בית » משכנתא – איך בכלל מתחילים להבין את המושג המפחיד הזה?

רוצים לחסוף כסף במשכנתא?

רוצים לחסוך במשכנתא שלכם עם עסקה שמתאימה לכם וריביות בתנאים טובים יותר?

אנחנו מזמינים אתכם להשאיר פרטים בטופס הבא ונבחר עבורכם יועץ מתאים ממאגר המומחים שנבחרו על-ידנו

משכנתא

משכנתא – איך בכלל מתחילים להבין את המושג המפחיד הזה?

משכנתא

בין כל הדברים שרובנו לא רוצים להתעסק איתם ומתעלמים בגלוי מהמכתבים והמיילים של החברות נמצאים הנושאים המורכבים "פנסיה" "ומשכנתא". נושאים שאינם ניתנים להבנה לרובנו, וגם לאלו שמבינים בהם אין מושג איזה חישובים מורכבים נעשים על ידי החברות באותם המוצרים, שלרובנו אין את הכלים להתמודד מולם. אז איך בכל זאת לוקחים משכנתא, מהיכן מתחילים ומתי,  ואיך דואגים לעשות עסקה סבירה עם הבנה מינימאלית אל מול ענקי הממון המתוחכמים.

במאמר הזה אני אנסה לבנות מתכון פשוט לאדם הרגיל שאינו כולל חישובים, ריביות ומילות גנאי כגון פריים, קל"ץ, ומשתנה כל 5 שנים. לגילוי נאות אני לא יועץ משכנתאות ואין לי עניין לשכנע אתכם לרכוש את שירותיי. אני כן בעל רקע פיננסי ומסוג האנשים שמעמיקים בנושא מסוים ומרימים כל אבן נסתרת להבנה מעמיקה של התחום.

"שילמתי לה 6000 ₪ + מע"מ ,אבל אני מעריך שהרווחתי קרוב ל 75,000 ₪ בסה"כ במקרה שלי"

לפני חודשיים התחלתי לשלם את המשכנתא השנייה שלקחתי בחיי. הראשונה נלקחה בחו"ל במדינה נחמדה עם אנשים נחמדים ומנומסים, והשנייה כאן בארץ. אני חייב להודות שההתנהלות המסודרת , הנימוס והמושג "משחק הוגן" הפכו את הנושא לידידותי מאוד., אבל אני רוצה דווקא לשתף מניסיוני כאן בארץ.

מתי מתחילים לדבר על משכנתא?

נושא חיפוש הדירה , אם בשוק החופשי או דרך מחיר למשתכן מתיש מספיק , אין צורך להתכונן למשכנתא לפני שמתחילים לחפש את הנכס. גם נושא הריביות של הבנקים משתנה מרגע לרגע ואישור עקרוני כזה או אחר של הבנק למשכנתא תקף רק ל 12 ימים , וזאת לאחר הרחבה של התקופה ע"י בנק ישראל.

כשמתחילים לחפש נכס ורוצים להבין מה ניתן לרכוש אפשר באמת לבדוק את ההון עצמי שקיים , כולל עזרה ממשפחה , קרנות השתלמות שניתנות למימוש וכדומה. למשכנתא ראשונה הבנק יכול לתת עד 75 אחוז מימון כך שניתן לחשב את התקציב עבור הנכס הרצוי, אם במיצוי מלא של ההון העצמי (פחות מומלץ כי יש עוד הוצאות נלוות לקניה וגם צריך להשאיר קצת כסף להוצאות השוטפות של הבית) או במיצוי חלקי. כדאי במקביל לחיפוש הנכס לקבל אישור עקרוני מאחד הבנקים, רק בכדי להרגיש בטוח שהבנקים איתנו וכי המשכורות שלנו מספקות לגובה ההלוואה ואין פילים שחורים שחוסמים לנו את הדרך.

מצאנו את הנכס מה עכשיו?

מהרגע שמצאנו את הנכס וביצענו את כל בדיקות הנאותות של בעל הנכס או הקבלן, הרישום בטאבו והגענו להחלטה להגיש הצעה על הנכס אזי נכנסו למעשה למסלול המעשי שהמשכנתא היא חלק בלתי נפרד ממנו.

זהו השלב ששוכרים עו"ד מקרקעין שיגבה מאיתנו עמלה מקובלת של 0.5% -0.35%  מעלות הנכס  וגם יתנה את הרכישה בקבלת משכנתא מהבנק בכדי שלא נסתכן במידה והבנק יערים קשיים.

מתחילים את התהליך – אין ממה לפחד

בשלב זה מומלץ להחליט אם אנחנו הולכים על זה לבד או נעזרים ביועץ משכנתאות. המשמעות של ללכת לבד זה להבין את הנושא של בניית תמהיל מסלולים מותאם עבורכם שזה לדעתי אחד הדברים החשובים ביותר. בהתאם לתמהיל זה לבקש הצעות לריביות ממספר בנקים במקביל ולהשתמש בהצעה הטובה לשיפור תנאים מול הבנקים המתחרים ובסוף ללכת עם ההצעה הטובה ביותר בלי שום רגשות וסנטימנטים לבנק כזה או אחר או לבנקאי כזה או אחר. זאת כל התורה בגדול!

ובקטן יותר, כמובן יש לבחון את אמצעי המימון לעומת תנאי התשלום. אם מדובר בפרויקט שבבניה ותנאי התשלום ע"פ התקדמות הבניה או אם מדובר בדירה יד שניה שהתשלום הוא מלא ומקבלים מפתח בסופו!

לדוגמא: האם כל ההון עצמי זמין היום או שיש חסכון או קרן השתלמות שנפרעת בעתיד? האם כסף נוסף ממשפחה הועבר לחשבון לצורך בחינת ההון העצמי? האם  שווה לי לקחת הלוואת גישור או הלוואה מחברת הביטוח תמורת הקרן השתלמות שלי? האם מגיע לי הטבות ממשרד השיכון? האם יש עוד תנאים שבנקים מסוימים נותנים לאוכלוסיות מסוימות? בקיצור כל הדברים האלו ואחרים יכולים להשפיע משמעותית על טיב המשכנתא שניקח.

מה זה תמהיל ולמה הוא יותר חשוב מגובה הריביות?

שלא תבינו לא נכון, כל הפחתה של ריבית על משכנתא יכולה להוזיל את ההחזר הכולל בעשרות אלפי שקלים ואת ההחזר החודשי במאות שקלים אבל התמהיל הוא חשוב יותר לדעתי כי זה סוג של תכנון פיננסי נכון לצרכים של לוקח המשכנתא. בארץ הבנקים מאפשרים לבנות קוקטייל של מסלולים כל שכל מסלול בנוי מפרמטרים כגון תקופת שנים, סוג של ריבית, וגובה ריבית התחלתית או קבועה לאורך כל התקופה. בחו"ל הנושא יותר פשוט ואין קוקטליים של מסלולים, לפחות לזרים שאינם בעלי אזרחות.

מבלי להיכנס למספרים ולמושגים מורכבים, בארץ סוגי הריביות מחולקות לריבית קבועה וריבית משתנה. ריבית קבועה היא גבוהה יותר אבל לא תשתנה לאורך כל תקופת המשכנתא. ריבית משתנה יכולה להיות תלויה במדד, בריבית פריים של הבנק או בריבית על משכנתאות שתשתנה לאחר 5 או 10 שנים.

"כל הפחתה של ריבית על משכנתא יכולה להוזיל את ההחזר הכולל בעשרות אלפי שקלים ואת ההחזר החודשי במאות שקלים"

העיקרון הוא לנסות להבין לעומק האם הגיל שלנו מאפשר לצמוח מבחינת הכנסה, האם יש לנו מקצועות יחסית בטוחים, האם בענף בו אנו עוסקים קיימת הפרשה לקרן השתלמות שמשתחררת כל 6 שנים ויכולה לסגור חלק מהמשכנתא , האם וכשהמשפחה תגדל האם נאלץ לוותר על חלק מההכנסה של אחד מבני הזוג? האם בעוד 10 -15 שנים נהיה בשיא הפריחה המקצועית שלנו ואחר כך זה יכול לרדת? כל אלו צריכים להיות חלק מההחלטה שלנו אם לבנות מסלולים קבועים ל 25 שנים או מסלולים מעורבים שחלקם מסתיים לאחר 15 או 20 שנים בזמן שמסלולים אחרים יכולים להמשיך אפילו ל 30 שנים. מסלולים מקוצרים יקלו את גובה ההחזר באופן משמעותי לאחר 15 או 20 שנים שנהיה מבוגרים יותר ואולי יהיה קשה להתפרנס או למצוא עבודה לאחר פיטורין.

החזר גבוה יותר בתקופה הקרובה יפחית את גובה ההחזר הכולל משמעותית. גם לסוג הריבית במסלול יש משמעות גבוהה? ככל שהריבית נתונה לשינויים כך רמת הסיכון עולה, לדוגמא: המדד יכול לעלות, ריבית על משכנתאות יכולה לטפס משמעותית, במיוחד לאחר שנים רבות שכולנו נהננו מריבית נמוכה מאוד על משכנתאות. מנגד ריבית קבועה יקרה יותר כי היא מנטרלת את הסיכון. אז איך מחליטים מה נכון עבורנו?

מה זה יועץ משכנתא והאם כדאי לי לקחת אחד?  

יועץ משכנתאות זה מקצוע שקיבל פופולאריות בשנים האחרונות שבו שוק הנדל"ן צמח משמעותית. הענף עדיין לא ממוסד לגמרי ויש הרבה שרלטנים בתחום. יחד עם זאת לענף יש אגוד ויש תעודת הסמכה ולכן חשוב אם לוקחים יועץ לחפש יועץ מוסמך. היועץ הוא מישהו מטעמכם שאתם משלמים לו והוא אמור לנתח את הצרכים של שני בני הזוג והמשפחה ולבנות תמהיל מסלולים נכון עבורכם. לא בהכרח הזול ביותר אבל כזה שמגלם את הסיכונים שקיימים בלקיחת משכנתא. תפקידו הוא למקסם את התמהיל עבורכם. לאחר מכן היועץ ניגש בשמכם לבנקים ולאנשי הקשר שלו בבנקים ומבקש הצעות של ריביות לתמהיל אחד או יותר שהסכמתם עליו יחד.

היועץ מחויב להיות אובייקטיבי ולעבוד עבורכם ולא עבור הבנק. יועץ טוב יודע לקבל הצעות טובות , להתמקח כבר בשלב ההצעה ולהשתמש בהצעה אחת בכדי למנף הצעה אחרת. יועץ עוד יותר טוב יודע ללכת מלכתחילה למוסדות פיננסים שינסו להילחם לקבל את התיק ויהיו מוכנים להרוויח פחות ולתת ריביות טובות יותר. מעבר לזה ישנם בנקים ומוסדות פיננסים שרבים מאתנו לא שמעו עליהם שנותנים הלוואות משכנתא שעבורם לקוחות עם שכר טוב נחשבים לקוח מועדף. ישנן גם בשוק, כל מיני תוכניות עזרה לזוגות צעירים בריביות מאוד נמוכות. יועץ טוב צריך לדעת לכוון אותך לכל ההטבות של הבנקים ושל משרד השיכון בכדי למקסם את המשכנתא.

האם כדאי לכם לקחת יועץ פרטי? זה כבר תלוי בכם. אם אתם מרגישים שאתם יכולים לתכנן את התמהיל , להשתמש בפורומים שונים לעזרה ומציאת ההטבות השונות, להתמקח על ריביות ולהבין את הסיכונים וההטבות שקיימים במשכנתא, אין לכם באמת צורך ביועץ. אם אתם מרגישים שאתם צריכים מישהו שמבין ויכול לתת לכם ערך מוסף אז בהחלט ניתן להיעזר ביועץ מטעמכם.

הבנקים, ההצעות והיועץ

אני למען האמת עם כל ההבנה שלי בתחום כן שכרתי יועצת משכנתאות שקיבלה דירוג גבוה באחד מאתרי ההשוואות. לא הכרתי אותה לפני כן. כמו רובנו גם אני לא שמחתי לשלם כמה אלפי שקלים תמורת יעוץ. זה מעצבן ומרגיש לא מוצדק במיוחד שזה מתווסף לשאר ההוצאות הנלוות של הדירה.

כשהגעתי לבנקים לבדי, ראית שהם משלבים את שלב האישור העקרוני עם תמהיל בסיסי וריביות "התחלתיות", בטענה שזה רק לצורך האישור. התמהיל כלל 3 ערוצים במשקל שווה מסכום ההלוואה, וריביות התחלתיות לאישור שישופרו בהמשך. מהר מאוד הבנתי שאם אני משנה את התמהיל כל האישור צריך להתבצע מחדש , והריביות ההתחלתיות הן נקודת פתיחה רעה שמשם השיפור, גבוהה ככל שיהיה התחיל בנקודה לא טובה.  את היועצת ששכרתי לפני מספר חודשים הכרתי לראשונה בעסקה קודמת שלא צלחה וכבר אז הבנתי כמה אני לא מבין את ההטבות שקיימות בשוק כמו הלוואה מחברת הביטוח על חשבון קרן השתלמות במקום לשחרר את הכסף, על זכאות משרד השיכון, על בנק שנותן 50,000 ₪ בלי ריבית, וכמה ההבנה שלה בתחום נותנת לי נקודת התחלה טובה יותר. בקיצור שילמתי לה (לא בשמחה) 6000 ₪ + מע"מ ,אבל אני מעריך שהרווחתי קרוב ל 75,000 ₪ בסה"כ במקרה שלי.

לסיכום

משכנתא זה לא הנושא הכי סימפטי בעולם לרובנו, אבל היום אני מבין שהוא גם לא כזה מפחיד. יש תהליך שצריך לעבור אותו. חשוב לתכנן נכון את ההחזרים ולדעת להתמקח טוב ולהכיר הטבות בכדי לקבל עסקה טובה. בסוף חותמים (הרבה חתימות וכמה אישורים שצריך להביא) וזה נגמר. רואים את זה בהדפס הבנק כל חודש אבל גרים בדירה משלנו. (במקרה שלי להשקעה). כן חשוב לציין שמומלץ לעקוב אחרי גובה המשכנתא והריביות המשתנות בכל שלב ולראות אם ניתן לשפר בתחנות היציאה או בתהליך של מחזור. גם כאן אסור לנוח על זרי הדפנה.

תרגישו חופשי לשלוח לי שאלות דרך המסנג'ר (האייקון הכחול בצד שמאל למטה) ואני אענה בהקדם האפשרי.

*אין באמור להוות יעוץ ללקיחת משכנתא

mascanta2

תומר סידי

מנכ"ל מנוסה עם היסטוריה מוכחת של עבודה בתעשיית האינטרנט. מתעניין ביזמות, ניהול שיווק, מכירות, ניהול, וחברות סטארט-אפ.

Loading data ...
Coin Compare
View chart compare
View table compare
שינוי גודל פונט
ניגודיות