ 10% האחרונים ממחיר הדירה שמתקבלים רק לאחר מסירת הדירה. תאריך הכניסה שרשום בחוזה כפוף לאישור הפורמלי של תעודת הגמר, ולאישור זה כפוף גם התשלום האחרון לקבלן.

אם כבר קיבלנו אישור לטופס 4, והדירה ראוייה בפועל למגורים הרי שיש בידינו מרחב תמרון למו"מ: הקבלן מעוניין כמובן לקבל את התשלום האחרון ואנו מעוניינים להיכנס לדירה לאחר שתהיה מושלמת מבחינתנו (לא מעניינים אותנו שיקולי העירייה).

לכן נדרוש מהקבלן שיבצע את כל ההשלמות הקטנות הדרושות בדירה כדי שהכניסה תהיה מושלמת, ובתמורה נעביר לקבלן את התשלום האחרון עוד לפני הוצאת תעודת הגמר.

נושאים נוספים

Loading data ...
Coin Compare
View chart compare
View table compare
שינוי גודל פונט
ניגודיות