לצעירים, עדיפה שכירות על רכישת דירה

פעמים רבות נזדמן לי לשמוע מפי זוגות צעירים וגם מהוריהם את הטענה הבאה: כאשר אתה שוכר דירה – לא נשאר לך בסופו של דבר מהכסף כלום, ואילו כאשר אתה רוכש דירה באמצעות משכנתא, יש לך בסופו של דבר דירה. זוהי כמובן טענה שגויה לחלוטין. במסגרת פרק זה נסביר לכם מדוע. אך כבר בשלב זה נקדים ונאמר שההחלטה אם לרכוש או לשכור דירה, מושפעת הן משיקולים כלכליים והן משיקולים אישיים. עיקר הפרק ייסוב על הבנה וניתוח של השיקולים הכלכליים. לאחר מכן נסקור בקצרה את מערכת השיקולים האישיים שאין להתעלם מהם.

כדאיות כלכלית

לצורך ההסבר נעזר בסיפור הבא: שני חבריםאברהם ובנימין שגרים בשלב זה אצל ההורים, מעוניינים לעבור לגור בדירה משלהם. אברהם מעוניין לרכוש דירה ובנימין לשכור. באותה עת מוצעות 2 דירות זהות ברח’ ביאליק 20 קומה ב’. 

האחת למכירה תמורת $150,000 והשנייה להשכרה תמורת 500 $ לחודש. 

שני החברים עובדים באותה חברת מחשבים. כל אחד מהם משתכר 2500 $ נטו לחודש (30$k לשנה) וצבר כבר חסכון של 100,000 $ (חלקו מירושה). החיסכון מושקע בתכנית חסכון שמניבה 5% ריבית לשנה. לחסכון זה נקרא:החיסכוןהמקורי. נבחן בהמשך מי מהחברים יהיה עשיר יותר בעוד 12 שנה, בכל אחד מ – 3 תרחישים שנציג. בכל אחד מהתרחישים אברהם לוקח משכנתא לתקופה של 12 שנה בריבית של 5%, הנפרעת ב – 12 תשלומים שווים בסוף כל שנה. התרחישים שונים זה מזה בעיקר בסכום המשכנתא שאברהם לוקח: 

בתרחיש 1-אברהם לוקח משכנתא בסכום של – 150K$ וכל החיסכון המקורי נשאר בבנק.

בתרחיש 2 –אברהם לוקח משכנתא בסכום של -K 100$ ומשלים 50$k מהחיסכון המקורי.

בתרחיש 3 –אברהם לוקח משכנתא בסכום של – 50$K ומשלים 100$k מהחיסכון המקורי. 

לפני שנתקדם נסביר תחילה טבלה שנקראת לוח סילוקין.

לוח סילוקין היא טבלה המפרטת כיצד אנו אמורים לפרוע (לסלק) הלוואה שקיבלנו. הטבלה מפרטת את מספר התשלומים שעלינו לפרוע, מועדם, וסכום התשלום בכל מועד. בנוסף, הטבלה מפרטת כמה מתוך כל תשלום מופנה להחזר הקרן וכמה לתשלום הריבית. בדוגמא הבאה נציג לוח סילוקין שבו אנו פורעים את ההלוואה ב – 5 תשלומים שווים.

דוגמא:

קיבלנו מהבנק הלוואה בסך 100,000$, בריבית שנתית של 10%, שתיפרע ב – 5 תשלומים שווים שישולמו בסוף כל שנה. פקיד הבנק חישב עבורנו לוח סילוקין להלוואה המוצג בטבלה 1. על פי לוח הסילוקין עלינו להחזיר בכל שנה 26,380 $ (טור 3).

טבלה1 – לוח סילוקין (הנתונים נקובים ב-$) 

נעקוב אחר שורה מס’ 1. לאורך כל 6 הטורים.

נתוני שורה 1
טור 1-	שנה. השנה שאליה אנו מתייחסים	[1 = שנה ראשונה]
טור 2-	סכום הקרן בתחילת השנה	[100,000]
טור 3-	סכום התשלום השנתי (משולם בסוף השנה)	[26,380]
טור 4-	הסכום עבור הריבית. החלק מהתשלום השנתי המיועד לתשלום ריבית (10% על יתרת הקרן בתחילת אותה שנה)	[10,000]
טור 5-	הסכום עבור הקרן. החלק מהתשלום השנתי המיועד להחזר קרן (טור 3 פחות טור 4)	[16,380]
טור 6-	סכום הקרן לאחר התשלום השנתי [83,620]

לוח סילוקין שבו התשלומים שווים נקרא לוח שפיצר, על שם ממציאו.לוח שפיצר מקובל מאוד בתחום המשכנתאות ונשתמש בו בתרחישים שלנו.

הערות:

1. הסכומים בטבלה מעוגלים, כלפי מעלה, לדולרים שלמים. לפיכך, היתרה בסוף השנה החמישית היא 2 – (הבנק כביכול גבה מאיתנו 2 דולר יותר והוא חייב לנו אותם). אילו הסכומים בטבלה לא היו מעוגלים, היתרה הייתה 0 בדיוק. גם בכל הדוגמאות של לוחות הסילוקין בהמשך תישאר בסוף התקופה יתרה זניחה כתוצאה מעיגול הסכומים.
2. בפרק זה לא תלמדו כיצד פקיד הבנק חישב את סכום ההחזר השנתי בלוח שפיצר. אך נרמוז שיש לו חוברת שבעזרתה הוא בונה את לוח הסילוקין.

מאפיינים חשובים של לוח שפיצר

1. כל התשלומים שווים.
2. מרכיב הריבית בתשלום השנתי,הולך ופוחת מתשלום לתשלום.
3. מרכיב הקרן בתשלום השנתי, הולך ועולה מתשלום לתשלום.

הערה: בדוגמא שלנו לצורך פשטות ההסבר, התשלומים מבוצעים אחת לשנה. במציאות מקובל שהתשלומים מבוצעים אחת לחודש או לרבעון.

תרחיש 1 התייחסות לאברהם 

1. הוא מקבל משכנתא בסך 150$k שאותה הוא מחזיר ב – 12 תשלומים שנתיים שווים. טבלה 2 מציגה את לוח שפיצר למשכנתא זו. ההחזר השנתי הוא 16,924$. 
2. כאמור משכורתו השנתית נטו היא 30,000$ לשנה. לאור זאתמשכורתוהפנויה (לאחר תשלום המשכנתא) היא – 13,076$ ואת כולה הוא מחליט להפנות לצריכה שוטפת.

טבלה 2 – לוחשפיצר 

לצורך פשטות החישובים בכל התרחישים נניח ש:

1. הסכום שכל אחד מהחברים מפנה לצריכה שוטפת לא משתנה מתרחיש לתרחיש ועומד על 13,076$.
2. החיסכון השנתי, אם קיים, מופקד במהלך השנה בחשבון עו”ש ללא ריבית ורק החל מסוף השנה הוא מועבר לתוכנית חסכון בריבית של 5%.

 

תמונת מצב הנכסים של שניהם בתום 12 שנה

טבלה 3

תרחיש 2

התייחסות לאברהם

1. אברהם לוקח משכנתא בסך 100$k ומשלים מחסכונו המקורי 50$k. טבלה 4 מציגה את לוח שפיצר למשכנתא זו. ההחזר השנתי – 11,283k.
2. משכורתו השנתית של אברהם מחולקת כדלקמן:

להחזר משכנתא 11,283$

לצריכה שוטפת  13,076$

לחסכון             5,641$ (היתרה)

סה“כ              30,000$ 

טבלה 4 – לוחסילוקין 

תמונת מצב הנכסים של שניהם בתום 12 שנה

טבלה 5

תרחיש 3

התייחסותלאברהם

1. אברהם לוקח משכנתא בסך 50$k. ומשלים מחסכונו המקורי 100$k. טבלה 6 מציגה את לוח שפיצר למשכנתא זו. ההחזר השנתי – 5,641$.
2. משכורתו השנתית מתחלקת כדלקמן:

להחזר המשכנתא 5,641$

צריכה שוטפת      13,076$

חיסכון                11,284$

סה“כ                 30,000$

טבלה 6

תמונת מצב של שניהם בתום 12 שנה

טבלה 7

מסקנותממבטראשון 

1. 3 התרחישים הנ”ל המבוססים על נתונים מציאותיים, שנקרא להם:נתוניהשוק מפריחים את הטענה ששוכר דירה מפסיד את כל תשלומי שכר הדירה בעוד שלרוכש דירה באמצעות משכנתא, יש לבסוף דירה. חשוב לזכור את האמרהאיןארוחותחינם. 
2. הבנק מעניק לאברהם משכנתא שעבורה הוא דורש תשלום מלא המתבטא בריבית של 5% לשנה (על יתרת הקרן), בדיוק כפי שהמשכיר מעניק לבנימין את הזכות להשתמש בדירתו תמורת שכ”ד של 500$ לחודש.
3. התוצאות שקיבלנו ב – 3 התרחישים מושפעות כמובןמנתוניהשוק. אילו נתוני השוק היו משתנים באופן ששכר הדירה היה מתייקר ל – 600 $ לחודש (במקום 500 $) והריבית בתוכניות החיסכון הייתה יורדת ל – 4% לשנה (במקום 5%) התוצאות היו משתפרות לטובת קונה הדירה (אברהם), כפי שנראה מיד. לצורך ההסבר נתייחס לשתי חלופות שלנתונישוק. חלופה 1 – שכ”ד 500$. ריבית 5%. חלופה 2 – שכ”ד 600$. ריבית 4%. טבלאות 1 ו – 2 מציגות במרוכז את תמונת המצב של אברהם ובנימין, בתום 12 שנה, בכל אחד מ – 3 התרחישים. כאשר: טבלה 1 – מתייחסת לנתוני השוק של חלופה 1. טבלה 2 – מתייחסת לנתוני השוק של חלופה 2.

תמונתמצבהנכסיםשל 2 החבריםבתום 12 שנה. בכל אחד מ – 3 התרחישים

טבלה 1 – נתוני השוק :שכ”ד 500$ לחודש. ריבית 5%. (חלופה 1) 

טבלה 2 – נתוני השוק : שכ”ד 600$ לחודש. ריבית 4%. (חלופה 2) 

אילו היינו מתייחסים לחלופה נוספת (חלופה 3) שבה נתוני השוק הם: 400 $ לחודש והריבית 7%, התוצאות בתום 12 שנה היו לטובת השוכר.

נתונים נוספים שיש להתחשב בהם

1. בכל התרחישים הנחנו שמחירי הדירות יישארו יציבים לאורך התקופה אך בפועל על בסיס נתוני שוק הדירות בעבר, נכון יותר להניח שמחירי הדירות יעלו בממוצע בשיעור של כ – 2% לשנה במונחים ריאליים ומנגד יש להפחית משווי הדירה בלאי והתיישנות בשיעור של כ – 0.75% לשנה. כך שנכון להוסיף לשכר הדירה כ – 1.25% לשנה ( = 1,875 $).
2. צריך לזכור שהתוספת בשיעור של1.25% לשנה היא בממוצע.ישנן תקופות שמחירי הדירות יורדים ואפילו חזק. לצד שנים שמחירי הדירות עולים בשיעורים חדים (5%). כמו כן ישנם אזורים שהמחירים בהם יורדים בשנה כלשהי, גם כאשר שוק הדירות בכללותו עולה וישנם כמובן גם מקרים הפוכים.
3. לקניית ולמכירת דירה מתלוות הוצאות כספיות שנעות בין 3-4% ממחירה.
4. הוצאות שוטפות שחלות על בעל הדירה.
5. דמי תיווך. רוכש ומוכר דירה משלם בין 1 – 2% משווי הדירה ואילו שוכר דירה משלם כחודש שכ”ד בשנה הראשונה.
6. מי שרוכש דירה באמצעות משכנתא למעשה משקיע חלק או את כל חסכונותיו בדירה. רוכש הדירה מקווה ששווי הדירה יעלה במהלך השנים ויניב לו רווח גבוה מזה שיוכל לקבל באפיקים אחרים. אך בהחלט יתכנו השקעות חלופיות שיניבו רווח יותר גבוה כגון:
   1. השקעה בהשכלה( = הון אנושי) (שלו / או של ילדיו) ההשקעה בהון אנושי הוכחה בשנים האחרונות כרווחית ביותר. לדעת המחבר לאורך זמן היא עדיפה בהרבה על ההשקעה בדירות. ההון האנושי הוא הגורם העיקרי לפער השכר ההולך ומתרחב לטובת בעלי ההשכלה.
   2. השקעה בחברות נדל”ן בורסאיות.ההשקעה בהם אינהכרוכה בהוצאות שונות שמתלוות לרכישה ומכירה של דירה.
   3. השקעה במגרשים. בד”כ כאשר מחירי הדירות עולים, מחירי המגרשים עולים יותר, וההפך כאשר מחירי הדירות יורדים.
   4. השקעה בעסק.
   5. השקעה בתוכנית חיסכון.

שיקולים לא כלכליים בעלות על דירה

בעד:

• הרגשת ביטחון. יש מעליך קורת גג.
• עיצוב פנימי הנושק לטעמך – לשוכרי דירה לא משתלם בד”כ להשקיע סכומים גבוהים בעיצוב הדירה.

נגד:

• הצורך בהחלפת דירה לעיתים קרובות כתוצאה מצפיפות, שינוי מקום עבודה, סביבה משתנה וכד’. כיום מחליפים דירה בממוצע אחת ל 8 – 10 שנים.
• כל החלפת דירה (מכירה+ קנייה) כרוכה בהוצאות שמגיעות לכדי 5%-6% משוויה.

ולסיכום

1. מטרת הפרק הייתה אך ורק להבהיר שמבחינה כלכלית רכישת דירה אינה עדיפה בכל מקרה על שכירת דירה. ישנם מצבים שכן, וישנם מצבים שלא.
2. עבור הרבה אנשים רכישת דירה היא העסקה הכי משמעותית שהם יבצעו בחייהם. רצוי שהם יבחנו היטב את ההשפעות וההשלכות של הרכישה על מסלול חייהם למשך דור או שניים קדימה.