השקעה בנדל"ן - מיטב לימוד עצמי

אתרי אינטרנט שימושיים

Real Estate Investment Trust – REIT

ריט (ברבים -ריטס) הוא סטטוס שאותו יכולה לקבל שותפות נדל"ן אמריקאית.כדי לקבל את סטטוס הריט, שותפות נדל"ן נדרשת לעמוד בשני תנאים עיקריים:

לחלק דיבידנד שנתי של יותר מ 90%-מהכנסתה החייבת.
מרבית הכנסותיה צריכות לנבוע מנכסים מניבים ו/או מריבית על משכנתאות. יתרון סטטוס הריט

קבלת סטטוס ריט פוטרת את השותפות מתשלום מס הכנסה.את המס משלמים השותפים המקבלים את הדיבידנד, בהתאם למס השולי שלהם. רישום בבורסה

מרבית הריטס רשומים למסחר בבורסה בארה"ב.מניותיהן נסחרות כמניות רגילות. רקע היסטורי

סטטוס הריט אושר בקונגרס עוד בשנות ה,60-במטרה לאפשר למשקיעים קטנים לקחת חלק בפרוייקטים גדולים של נדל"ן מניב, מתוך הבנה שהדרך היחידה שבה משקיע קטן יוכל ליהנות מהכנסה שמקורה בנדל"ן מניב היא באמצעות השקעה בריט )המחלק את מרבית רווחיו כדיבידנד(, כפי שהוא משקיע במניות של חברות ציבוריות בענפים אחרים. הריטס זכו לעדנה בתחילת שנות ה,90-דווקא על רקע המשבר המתמשך בשוק הנדל"ן. באותה עת הציבור השתכנע שמחירי הנדל"ן אטרקטיביים להשקעה, וצפויה להם תשואה נאה.החל מ 1992-הריטס החלו לתפוס מעמד הולך וגדל בענף הנדל"ן.כיום פועלים בארה"ב כ 300-ריטס שמרביתם נסחרים בשלוש הבורסות הגדולות.

דיאגרמה 36 מציגה את התפתחות שווי השוק הכולל של הריטס הנסחרים בבורסה. דיאגרמה 36

התפתחות שווי השוס הכולל של הריטס הנסחרים בבורסה ומיליארדי דולר( התפלגות הריטס הנסחרים בבורסה לפי תחום התמחות הריטס מתחלקים ל 3-קבוצות עיקריות: 96%מתמחים בנכסים מניבים (מכונים.)Equity REITs: •

2%מתמחים במתן משכנתאות (מכונים.)Mortgage REITs: • 2%מעורבים (נדל"ן מניב ומשכנתאות). • בתחום הנכסים המניבים ישנם 8 אפיקי התמחות כפי שמפורט בטבלה.37 במקביל, חלק מהריטס מתמקדים בפיזור גיאוגרפי צר, בעוד שאחרים מעדיפים פרישה רחבה. טבלה 37 התפלגות הריטס לפי אפיקי התמחות שם מקובל בארה"ב אפיק התמחות Industrial REITs תעשיה.1 Office REITs משרדים.2 Residential REITs מגורים.3 Commercial REITs קמעונאות.4 Lodging REITs מלונאות.5 Health Care REITs שירותי בריאות.6 Storage REITs מחסנים.7 Specialty REITs התמחויות מיוחדות.8

יתרונות ההשקעה בריטס

להשקעה בריטס יתרונות רבים: השקעה בנדל"ן ללא צורך ברכישת נכס •

באמצעות ריטס ניתן להשקיע בנדל"ן ללא רכישת נכס.ניתן לרכוש מניות של ריטס גם בסכומים קטנים יחסית של מאות או אלפי דולרים, ואין צורך להקצות לכך משאבים בסדר גודל הדרוש לרכישת נכס )ברוב המקרים עשרות או מאות אלפי דולרים(. כמו כן, השקעה בנדל"ן באמצעות ריטס חוסכת למשקיע את הסירבול הכרוך ברכישת נכס )שימוש בשמאים, חתימת חוזה, העברת בעלות, הפתעות לרעה כתוצאה מחוסר ידע וכו'(. סחירות גבוהה •

מכיוון שמניות הריטס נסחרות בבורסה כמו מניות רגילות של חברות ציבוריות, ניתן לקנות ולמכור אותן בקלות ובמהירות.סחירות זו היא יתרון גדול לעומת בעלות ישירה על נכס שמימושו יכול להימשך חודשים וכרוך בהוצאות. הכנסה שוטפת מדיבידנדים •

הריטס מחוייבים לחלק כדיבידנד לפחות 90%מרווחיהם ולפיכך הם מספקים למשקיע הכנסה שוטפת.תשואת הדיבידנד של הריטס גבוהה יחסית -בין השנים 1995-2000 היה שיעור הדיבידנד הממוצע של מניות הריטס – 7.3% יותר מפי 4 מהשיעור הממוצע של כלל המניות. ניהול מקצועי •

את תיק הנכסים של הריטס מנהלים אנשי מקצוע המתמצאים בשוק הנדל"ן. גיוון תיק ההשקעות •

רכישת מניות ריטס מספקת למשקיע חשיפה לאפיק הנדל"ן.ההיסטוריה מוכיחה כי אפיק זה אינו תלוי ישירות באפיק המניות או באפיק האג"ח, ולכן הוספת ריטס לתיק השקעות מאפשרת פיזור נוסף ואיכותי.

מדדי ריטס

לחברות הריטס יש ארגון גג הנקרא NAREIT (קיצור של)National Assocication of Real Estate Investment Trusts:

NAREIT פיתח מספר מדדי ריטס שמטרתם לשקף את התפתחות המחירים של הריטס הנסחרים בבורסות בארה"ב.חמשת המדדים הפופולריים ביותר הם: NAREIT All REITs Index.1 מדד זה כולל את המניות של כל הריטס הנסחרים בבורסות בארה"ב. שווי השוק הכולל של הריטס הכלולים במדד זה 190: מיליארד דולר (תחילת.2003) NAREIT Real Estate 50 Index.2 מדד זה כרלל את המניות של 50 הריטס בעלי שווי השוק הגבוה ביותר. שווי השוק הכולל של הריטס הכלולים במדד זה 140: מיליארד דולר (תחילת.2003) NAREIT Equity REITs Index.3 מדד זה כולל מניות של 146 ריטס המתמחים בנכסים מניבים. שווי השוק הכולל של הריטס הכלולים במדד זה 175: מיליארד דולר (תחילת.2003) NAREIT Mortgage REITs Index.4 מדד זה כולל מניות של 20 ריטס המתמחים במתן משכנתאות. שווי השוק הכולל של הריטס הכלולים במדד זה 10: מיליארד דולר (תחילת.2003) NAREIT Hybrid REITs Index.5 מדד זה כולל מניות של 7 ריטס מעורבים (נכסים מניבים ומתן משכנתאות). שווי השוק הכולל של הריטס הכלולים במדד זה 4.5: מיליארד דולר (תחילת.2003)

סקירת חמשת הריטס הגדולים

הרשימה הבאה מציגה את חמשת הריטס בעלי שווי השוק הגבוה ביותר בארה"ב (כולם רשומים למסחר בבורסה). הנתונים מעודכנים לתחילת 2003; התשואות כוללות את ההכנסה מדיבידנדים.

1. Equity Office Properties (EOP)

תחום התמחות: משרדים · שווי שוק: 12.4 מיליארד דולר · תשואה 2001: -3.3% · תשואה 2002: 17.0%.

מתמחה בבנייני משרדים. בבעלותו יותר מ-700 בניינים הפזורים ב-37 ערים ראשיות בארה"ב. שטחם הכולל עולה על 14 מיליון מ"ר. כמו כן מחזיק ה-REIT 79 נכסי תעשייה בשטח כולל של כ-0.6 מיליון מ"ר.

2. Equity Residential Properties (EQR)

תחום התמחות: מגורים · שווי שוק: 8.1 מיליארד דולר · תשואה 2001: 8.7% · תשואה 2002: 13.4%.

מתמחה בבנייני דירות ובמבני מגורים רב-משפחתיים. בבעלותו כ-1,000 נכסים, הכוללים כ-225 אלף יחידות דיור. נכסים אלו פזורים ב-37 מדינות ברחבי ארה"ב.

3. Simon Property Group (SPG)

תחום התמחות: מסחר · שווי שוק: 6.0 מיליארד דולר · תשואה 2001: 22.2% · תשואה 2002: 16.2%.

מתמחה בנדל"ן מסחרי המיועד לפעילות קמעונאית. בבעלותו 173 קניונים ו-68 מרכזי קניות הפזורים ברחבי ארה"ב. כמו כן מחזיק 5 נכסים מעורבים, המכילים הן חנויות והן משרדים, וכן מספר נכסים מסחריים בקנדה ובאירופה.

4. Plum Creek Timber Company (PCL)

תחום התמחות: יערות לתעשיית העץ · שווי שוק: 5.6 מיליארד דולר · תשואה 2001: 18.3% · תשואה 2002: -16.6%.

מתמחה בפיתוח וניצול שטחי יערות לצורכי תעשיית העץ. בבעלותו יערות בשטח כולל של כ-30 מיליון דונם, הפזורים ב-20 מדינות ברחבי ארה"ב. ה-REIT עוסק גם במכירת זכויות להנחת כבלי תקשורת לחברות הפורסות תשתיות תקשורת.

מדד חודשי 1998–2003, y14–29 (בסיס לא-אפס)

5. Prologis Trust (PLD)

תחום התמחות: מרכזי הפצה לתעשייה · שווי שוק: 5.0 מיליארד דולר · תשואה 2001: -3.3% · תשואה 2002: 16.9%.

מתמחה בפיתוח והשכרת מרכזי הפצה לתעשייה. בבעלותו כ-1,500 נכסים ששטחם הכולל כ-20 מיליון מ"ר. נכסים אלו ממוקמים בארה"ב וב-8 מדינות באירופה. כמו כן מחזיק ה-REIT מספר מתקני הפצה מיוחדים עם מתקני קרור.

גילוי נאות: התוכן באתר אינו ייעוץ פיננסי, פנסיוני, מסים או השקעות. החלטות פיננסיות אישיות מומלץ לקבל בליווי בעל מקצוע מוסמך.