קורס פייבר אונליין

מעמד הנכס

תכנית התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי)

לפני מספר שנים החלה צוברת תאוצה  תוכנית של בניה חדשה בערים במסגרת הנקראת "תוכנית התחדשות עירונית". תוכנית זו, המקודמת בעידוד הממשלה והרשויות המקומיות נוצרה הן בשל מחסור בקרקעות עירוניות לבניה והן בשל הצורך לחיזוק מבנים מפני כשלים ורעידות אדמה. במסגרת התוכנית מאשרת העיריה הגדלת זכויות בניה בבנינים קיימים (כלומר אישור להוספת דירות מגורים נוספות במבנים קיימים) כאשר הקבלן שמקבל זכות זו מחויב לחזק את הבנין בעיקר כנגד רעידות אדמה (תוכנית מסוג זה נקראת "תמ"א 38"). לחלופין מאפשרת העיריה להרוס בנינים קיימים ולבנות תחתם בניינים עם מספר דירות גבוה יותר (תוכנית זו נקראת"פינוי-בינוי").

במקרים אלו מוצעות דירות חדשות למכירה. בקנית דירה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית יש להבדיל האם מדובר בדירה חדשה בבנין חדש שנבנה על קרקע בנין שנהרס  או בדירה הבנויה על מבנה בעל יסודות ישנים אך מחוזקים. כמובן שדירה חדשה לגמרי עדיפה. כמו כן במרבית המקרים הדיירים של הבניינים המקוריים נשארים לגור בבנין החדש / מחודש ולכן מומלץ לבחון את חתך האוכלוסיה שידוע מראש. וכמו ברכישת דירה מקבלן או מיד שניה, גם כאן יש להיעזר בשרותי עורך דין ולשים לב לזכויות של הדיירים הישנים לעומת הדיירים החדשים. לא בהכרח מדובר יהיה בזכויות שוות.

 

קבוצת רכישה

קבוצת רכישה היא התארגנות פרטית של מספר אנשים הקונים בעצמם קרקע למגורים ובתום הקניה מתקשרים עם קבלן לבניית הדירות על הקרקע שנרכשה. התארגנות זו באה במטרה להוזיל את עלויות הרכישה . בעבר נהנו הרוכשים במסגרת זו מהטבות מס רבות אך כיום אין שום הטבות ממשלתיות לקבוצות אלו והחסכון אמור לנבוע מהיעדר הוצאות שיווק ומחסכון הרווח שאמור היה להיות ליזם (כיון שהקבוצה בעצם משמשת כיזם הפרויקט). להבדיל מרכישה מקבלן, מחיר הדירה הוא משוער ואינו ודאי. קבוצות רכישה רבות מצאו את עצמן משלמות מחירים גבוהים משמעותית מהמחיר המשוער כתוצאה מחוסר הנסיון או מהסתבכות של הקבלנים המבצעים. כמו כן רכישה באמצעות קבוצת רכישה אינה מזכה בערבות חוק מכר כך שבמקרה של הסתבכות, כספכם אינו מוגן. עם זאת בקבוצות רכישה נהוג לשלם לקבלן המבצע רק בתום כל שלב ביצוע כך שגם אם הקבלן נקלע לקשיים בעצם הרוכשים שילמו רק עבור החלק שכבר בנוי בפועל.

בשנים האחרונות קמו מספר חברות המתמחות בארגון קבוצות רכישה. קבוצות אלו מתקשרות בחוזים על תנאי עם קונים פוטנציאלים ולאחר שיש בידם מספיק קונים הם ניגשים למכרז על קרקע. גם קניה דרך חברה שכזו אינה מבטיחה את השלמת הפרויקט ו/או את מחירו הסופי ויש לבדוק היטב את המוניטין שיש למארגני קבוצות אלו.

רכישת דירה הינה רכישת זכויות במקרקעין, ולכן הצעד הראשוני שלנו כקונים היא לבדוק את מצב זכויותיו הקנייניות של המוכר בנכס: האם הנכס בכלל שלו? מהי סוג הזכות שלו (בעלות או חכירה) , האם קיימים שיעבודים או הערות אזהרה על הנכס, האם זכויותיו, שיועברו אלינו, מוגבלות בצורה כלשהי? מהן זיקות ההנאה בנכס וכיוצא בזה.

סוגי קרקעות במדינתנו הקטנה

ראשית יש לבדוק באיזה סוג קרקע מדובר. בישראל ישנן שני סוגי קרקעות:

קרקע פרטית: כשמה כן היא, קרקע השייכת לגורם פרטי.

קרקעות רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל): קרקע בבעלות המדינה, כשהגורם המנהל אותה הוא רשות מקרקעי ישראל.

רוב הקרקעות בארץ שייכות לרשות (ובעצם למדינה). עם זאת כיום ישנה מדיניות הדוגלת בהעברת זכות הבעלות לידי רוכשי הנכסים. בכל דירה חדשה שנבנית כיום בבנייה רוויה הזכות בקרקע הינה של רוכש הדירה. ישנה כוונה עתידית להעברת זכות הבעלות לרוכש גם בדירות צמודי קרקע אך בבתים אלו טרם החלו ביישום המדיניות.

היות שבעבר הקרקע אכן היתה שייכת לרשות מקרקעי ישראל, הרשות נהגה לבצע בקרקעות המדינה פעולה הנקראת חכירה – שכירת זכויות שימוש לתקופות זמן ארוכות של 49 ו-99 שנים, ובעצם החוכר את קרקע המדינה הוא בעלים לכל דבר ועניין.

בנוסף לחלוקה בין קרקע פרטית לקרקעות מינהל, יש אבחנה נוספת והיא בין קרקע מוסדרת לקרקע לא מוסדרת.

לקרקע מוסדרת יש מיספור לפי גוש וחלקה. את המספרים האלו ניתן לברר בפורטל השרותים והמידע הממשלתי או באתרי האינטרנט של הרשות המקומית הרלוונטית. לאחר שביררתם את מספר הגוש והחלקה יש להפנות בקשה באינטרנט ללשכת רישום המקרקעין – הטאבו, ולקבל תמורת תשלום מועט את נסח הטאבו של הדירה  (ברכישת דירה מיד שניה) או של החלקה עליה אמורה הדירה להיבנות (במקרה של רכישה מקבלן).

נסח הטאבו מגדיר את מיקום הקרקע, שטח הקרקע, שטח הדירה, חלקה של הדירה ברכוש המשותף (בבניין מגורים משותף), חלקים נוספים הצמודים (=שייכים) לדירה, זכויות בעלות או חכירה, ושיעבודים שונים על הדירה כגון: עיקולים, צווי בתי משפט או הערות אזהרה, המזהירות מפני תביעה של גורם אחר לזכויות בנכס.

במידה והקרקע אינה מוסדרת היא רשומה בספרי רשות מקרקעי ישראל. במקרה כזה יש לפנות  לרשות ולקבל ממנה  "אישור זכויות",  המפרט את זכויות המוכר בקרקע ופרטים נוספים הדומים באופיים לאלו המפורטים בנסח הטאבו.

כל נושא הזכויות וההגבלות שקיימים בנכס הוא קריטי, אלו גורמים המשפיעים על ערך הדירה ובכלל על היכולת למכור אותה.

היות ומדובר בנושא משפטי רציני ומורכב, חובה להתייעץ עם עורך דין בכל הקשור לרישום המקרקעין. כל סעיף בעייתי ולו הקטן ביותר עלול לעורר סיבוכים כספיים גדולים: לא כאן המקום לחסוך בכסף ובאנרגיה.

מעמד הנכס בעתיד

בנוסף לברור הזכויות העכשוויות, כדאי לבדוק את סביבת הנכס כפי שתראה בעתיד.

לשם כך יש לבדוק במשרדי הרשות המקומית את התב"ע.

תב"ע – תוכנית בניין ערים: היא תוכנית המפרטת את המתוכנן להיבנות בעיר. כאן נוכל למצוא תוכניות עתידיות לשינוי הסביבה של הנכס העשויים להשפיע על איכות החיים ועל ערכו בעתיד.

תכניות עתידיות לפרויקטים מרעישים או מזהמים, לדוגמא: כביש גדול, ישפיעו לרעה על ערך הנכס ועל איכות החיים בו.

לעומתם, תוכניות פיתוח של פארקים או בתים צמודי קרקע באיזור הדירה, ישפרו את איכות החיים בו ויעלו את מחיר הנכס.

יש לברר גם, האם מתוכננת או נמצאת בהליך אישור תב"ע חדשה.

חתימת החוזה

לאחר שבררנו מי המוכר, מה מעמד הנכס ומהן הזכויות הקשורות בו וכמובן בדקנו את הדירה: בפועל אם זו דירה קיימת, ועל נייר התכנון אם זו דירה חדשה שטרם נבנתה, ניגש לחתום עם המוכר על חוזה המכירה.

שוב נחזור ונאמר: מדובר פה בעיסקה רצינית, וסכומי כסף גדולים עומדים על הכף.

לכן מומלץ בחום רב לא לחסוך, ולהעזר בייעוץ משפטי מקצועי בעת חתימת החוזה.

שימו לב: במקרים רבים של רכישת דירה חדשה, מלווה את הפרויקט מטעם הקבלן עורך דין.

לא משנה כמה הוא נחמד וכמה הוא מנסה לעזור, זהו עורך דין מועסק ע"י  הקבלן (על אף שקונה הדירה משלם חלק משכר טרחתו). לא לייעוץ מוטה שכזה אנו מתכוונים, ולכןחובה להעזר גם בעו"ד משלנו.

זכרון דברים

אחרי שסיכמנו עם המוכר את מחיר הדירה ואת עיקר פרטי העיסקה, ייתכן ונרצה לתת תוקף להסכמות אלו ובו בזמן להשאיר מקום להשלמת פרטים נוספים בהמשך בעת חתימת החוזה עצמו.

במקרה כזה ניתן לחתום על מסמך הקרוי "זכרון דברים".

במידה ובזכרון הדברים מפורטים שמות הצדדים, פרטי הדירה, פרטי העיסקה, מחיר הדירה וסדר התשלומים, ומועד מסירת הדירה, המסמך עשוי להיות מוכר בבית המשפט כהסכם בר תוקף ומחייב.

לפיכך יש להיזהר ולהתייחס לזכרון הדברים כאל חוזה ממש.

אם הפרטים דלעיל אכן מוזכרים בו, עשוי ביהמ"ש לחייב אותנו לקיימו במלואו, בלי אפשרות להתחמק בטענה שלא התייחסנו אליו כחוזה,  לפיכך אנו ממליצים מאוד להתייעץ עם עורך דין גם לפני החתימה על זכרון דברים .כיום חלק גדול מעורכי הדין מייעצים ללקוחותיהם לא לחתום על זכרון הדברים ולהסדיר את כל ענייני המכירה בחוזה בלבד.

הערה: יש סוג נוסף של קרקע: "קרקע עירונית" השייכת לעיריה או לרשות המקומית. אך למעשה מעמדה דומה לגמרי לקרקע רשות, ולכן הסייגים וההערות שנביא לגבי קרקע מינהל תופסים גם בקרקע עירונית.

להיות חכם על חזקים

תוכן עניינים