עיסקאות בנדל”ן, קנייה או מכירה של דירות ובתים, הן בדרך כלל העיסקאות המשמעותיות ביותר שאדם מבצע בימי חייו, הן מבחינת הגובה הכספי של העיסקה והן מבחינת חשיבות הנכס.
מטרתנו כאן היא להקנות לך מידע בסיסי אודות הכרוך בקניית דירה:
הן בהדגשת נקודות חשובות במשא ומתן בעת רכישת דירה, והן בהכרת מושגים בסיסיים בעולם הנדל”ן.
במהלך ההסברים בפרק נתייחס בעיקר לקניית דירה חדשה, מפני שהמוקשים במקרה זה מורכבים יותר: מוכרים מתוחכמים יותר, תהליכי בנייה ואישורים ארוכים, וכד' – אך נטפל גם בקניית דירה משומשת כאשר במקרה של הבדלים בין המקרים נציין מה רלבנטי לכל אחד מהם.
הערה לשונית: במהלך כל פרק זה נקרא לדירה שאינה חדשה – דירה מיד שנייה, אך הדברים נכונים, כמובן, לכל דירה משומשת מכל יד שהיא.
בנוסף השתמשנו לאורך הפרק, לצורך הנוחות, במילה דירה, כשהכוונה לכל נכס דלא ניידי המיועד למגורים – ובכלל זה בית פרטי.
חשוב לנו להדגיש כי לקניית דירה משמעויות משפטיות רבות ולכן כל התהליך חייב שיהיה מלווה ע”י עורך דין מטעמך.
בשעה טובה: קונים דירה!
הכלל הראשון שחשוב לשנן לפני רכישת נכס נדל”ני הוא: זהירות!
בעיסקת נדל”ן עומדים על הכף סכומים גדולים באופן משמעותי מכל עיסקה אחרת.
הפרטים הטכניים, מפרטים מקצועיים הקשורים במפרט הבנייה ועד חוקי המס השונים, הם דברים שאינם מוכרים לנו כל כך מחיי היומיום.
ומעבר לכל: כאב הלב ועגמת הנפש במקרים של כישלון או בעיות הם גדולים יותר מאלו שיתעוררו אם דפקו אותנו בעת רכישת מכשיר טלויזיה למשל. לכן בכל צעד שאנו מבצעים במהלך התקשרותנו בעיסקת נדל”ן עלינו לנקוט במשנה זהירות.
זה אומר לא לחסוך בזמן, לא לחסוך בכסף היכן שצריך, לא לקבל דברים כפשוטם, לא להאמין לקבלן ובודאי לא לנציגי המכירות מטעמו שרובם עובדים על עמלות מכירה כך שהידע שלהם בשיווק גבוה יותר מהידע שלהם בנדל”ן.
ממי קונים?
מוכר דירה חדשה יכול להיות חברה יזמית (הבונה בעצמה או באמצעות קבלן משנה), בונה פרטי או מתווך.בשנים האחרונות ניתן לקנות דירות גם במסגרת תוכנית התחדשות עירונית (הידועה בשם תמ”א 38 או פינוי/בינוי), וגם באמצעות מארגני קבוצות רכישה. שני נושאים אלו יוסברו בפרק נפרד.
חברת בנייה יזמית יכולה להיות ציבורית, ממשלתית או פרטית – גדולה מאוד או קטנה.
כך שגופים רבים מנסים למכור לנו דירות, ויש חשיבות רבה לזהותו של המוכר.
כאשר קונים דירה הנמצאת עדיין בתהליכי בנייה ולמעשה מתחילים להעביר תשלומים למוכר עוד בטרם הכניסה המלאה לנכס, אנו נוטלים על עצמנו תמיד מידה מסויימת של סיכון: האם הקבלן יצליח לסיים את הפרויקט? ואם יצליח האם ימלא אחר כל ההתחייבויות? ומה בדבר איכות הביצוע? לכן גורמים כמו אמינות, ניסיון ומוניטין של הקבלן הבונה חשובים ביותר. עיסקאות קורצות וזולות המוצעות ע”י גורמים קטנים ולא מוכרים בענף יש לבדוק בחשדנות רבה ובזהירות יתרה: יתכן שאת כל החיסכון על הנייר בעלות הנכס נחטוף בבעיות חמורות עם התפתחות שלבי הפרויקט, החל מאי השלמתו וכלה בליקויים קשים בבנייה.
לחברות או אפילו לקבלנים פרטיים אך ותיקים ומוכרים יש יתרון גם בצד המימוני.
פרויקט נדל”ן תמיד כרוך בעלות גבוהה מאוד מצד היזם והמבצע. מרבית חברות הבנייה נעזרות במימון בנקאי של הפרויקט. בדר”כ זוהי מסגרת סגורה המבטיחה מימון של הבנק גם אם ייקלע הקבלן הבונה לקשיים. הבנק בוחן את יכולתו הכלכלית של הקבלן ומשעבד את הכספים הראשוניים שמניב הפרויקט לטובתו.
הבנק במקרה כזה, מצייד את הרוכשים בערבות חוק מכר המבטיחה שבמקרה והקבלן לא ישלים את הבנייה יעשה זאת הבנק במקומו.
ערבות חוק מכר מעוגנת בחוק ולכן חשוב לוודאשהקבלן “שלנו” מוגן באמצעות אופציה שכזו. ישנם דברים נוספים שחובה עלינו לבדוק: קודם כל האם החברה הבונה היא גם המוכרת? לא תמיד זה כך ואז יש לבדוק לחוד את שני הגורמים. בכל מקרה יש לברר תמיד האם הקבלן הבונה רשום כחוק ברשם הקבלנים, ואם יש ספק יש לדרוש ממנו תעודה המציגה אישור חברות כזה. רצוי לפנות בנפרד להתאחדות בוני הארץ ולבדוק את עברו של הקבלן: מה הותק שלו בענף, האם הצטברו כנגדו תלונות של רוכשים בעבר וכדומה. מומלץ גם לא להתעצל ולבדוק בניינים ופרויקטים שביצע הקבלן בעבר, ולשאול את הדיירים בהם שאלות על אופי הקבלן, טיב העבודות, העמידה בזמנים והשירות שניתן לאחר מסירת הנכס.
לסיכום, עצה קטנה: אנו עומדים לעשות עוול להרבה מאוד קבלנים הגונים שהותירו אחריהם אלפי לקוחות מרוצים, אבל…. זכרו תמיד: קבלנים , אנשי מכירות ומתווכים הם אחרי ככלות הכל סוחרים. לעיתים, בשל ההכרות שנוצרת עם הקבלן או איש המכירות במהלך הליווי הארוך יחסית של הפרוייקט, ובשל חביבותם של האחרונים נוצרת תחושה שגויה של ידידות.
אל תטעה – חברים שלך הם לא. הם סוחרים של נדל”ן, ולא שיש בזה כל פסול, ובמהות הם אינם שונים מאנשי מכירות בכל תחום אחר.
קחו את זה לתשומת לבכם.
