תהליך הבנייה

לאחר חתימת החוזה, במקרה של קניית דירה חדשה, עלינו לעקוב אחר שלבי הביצוע שלו.

להלן כמה מושגים בסיסיים לגבי תהליכי בנייה של דירה חדשה.

השלב הראשון בתהליך הבנייה הוא הליך התיכנון.

התיכנון מתבצע ע"י מהנדס בניין ואדריכל, ולאחר השלמתו מוגשות תכניות הבניין לאישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה. לאחר קבלת היתר מהוועדה, יכול הקבלן להתחיל בעבודות הבנייה.

שלבי הבנייה מתחלקים לשניים:

שלב השלד: שלב זה כולל את יסודות הבניין המשמשים כעוגנים הנאחזים בקרקע, חלקי הבטון המחוברים ליסודות תומכים בקירות ונאחזים בחלקי הבניין השונים, וקירות מסוגי בלוקים שונים.

שלב הגמר: שלב זה כולל את כל העבודות והאביזרים המתווספים לשלד הבניין.

צנרת מים, ביוב וחשמל, חלונות ודלתות, ריצוף וחיפו קירות, טיח וצבע, נגרות וכדומה.

לאחר שלב הגמר מתווסף (בהתאם להתחייבויות הקבלן המוכר) שלב פיתוח החצר הכולל גינון, השקייה ותאורת גינה: הכל לפי המפורט במיפרט הבנייה.

ליקויי בנייה

גם במקרה בו כוונות כל הצדדים היו טהורות, הרי שבכל דירה או בניין ישנם ליקויים כלשהם.

הליקויים השכיחים הינם: פגמים בריצוף, חדרי שרותים ומסדרנות צרים מדי, סטייה ממידות הרשומות במיפרט, חלונות נמוכים מדי, חניות צרות מדי, רטיבות, ובעיות ניקוז בגג או במרפסת.

כמובן שישנם עוד ליקויים נוספים אפשריים ורובם (למשל בעיות במידות) לא נראים בעין בלתי מזויינת מקצועית. לכן רצוי שמומחה לביקורת מבנים יבדוק את הדירה עם מסירתה.

האחראי לכל הליקויים הוא המוכר. המוכר אחראי כלפי הקונה גם על ליקויים שנגרמו באשמת המתכננים המפקחים על העבודות או הבונים (במידה והבונה והמוכר אינם כמובן אותו גוף).

גורמים אלו אחראים גם הם כלפי הקונה על ליקויים שנגרמו באשמתם, אך מבלי לגרוע מאחריותו הכוללת של המוכר.

במעמד מסירת הדירה לקונה נרשם פרוטוקול מסירה הכולל את כל רשימת הליקויים שמצא הקונה.

החוק מחייב את הקונה להודיע על ליקויים בתוך שנה מיום המסירה, גם אם לא נרשמו בפרוטוקול המסירה.

בנוסף, יכול הקונה להודיע, גם אם עברה שנה, תוך זמן סביר על ליקויים נסתרים, הווה אומר: ליקוי שקונה סביר אינו מודע לו. לזמן הסביר הזה קוראים תקופת בדק.

תקופת בדק: בחוק מוגדרת תקופה שבמהלכה, אם גילה הקונה ליקוי, הוא זכאי לדרוש מן הקבלן לתקנו, ואין הוא צריך להוכיח שהליקוי לא נגרם באשמתו.

התקופה משתנה בהתאם לאופי הליקוי, למשל:

  • תקופת בדק לצנרת הסקה ומרזבים: ארבע שנים.
  • ריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעת מרצפות: שנתיים
  • דוודים ומערכת בידוד תרמי – שלוש שנים.
  • לסדקים: חמש שנים.
  • לחיפויים חיצוניים בבניין: שבע שנים.

לאחר תקופת הבדק, יש עדיין אחריות של הקבלן על ליקויים, על חלקי השלד האחריות היא נצחית, אך משלב זה מוטלת על הקונה חובת ההוכחה שלא הוא גרם לנזק.

על הקבלן מוטלת החובה לתקן את הליקויים, אחרי שהקונה דיווח עליהם, תוך זמן סביר אך אם משך הזמן מתארך והקבלן לא מבצע את התיקון, זכאי הקונה לקבל ממנו פיצוי כספי.

ליקויים בדירה מיד שנייה

גם לדירה שנקנתה מיד שנייה (או אחרת) יש אחריות.

ראשית, ייתכן כי חלק מאביזרי הדירה וחלקיה עדיין נמצאים בתחום תקופת הבדק, ואז אין זה משנה כמה בעלים החליפו בדירה ידיים – הקבלן מחוייב בתיקון הליקוי.

אם מצאתם ליקויים שהוסתרו במזיד ע"י מוכר הדירה (בחוזה המכירה מתחייב המוכר כי לא ידוע לו על פגמים נסתרים בדירה) ניתן לתובעו ולדרוש ממנו פיצוי כספי על התיקון.

במקרה ואינכם מרוצים מתכנון הדירה ואתם מתכוונים מראש לערוך בה שיפוצים הכרחי להיעזר במהנדס עוד לפני הרכישה, כדי שיעריך את האפשרויות לשינוי במבנה הדירה.

רצוי גם להתייעץ עם קבלן שיפוצים כדי לקבל הערכה על עלות השיפוצים: עלות שמתווספת מבחינתכם למחיר הדירה.

האח הגדול, עינו פקוחה!

לפני שנסיים את הפרק, עלינו להתייחס לשותפה הנצחית שלנו המלווה אותנו כמעט בכל פעולה עיסקית, הלא היא מדינת ישראל ואגף מס ההכנסה שלה. הנה כמה מושגים מעולם מיסוי הנדל"ן, אותם חשוב להכיר:

מס שבח: מס שבח מוטל על המוכר בעת מכירת נדל"ן.

המס מוטל על עליית שוויו הריאלי של הנכס, כלומר: על ההפרש בין שווי הנכס בעת רכישתו כשהוא מוצמד למדד המחירים לצרכן, לשוויו בעת מכירתו

ממס זה פטור מי שיש לו רק דירה אחת והוא מוכר אותה, ובתנאי שעברו יותר משמונה עשר חודש מאז מכר, אם בכלל, דירה קודמת. מי שבבעלותו יותר מדירה אחת מחויב במס שבח על פי מספר הדירות שברשותו ושווין.

תקנות מס שבח משתנות מעת לעת ויש לבדוק את המצב השורר בעת מכירת הדירה.

גם קבלנים שכל עיסוקם הוא מכירת דירות פטורים ממס זה. הם משלמים מס הכנסה על הכנסותיהם מעיסקות מכירת מקרקעין.

 

מס רכישה: על קונה נדל"ן מוטל מס רכישה, בעת רכישת הנכס.

גובה המס מחויב לפי מדרגות התלויות בשווי הרכישה.

. יש שורה של מקרי פטור והקלות במס זה (לדוגמא: קונה שזוהי דירתו היחידה מקבל פטור ממס רכישה עד מחיר מסוים (כיום כ 1.5 מיליון ₪), ולכן לפני קניית נדל"ן מומלץ להתייעץ עם מומחה: עו"ד, רואה חשבון וכד'.

היטל השבחה: זהו היטל המוטל ע"י הרשות המקומית, בגין עליית שווי הנכס שברשותנו כתוצאה מאישור תוכניות בינוי, מתן הקלות או היתרים לשימוש חורג כלשהו.

ההיטל הינו בגובה 50% משווי ההשבחה שנוצרה בעקבות אחד מהשינויים דלעיל.

ההיטל משולם בעת מכירת הנכס או במקרה של קבלת היתר בניה.

הדרישה לתשלום מצד הרשות המקומית מבוססת על הערכת שמאי מטעמה.כנגד שומת הועדה ניתן לערור כקבוע בתיקון 84 לחוק התכנון והבניה .הליך זה אומנם כרוך בהוצאה כספית לא קטנה אבל הוא עשוי לחסוך לנו, לעיתים, הרבה מאוד כסף.

כדאי להיעזר בשמאי מקרקעין בלווי התהליך ובהגשת העררים .

 

סיכום

זהירות, זהירות ועוד פעם זהירות!

יש להתייחס לנושא קניית הנדל"ן בכל הזהירות והחשיבות הראויה! לא לחסוך בייעוץ משפטי בעת עריכת חוזה – אסור, פשוט אסור לחתום על חוזה כזה לבד.

מומלץ להיעזר במהנדס המתמחה בביקורת מבנים בעת מסירת הדירה כדי לחסוך כאבי ראש וכיס, בעניין ליקויי הבנייה. ושיהיה בשעה טובה!!!

להיות חכם על חזקים

תוכן עניינים