שיטת השווי הנכסי היא שיטה להערכת שווי חברות שהפעילות העסקית שלה היא אינה הפעילות המרכזית של החברה. חברות מסוג זה הן: חברות החזקה, חברות נדל”ן, חברות שנמצאות בהליכי פשיטת רגל או פירוק וחברות בעלות נכסים שאינם תפעוליים כמו קרקע.

כיוון שפעילות החברות אינן עסקיות ומחשבים את השווי על בסיס הנכסים וההתחייבויות הנוכחיים ולא העתידיים, השיטה לא נותנת ביטוי לשווי הסינרגיה בין הנכסים וכן לשווי המוניטין של החברה (אשר לרוב אינו רשום בספרי החברה על פי כללי החשבונאות המקובלים) ולכן מביאה בדרך כלל ל'רצפת השווי' המוערך. להערכת שווי עסק חי עדיף להשתמש בשיטה זו כשיטה תומכת / אינדיקטיבית.

בשיטה זו מציגים את הערך הכלכלי של ההון העצמי ליום ההערכה. כלומר שווי שוק של ההון העצמי (הון עצמי כלכלי).

נכסים

(בערכי שוק)

–

התחייבויות

(בערכי שוק)

=

שווי נכסי

                                                                                           

השווי הנכסי – הגדרות

הון עצמי כלכלי – הון עצמי כלכלי משקף את נכסי החברה על בסיס ערכי שוק בניכוי התחייבויותיה על בסיס ערכי שוק.

שווי של נכס פיננסי – שווי תזרים מזומנים שניתן לקבל במזומן מהנכס.

מחיר שוק – בכמה ניתן למכור את הנכס בשוק. מחיר שמשקף שווי אמיתי, שווי כלכלי שניתן לקבל במכירה במזומן (בעת מימוש)

חישוב שווי חברה – יוצאים מההון העצמי החשבונאי (שהוא הנכסים פחות ההתחייבויות במאזן) שלאו דווקא מבטא את השווי האמיתי של החברה ולכן שואפים להגיע להון העצמי הכלכלי = שווי נכסי (הצגת הנכסים וההתחייבויות לפי שווי הוגן ולא לפי שווי חשבונאי). תיקון שווי הנכסים להון עצמי כלכלי (חלק מהתיקון מתייחס לשינויים שחלו בעקבות ה-IFRS).

עדכון זה עדיין אינו מספיק ויתכן שבדוכ”ס יש לשערך נכסים מסויימים לשווי הוגן, אך יש נכסים שלא יכללו בשערוך כמו נכסים לא מוחשיים, מוניטין. את אלו יש להוסיף על מנת לקבל שווי אמיתי של החברה, אך כדי לחשב אותם יש להשתמש בשיטת DCF להערכת שווי חברה, עליה נדבר בהמשך.

בעבר השיטה הייתה נחותה, אך היום בזכות ה-IFRS היא מהווה גורם רלוונטי יותר בהערכת שווי ואף פשוטה יותר.

 

הון עצמי כלכלי – צעדים מרכזיים לביצוע

  1. לאתר את הסעיפים המרכזיים אשר בהם השווי הכלכלי שונה מ”השווי החשבונאי”.
  2. להמיר את השווי החשבונאי בשווי הנכסי בניכוי השפעת המס.
  3. התייחסות לסעיפים רלוונטיים:
  א) רכוש קבוע.
  ב) מלאי.
  ג) השקעות.
  ד) רכוש אחר והוצאות נדחות.
  ה) התחייבויות.

 

דוגמאות – השווי הנכסי

דוגמה 1

במאזן החברה רשומה קרקע בסך של 500,000 ש”ח. השווי ההוגן של הקרקע הוא 800,000 ש”ח. מלבד הקרקע סך ההון העצמי במאזן הינו 200,000 ש”ח והתחייבות בסך 300,000 המוצגת בשוויה ההוגן. שיעור המס 0%.

חשב את שווי החברה בשיטת השווי הנכסי.

 שערוך יתרה בספרים שווי הוגן
הון עצמי חשבונאי 200,000 = 200,000
התחייבויות  0
קרקע 300,000 = 300,000 – 300,000
הון כלכלי/שווי נכסי 500,000 = 500,000 – 800,000

 

דוגמה 2

יתרת ההון העצמי בספרי החברה הינה 700,000 ש”ח. להלן הנתונים הנוספים לגבי פריטים רלוונטיים במאזן (בש”ח):

יתרה בספרים שווי הוגן
נכסים שוטפים 600,000  700,000
רכוש קבוע 2,000,000 2,300,000
קרקע 200,000 400,000
הלוואות מבנקים (700,000) (650,000)                                  

שיעור המס החל על הכנסותיה של החברה הינו 25%.

חשב את שווי ההון העצמי של החברה על פי שיטת השווי הנכסי. 

שערוך נטו השפעת המס יתרה בספרים שווי הוגן
הון עצמי חשבונאי 200,000 (0.25 – 1)    * 200,000
נכסים שוטפים 225,000        = (0.25 – 1)    * (600,000 –    700,000)
רכוש קבוע  150,000        = (0.25 – 1)    * (2,000,000 –    2,300,000)
קרקע   150,000        = (0.25 – 1)    * (200,000  –    400,000)
הלוואות* 37,500          = (0.25 – 1)    * (700,000- –    650,000-)
הון כלכלי/שווי נכסי 1,187,500

סכומי ההלוואות שליליים כי מדובר ביתרת זכות במאזן בעוד הנכסים בחובה.