מיחזור משכנתא: מתי שווה, מתי לא, ואיך לדעת

3 המספרים שמכריעים

אין צורך לקרוא שום דבר אחר לפני שיש לך שלושה מספרים אלה. כל החלטת מיחזור שנעשית בלי אחד מהם היא ניחוש.

מספר 1: הפער בין הריבית שלך לריבית השוק

לא "האם הריבית ירדה בכלל" — אלא "כמה הריבית שלך גבוהה מהריבית שהבנק מציע היום על אותו מסלול." אפשר לבדוק זאת בכלי הריביות שלנו ריביות משכנתא עכשיו. פער של פחות מ-0.3 נקודות אחוז — כנראה לא שווה, גם אם עלות השבירה אפסית. פער של 0.5 נקודות ומעלה על יתרה גדולה — כבר מדברים על עשרות אלפי שקלים.

מספר 2: עלות השבירה

זו העמלה שהבנק גובה אם אתה פורע את ההלוואה לפני הזמן. בשיחה עם הבנק היא נקראת "עמלת פירעון מוקדם" או "עמלת היוון". הבנק מחשב כמה ריבית הוא יפסיד על השנים שנשארו, ומבקש ממך לפצות אותו.

מספר 3: כמה שנים נשארו

נשארו לך 6 שנים — חיסכון-פוטנציאלי קטן, ועלות שבירה יחסית נמוכה; יכול לצאת בדיוק כלום. נשארו 18 שנה — ריבית של 0.4 נקודות אחוז שווה לעשרות אלפי שקלים, ואפילו עמלת שבירה בינונית משתלמת לשלם.

עלות השבירה: הנוסחה שהבנק לא ממהר להסביר

כשאתה פורע מסלול קבוע או צמוד לפני הזמן — הבנק מפסיד את ריבית-הפנים שתכנן לקבל. הוא גובה עמלה שמפצה על ההפרש בין הריבית שלך לריבית שהוא יצליח לגייס את הכסף מחדש בשוק.

הנוסחה: עמלת פירעון מוקדם ≈ יתרת קרן × (ריבית שלך – ריבית שוק) × מקדם-היוון. אפשר לבקש מהבנק דוח מדויק — חובה חוקית לספק תוך 2 ימי עסקים, חינם, עד פעמיים בשנה לפי סעיף 15א להוראה 451.

דוגמה מחושבת: נשארו 600,000 ₪ על מסלול קבועה-לא-צמודה בריבית 3.8%, עם 15 שנה לסיום. ריבית השוק לאותו מסלול: 3.1% (נכון ליוני 2026).

• הפרש ריביות: 0.7% × 600,000 ₪ = 4,200 ₪ בשנה
• מקדם היוון לפי 15 שנה ו-3.1% שוק: ≈ 11.5
• עמלת פירעון מקורבת: 4,200 × 11.5 = ≈ 48,300 ₪

החיסכון הצפוי מהמיחזור (0.7% × 600,000 × 15 שנה, מהוון): ≈ 85,000–95,000 ₪. בקיזוז העמלה — חיסכון נטו של כ-40,000–47,000 ₪. כדאי לבדוק.

עץ-ההחלטה

הערה על פריים: מסלול פריים לא כולל עמלת פירעון מוקדם — ניתן לפרוע בכל עת בלי קנס. אם כל המשכנתא שלך בפריים, שאלת-השבירה לא רלוונטית, וההחלטה פשוטה הרבה יותר.

התהליך בפועל: חיצוני, פנימי, ונקודת-העדכון

מיחזור חיצוני — מעבר לבנק אחר

1. בקש מהבנק הנוכחי "דוח עמלת פירעון מוקדם" ו"אישור יתרה לסילוק". שמור את המסמכים.
2. קבל הצעות מ-2–3 בנקים אחרים. העובדה שאתה מגיע עם דוח-יתרה מוכן מסמנת שאתה רציני.
3. חשב את חיסכון-הנטו: (חיסכון חודשי × שנים שנותרו) פחות עמלת שבירה, פחות עלויות פתיחת תיק.
4. אם חיסכון נטו חיובי — מחזרים. 4–6 שבועות בפועל.

מיחזור פנימי — בבנק שלך, לפעמים בלי שבירה

כשמסלול בריבית משתנה מגיע לנקודת-עדכון — אפשר להחליף מסלול בלי עמלת פירעון, לעיתים תוך שבוע-שבועיים, ובלי שמאות. לפי דוח בנק ישראל (מרץ 2026), חלק מהותי מגל ה-69,000 מיחזורי 2025 היה בדיוק כזה. איך לדעת מתי נקודת-העדכון שלך? זה כתוב בחוזה המשכנתא — לרוב עמוד 2–3.

תרחיש מלא: לקחו ב-2022 בפריים-כבד

מיכל ואורי לקחו בינואר 2022 משכנתא של 900,000 ₪ ל-25 שנה. 70% ממנה — 630,000 ₪ — הלכו למסלול פריים. ריבית בנק ישראל עמדה אז על 0.1%, ופריים עמד על 1.6%. בנק ישראל העלה ריבית מ-0.1% ל-4.75% בין אפריל 2022 למאי 2023. ההחזר שלהם על אותו מסלול קפץ מ-~2,500 ₪ לכ-4,600 ₪ בחודש.

ב-2026 הם בודקים מיחזור: מסלול פריים — אין עמלת פירעון מוקדם. נשארו 21 שנה. פער ריביות כ-0.6–0.9 נקודות. הם פנו לבנק וקיבלו הצעה לעבור לתמהיל מאוזן יותר. ההחזר הצפוי ירד בכ-850 ₪ בחודש — כ-51,000 ₪ בחמש שנים בלבד, ללא שקל עמלת שבירה.

מה זה אומר עליך

פעולה אחת שעולה 0 שקלים ולוקחת 10 דקות: התקשר לבנק שלך ובקש "דוח עמלת פירעון מוקדם לכל מסלול". הבנק מחויב לתת לך אותו בחינם תוך 2 ימי עסקים (עד פעמיים בשנה — לפי הוראה 451).

אם הפער שאתה רואה בין הריבית שלך לריבית השוק לאותו מסלול גדול מ-0.4 נקודות, ונשארו לך יותר מ-7 שנים: הפעל את הסימולטור ותראה מה יוצא בפועל.

מתודולוגיה

נתון גל-המיחזורים 2025: תיבה מדו"ח בנק ישראל לשנת 2025 — "מיחזורים באשראי לדיור: סיבות, מגמות ומאפייני לווים", פורסמה 18 במרץ 2026 (boi.org.il/publications/pressreleases/18-3-26/). נוסחת עמלת פירעון מוקדם: מבוססת על הוראה 451 של הפיקוח על הבנקים — נהלים למתן הלוואות לדיור, תוספת 4. ריביות ינואר 2022 עובדות מתועדות. ריביות שוק נוכחיות: נכון ל-יוני 2026.

שאלות נפוצות