מחשבון משכנתא · חינם · בלי הרשמה
מחשבון משכנתא חכם — התמהיל הנכון לכם, ב-30 שניות
יועץ-משכנתאות עולה אלפי שקלים, ובבנק מציעים לכם את התמהיל שנוח לבנק. ספרו לנו שלושה דברים — סכום, הכנסה ומטרה — ונבנה תמהיל מותאם, נראה את ההחזר החודשי ואת העלות הכוללת האמיתית, ונסביר למה דווקא ככה. בלי אינטרס מכירה.
מחשב...
רוצה להבין את זה לעומק? מאיזה יחס-החזר מתחילים ליפול
בונה התמהיל
רוצה לכוונן? ערוך כל מסלול ידנית
החזר חודשי
₪—
בחודש, לאורך כל התקופה
עלות כוללת אמיתית
₪—
כולל ריבית והצמדה
יחס החזר
—
מתוך ההכנסה החודשית
עוד כלים לרוכשי דירה
איך עובד מחשבון המשכנתא החכם
הכלי בונה תמהיל משכנתא מותאם תוך שניות: אתם מזינים את סכום המשכנתא, ההון העצמי ותקופת ההלוואה, והסימולטור מציג את גובה ההחזר החודשי הצפוי, העלות הכוללת לאורך התקופה, ופירוק בין קרן לריבית בכל שנה. החישוב מבוסס על לוח שפיצר — שיטת ההחזר הנפוצה בישראל, שבה ההחזר החודשי קבוע אך היחס בין קרן לריבית משתנה לאורך הדרך.
ריבית קבועה מול ריבית משתנה — מה ההבדל בהחזר
בריבית קבועה גובה ההחזר ידוע מראש ולא זז; בריבית משתנה ההחזר עולה ויורד עם שינוי הריבית במשק. הכלי מאפשר להריץ סימולציה של שני התרחישים ולראות בשקלים כמה שינוי ריבית של אחוז אחד מזיז את ההחזר החודשי — לפני שאתם חותמים. למי שרוצה להעמיק בבחירת התמהיל עצמו, ריכזנו מדריך תמהיל משכנתא נפרד.
מה כדאי לבדוק לפני שמגישים בקשה
תקופת ההלוואה משפיעה פעמיים: ככל שהיא ארוכה יותר ההחזר החודשי נמוך יותר — אבל העלות הכוללת בריבית גבוהה יותר. שווה להריץ כמה תרחישים של סכום משכנתא ותקופה, להשוות, ורק אז לגשת לבנק. אם עוד לא קיבלתם אישור עקרוני — כך עובד אישור עקרוני למשכנתא.
צעד-אחר-צעד, בלי הפתעות
ההחזר החודשי הממוצע על משכנתא בישראל עלה משמעותית בשנים האחרונות, על רקע עליית מחירי הדיור והריבית. אבל ההפרש לא נולד רק מהמחירים — הוא נולד מהתמהיל. אותה הלוואה, מחולקת אחרת בין מסלולים, יכולה לעלות עשרות אלפי שקלים יותר או פחות לאורך חייה. המחשבון בונה לך תמהיל מותאם לפי שלושה נתונים בלבד, מסביר למה בחר ככה, ומאפשר לך לכוונן כל מסלול ידנית. הכל בדפדפן, בלי שמירת נתונים.
הזינו סכום משכנתא והכנסה
גוררים את סכום המשכנתא (בין 200,000 ל-3 מיליון ₪) ואת ההכנסה החודשית נטו של משק הבית. שני המספרים האלה קובעים גם את ההחזר וגם את יחס ההחזר מההכנסה — המספר שהבנק בודק ראשון.
בחרו מטרה ולחצו "בנה לי תמהיל"
בוחרים מה הכי חשוב לכם: יציבות (החזר קבוע וצפוי), החזר נמוך (הכי פחות בחודש), או גמישות (פרעון מוקדם בלי קנס). הכלי מתרגם את הבחירה לתמהיל מסלולים מאוזן.
רואים את התמהיל — ומכווננים אם רוצים
מקבלים החזר חודשי מוצע, עלות כוללת אמיתית ויחס החזר מההכנסה — עם הסבר למה התמהיל נבנה ככה. אפשר לערוך כל מסלול בנפרד: סכום, תקופה וריבית. אם יחס ההחזר עובר 40% — הכלי מסמן אזהרה.
למי הכלי מתאים
לכל מי שלוקח, ממחזר, או רק שוקל משכנתא — ורוצה להבין את התמהיל לפני שהוא יושב מול הבנקאי. בפרט:
- מי שלפני פגישה ראשונה בבנק ורוצה להגיע עם תמהיל משלו, לא לקבל את מה שמציעים לו.
- מי ששוקל למחזר משכנתא קיימת ורוצה לראות איך חלוקה אחרת בין מסלולים משנה את ההחזר ואת העלות הכוללת.
- מי שמתלבט בין "החזר נמוך עכשיו" ל"עלות נמוכה לאורך זמן" — שתי מטרות שמושכות לכיוונים הפוכים, והכלי מראה את ההפרש בשקלים.
- מי שרוצה לבדוק אם הוא בכלל עומד ביחס ההחזר שהבנק ידרוש, לפני שהוא מתאהב בדירה.
למי הכלי פחות מתאים: מי שצריך אישור עקרוני מחייב — לזה נדרש יועץ משכנתאות שרואה את כל התנאים האישיים והדוח הבנקאי המלא.
אנחנו לא יועצי משכנתאות ואין לנו אינטרס בבנק שתבחרו. הכלי נועד לתת לכם מידע — ההחלטה שלכם.
מה זה נראה בפועל — זוג אחד, שלוש החלטות
נועה ואיתי, שניהם שכירים, מכניסים יחד 21,000 ש"ח נטו בחודש וצריכים משכנתא של מיליון ש"ח. הם גררו את הסליידרים, בחרו "יציבות", וקיבלו תמהיל עם החזר חודשי של כ-5,560 ש"ח (בהנחת ריבית משוקללת של 4.5% ל-25 שנה — הנחת המחשה, לא הצעת מחיר). יחס ההחזר שלהם: 26% מההכנסה — בתוך הטווח שהבנקים מאשרים בנוח.
ואז הם שינו דבר אחד בכל פעם. תקופה של 20 שנה במקום 25: ההחזר קפץ לכ-6,330 ש"ח, אבל העלות הכוללת ירדה בכ-149 אלף ש"ח. תקופה של 30 שנה: ההחזר ירד לכ-5,070 ש"ח — והעלות הכוללת עלתה בכ-157 אלף ש"ח. ותרחיש של ריבית גבוהה באחוז (5.5%): ההחזר עלה בכ-580 ש"ח בחודש. שלושת המספרים האלה — החזר, עלות כוללת, ורגישות לריבית — הם בדיוק מה ששווה לדעת לפני הפגישה בבנק, ולא אחריה.
רוצים לוודא שההכנסה נטו שהזנתם מדויקת? מחשבון השכר נטו מפרק את התלוש. ואם אתם כבר בודקים את התזרים המשפחתי — ייתכן שמחכה לכם גם החזר מס.
שאלות שכולם שואלים
מהו יחס ההחזר מההכנסה, ולמה הכלי מזהיר ב-40%?
יחס ההחזר (PTI) הוא החלק מההכנסה החודשית הפנויה שהולך להחזר המשכנתא. התקרה הרגולטורית הקשיחה היא 50%, אבל 40% נחשב סף-סיכון: מעליו הבנק נדרש להון גבוה יותר כנגד ההלוואה, ובפועל רוב הבנקים מאשרים בטווח של 30%–35% בלבד. הסיבה: ככל שהיחס גבוה יותר, כך גדל הסיכון שתקופה קשה אחת תפיל אותך מהיכולת להחזיר. לכן הכלי מסמן אזהרה ברגע שהתמהיל חוצה 40%.
מה ההבדל בין מסלול פריים, קבוע צמוד וקבוע לא-צמוד?
פריים הוא ריבית משתנה הצמודה לריבית בנק ישראל (כיום 5%) — זול כשהריבית נמוכה, מתייקר כשהיא עולה. קבוע צמוד הוא ריבית קבועה אבל הקרן צמודה למדד המחירים, כך שבתקופת אינפלציה החוב גדל. קבוע לא-צמוד הוא היציב מכולם: גם הריבית וגם הקרן נעולות, ההחזר זהה לאורך כל התקופה. תמהיל טוב משלב ביניהם לפי הצורך שלך ביציבות מול גמישות.
כמה דירה אני בכלל יכול להרשות לעצמי?
התשובה תלויה בשני גבולות: כמה הון עצמי יש לך, וכמה החזר חודשי ההכנסה שלך נושאת. בדירה ראשונה בנק ישראל מאפשר מימון של עד 75% משווי הנכס — כלומר נדרש הון עצמי של לפחות 25%. את הצד השני (ההחזר) הכלי מחשב ישירות: מזינים הכנסה, ורואים איזה החזר נשאר בתוך יחס בריא.
למה אותה משכנתא יכולה לעלות עשרות אלפי שקלים יותר או פחות?
כי הריבית והעלות הכוללת תלויות בתמהיל, לא רק בסכום. מסלול ארוך מוריד את ההחזר החודשי אבל מגדיל את סך הריבית. מסלול צמוד יכול להתחיל זול ולהתנפח עם האינפלציה. שתי הלוואות באותו סכום ובאותו החזר חודשי יכולות להסתיים בפער ענק בעלות הכוללת — וזה בדיוק מה שהמחשבון חושף בשורת "עלות כוללת אמיתית".
האם המספרים כאן מדויקים כמו הצעה מהבנק?
זו הערכה המבוססת על נתוני שוק וריביות מקובלות, נכון למועד השימוש. היא נועדה לתת לך תמונה ולעזור לך להגיע מוכן. ההצעה המחייבת מגיעה מהבנק עצמו, אחרי בדיקת הדוח הבנקאי והתנאים האישיים שלך.
גילוי נאות: המחשבון מבוסס על נתוני שוק ואינו מהווה ייעוץ פיננסי. מומלץ להיוועץ ביועץ משכנתאות מוסמך לפני קבלת החלטה.
מהו מיחזור משכנתא, ומתי שווה לבדוק אותו?
מיחזור הוא החלפת המשכנתא הקיימת בתמהיל חדש — באותו בנק או בבנק אחר. שווה לבדוק כשהריבית במשק ירדה מאז שלקחתם, כשההכנסה שלכם השתנתה, או כשמסלול צמוד-מדד התנפח. לפני שמחליטים, מבקשים מהבנק שני מספרים: עלות עמלת הפירעון המוקדם, והחיסכון הצפוי בעלות הכוללת. אם החיסכון גדול מהעמלה — יש על מה לדבר. אפשר לבנות כאן תמהיל חלופי ולהשוות בעצמכם.
מה זו עמלת פירעון מוקדם, ולמה היא תלויה בתמהיל?
כשסוגרים מסלול בריבית קבועה לפני הזמן, הבנק רשאי לגבות עמלה שמפצה אותו על הפער בין הריבית שסגרתם לריבית בשוק היום. במסלול פריים העמלה הזו בדרך-כלל לא קיימת — ולכן תמהיל עם רכיב פריים גמיש יותר לפירעון מוקדם. זה בדיוק המתח שהכלי מציג בין מטרת "יציבות" למטרת "גמישות". פירוט מלא של רכיבי העמלה מפורסם באתר בנק ישראל.
כמה מהמשכנתא חייבת להיות בריבית קבועה?
לפי הוראות בנק ישראל (נוהל בנקאי תקין 329, נכון ל-07/2026), לפחות שליש מסכום ההלוואה חייב להיות בריבית קבועה, והרכיב בריבית משתנה מוגבל לשני-שלישים. בתוך הגבולות האלה — התמהיל פתוח, וזה המגרש שבו המחשבון עובד.
מה עושה ההצמדה למדד להחזר בפועל?
במסלול צמוד-מדד, יתרת הקרן גדלה עם מדד המחירים לצרכן — גם כשההחזר החודשי נראה יציב. בקצב האינפלציה השנתי הנוכחי, 1.9% (הלמ"ס, מדד אפריל 2026), חוב צמוד של מיליון ש"ח גדל בכ-19,000 ש"ח בשנה. זו הסיבה שמסלול צמוד שנראה זול היום יכול לעלות יותר לאורך הדרך — ולמה שווה להבין איך המדד עובד ומה הוא עשה מ-2010.
איך ריבית בנק ישראל משפיעה על ההחזר שלי?
ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. נכון ל-07/2026 ריבית בנק ישראל היא 3.5% (ירדה ב-6.7.2026), כך שהפריים עומד על 5%. סדר גודל להמחשה: על רכיב פריים של כ-333 אלף ש"ח ל-25 שנה, כל עליית ריבית של נקודת אחוז מוסיפה כ-200 ש"ח להחזר החודשי — וכל ירידה מורידה בערך אותו סכום. הכלי מאפשר להריץ את שני התרחישים לפני שחותמים.
המחשבון בנה לי תמהיל — זה מה שאני צריך לקחת?
לא בהכרח. התמהיל שהכלי מציע הוא נקודת-מוצא מנומקת לפי שלושת הנתונים שהזנתם — לא הצעה מחייבת ולא תמהיל מותאם לכל התנאים האישיים שלכם. השתמשו בו כדי להגיע לבנק עם שפה ומספרים משלכם, והשוו אותו להצעת הבנקאי. ההחלטה — שלכם.