בקצרה
- דירה במשכנתא נושאת עלות מימון מתמשכת: מדוח המשכנתאות החודשי של בנק ישראל עולה ריבית שקלית ממוצעת סביב 4.9%–5.0% (מקור: בנק ישראל, דוח הלוואות לדיור).
- תיק השקעות ללא מינוף נושא עלות מימון של 0% — אין הלוואה, אין ריבית. זה נתון מבני, לא הערכת שוק.
- הרקע המוניטרי: ריבית בנק ישראל ירדה ב-2025 מ-4.5% ל-4.25% (מקור: בנק ישראל, הודעות לעיתונות, נכון לנובמבר 2025) — הריבית על המשכנתא נגזרת ממנה, אבל אינה זהה לה.
- מה לא פורסם: נתון רשמי על ריבית מינוף ניירות ערך או ריבית על יתרת זכות בחשבון השקעות לא אותר במסגרת המחקר הזה — ולכן לא נכתב כאן מספר.
בנק ישראל מפרסם דוח חודשי על הלוואות לדיור. זה לא מסמך שמישהו קורא בהנאה, אבל הוא הדבר הכי קרוב שיש בישראל למחיר-רשמי של כסף לרכישת דירה: ממנו עולה ריבית שקלית ממוצעת סביב 4.9%–5.0% למשכנתאות. את המספר הזה כדאי להחזיק ביד כשמשווים דירה להשקעה לתיק בשוק ההון, כי בצד השני של ההשוואה עומד מספר אחר לגמרי: אפס.
ההבדל הזה הוא לא עניין של אופטימיות או פסימיות לגבי שוק כזה או אחר. הוא מבני. מי שקונה דירה ב-2 מיליון שקל עם 800 אלף הון עצמי לקח הלוואה של 1.2 מיליון שקל, והכסף הזה עולה כסף — כל חודש, בלי קשר לשאלה אם הדירה עלתה או ירדה בערכה. מי שקנה קרן מחקה ב-800 אלף שקל בחשבון השקעות רגיל לא לקח הלוואה כלל, ולכן אין לו שורת-ריבית בכלל. אין כאן מנצח מוסרי — יש הבדל בהגדרה של מה שנמדד.
מה בדיוק מודדים בקריטריון הזה ומה נשאר בחוץ
"עלות מימון" היא שאלה צרה: כמה עולה הכסף שאיתו נכנסים להשקעה. היא לא כוללת עמלות, לא מיסוי, לא תשואה ולא ביטוח לאומי — כל אלה נדונים בעמודים נפרדים בסדרה, וכל ערבוב ביניהם מייצר את החישובים המפוקפקים שכולנו מכירים משולחן שבת. כאן מודדים דבר אחד: הריבית.
- נכלל: ריבית על ההלוואה שנלקחה לצורך ההשקעה — במקרה של דירה, המשכנתא.
- נכלל: הריבית המוניטרית של בנק ישראל, כרקע שמסביר לאן נעה עלות-הכסף במשק.
- לא נכלל: עמלות פתיחת תיק, עמלת דמי-ניהול, עמלות קנייה ומכירה — אלה הקריטריון הבא בסדרה.
- לא נכלל: מיסוי על ההכנסה השוטפת או במימוש — קריטריונים נפרדים.
- לא נכלל: ריבית על מינוף ניירות ערך — כי לא אותר נתון רשמי, ולא ננחש.
צד א׳ — דירה במשכנתא: עלות מדידה שרצה כל חודש
ב-2025 הריבית המוניטרית של בנק ישראל ירדה מ-4.5% ל-4.25% (מקור: בנק ישראל, הודעות לעיתונות, נכון לנובמבר 2025). זו ירידה של רבע נקודת אחוז — לא דרמה, אבל כיוון. במקביל, דוח המשכנתאות החודשי של בנק ישראל מציג ריבית שקלית ממוצעת סביב 4.9%–5.0%. שני המספרים האלה חיים יחד: המוניטרי הוא הרצפה, הממוצע במשכנתאות הוא מה שקורה בפועל בסניף.
מה זה אומר במספרים? על הלוואה של מיליון שקל, ריבית של 5% פירושה כ-50 אלף שקל ריבית בשנה הראשונה בקירוב — לפני שנוגעים בקרן. עם הזמן, ככל שהקרן קטנה, רכיב-הריבית קטן איתה; אבל בשנים הראשונות ההחזר החודשי הוא בעיקר ריבית. משמעות הדבר: משקיע בדירה ממונפת מתחיל כל שנה עם עלות-מימון שהוא חייב לכסות לפני שדיבר בכלל על תשואה.
עלות המימון הבסיסית באחוזים: ריבית בנק ישראל, ריבית משכנתאות ממוצעת ותיק ללא מינוף
בנק ישראל — הודעות ריבית ודוח חודשי על הלוואות לדיור · נכון ל-17/08/2026
חשוב לומר מה המספר הזה כן ומה הוא לא. הוא ממוצע. הוא לא ההצעה שתקבלו, כי הריבית בפועל נקבעת לפי תמהיל המסלולים, יחס המימון (כמה אחוז מהנכס ממומן בהלוואה), ההכנסה, הוותק והמיקוח. משכנתא לדירה שנייה — כלומר לדירה להשקעה — כפופה גם למגבלות יחס-מימון שונות מאלה של דירה יחידה, וזה משפיע על הגודל וגם על התמחור. הממוצע של בנק ישראל הוא נקודת-ייחוס, לא הבטחה.
צד ב׳ — תיק לא-ממונף: האפס שאנשים שוכחים לתמחר
בתיק השקעות ללא מינוף אין שורת-ריבית. לא כי מישהו נתן הנחה, אלא כי לא נלקחה הלוואה. קונים ניירות ערך בכסף שיש, והכסף שיש לא גובה ריבית מעצמו. עלות המימון היא 0%, וזה נכון כל עוד לא נלקח אשראי.
האמירה "אפס" נשמעת חשודה, ולכן שווה לדייק: אפס עלות-מימון לא אומר אפס עלות. יש עמלות קנייה ומכירה, יש דמי-ניהול בקרנות, ויש מס במימוש — ואלה נושאים של עמודים אחרים בסדרה. אבל בקריטריון הצר של "כמה עולה הכסף", התשובה בתיק לא-ממונף היא באמת אפס. זה לא טריק חשבונאי; זו פשוט המשמעות של לא ללוות.
הפער בטבלה: אותם קריטריונים, שני צדדים
| קריטריון (נכון ל-17/08/2026) | דירה להשקעה במשכנתא | תיק השקעות ללא מינוף |
|---|---|---|
| עלות מימון בסיסית | ~4.9%–5.0% ריבית שקלית ממוצעת (בנק ישראל, דוח משכנתאות) | 0% — לא נלקח אשראי |
| ריבית מוניטרית ברקע | 4.25% אחרי ירידה מ-4.5% ב-2025 (בנק ישראל) | משפיעה על השוק, לא על עלות ההשקעה עצמה |
| האם העלות מתמשכת | כן — כל חודש, לאורך תקופת ההלוואה | לא — אין תשלום מימון שוטף |
| חשיפה לשינוי ריבית | קיימת במסלולים משתנים/צמודי-פריים | אין חשיפה דרך עלות-מימון (יש חשיפת-שוק, נושא נפרד) |
| עלות מימון עם מינוף | המשכנתא היא המינוף עצמו | לא פורסם נתון רשמי במסגרת מחקר זה |
| מקור הנתון | בנק ישראל — דוח חודשי על הלוואות לדיור | מבנה החשבון (אין הלוואה = אין ריבית) |
שלוש דוגמאות מספריות שממחישות את ההבדל
הון עצמי 800,000 ₪. הרצה של עלות-המימון בשנה הראשונה בלבד, לפי ריבית ממוצעת של 5% (בנק ישראל, דוח משכנתאות):
דירה 2 מיליון ₪ · משכנתא 1.2 מיליון
≈60,000 ₪
ריבית בשנה הראשונה בקירוב, לפני קרן. הערכה בלבד
דירה 1.6 מיליון ₪ · משכנתא 800 אלף
≈40,000 ₪
אותה ריבית, מינוף נמוך יותר. הערכה בלבד
תיק ניירות ערך 800 אלף ₪ ללא מינוף
0 ₪
אין הלוואה. עמלות ומס נדונים בעמודים אחרים
שימו לב למה שהמספרים האלה כן אומרים: הם לא אומרים שדירה היא השקעה גרועה. הם אומרים שדירה ממונפת חייבת לייצר תשואה שמכסה את עלות-המימון לפני שהיא מייצרת רווח. המינוף עובד לשני הכיוונים — הוא מגדיל את הרווח כשהנכס עולה, והוא מגדיל את הכאב כשהוא לא. תיק לא-ממונף מוותר על ההגדלה הזו, ובתמורה מוותר גם על החשבון החודשי.
מה עושים עם זה בפועל לפני שממשיכים לקריטריון הבא
- בדקו את הנתון העדכני היכנסו לדוח החודשי של בנק ישראל על הלוואות לדיור וראו מה הריבית הממוצעת בחודש האחרון — לא בחודש שבו קראתם מאמר ישן.
- תרגמו את הריבית שלכם לשקלים קחו את סכום ההלוואה שאתם שוקלים והכפילו בריבית שהוצעה לכם. זו עלות-המימון השנתית בקירוב בשנה הראשונה. אפשר לעבוד עם המחשבונים של MSL כדי לראות את ההחזר לאורך התקופה.
- הפרידו את התמהיל משכנתא היא לרוב לא ריבית אחת אלא כמה מסלולים. בדקו איזה חלק צמוד לפריים ומשתנה עם ריבית בנק ישראל, ואיזה חלק קבוע.
- אם אתם שוקלים מינוף בתיק בקשו את הריבית בכתב מהגוף המנהל, כי כאן אין נתון רשמי מפורסם להשוואה.
- עברו לקריטריון הבא עלות המימון היא רק שורה אחת. אחריה באות העמלות השוטפות בשני הצדדים, ואחר כך המיסוי.
מתי כל צד מתאים בקריטריון הזה בלבד
דירה להשקעה במשכנתא
מתאים למי ש- מוכן לשלם עלות-מימון מתמשכת בתמורה למינוף שמגדיל את החשיפה לנכס, ויש לו תזרים חודשי יציב שסופג את ההחזר גם אם הדירה עומדת ריקה חודשיים.
דלגו אם ההחזר החודשי תלוי כולו בשכר הדירה, או אם עלייה של רבע נקודת אחוז בפריים משנה לכם את התקציב המשפחתי.
תיק השקעות ללא מינוף
מתאים למי ש- רוצה שעלות-המימון תהיה אפס ושהחשיפה תהיה בגודל הכסף שיש לו בפועל, בלי התחייבות חודשית לגוף מלווה.
דלגו אם המטרה שלכם היא דווקא להגדיל חשיפה מעבר להון העצמי — אבל אז חשוב לזכור שמינוף בתיק מחזיר את עלות-המימון לתמונה, ובלי נתון רשמי להשוואה.
מתודולוגיה
שאלות שחוזרות על עלות המימון
אם ריבית בנק ישראל היא 4.25%, למה הריבית על המשכנתא גבוהה ממנה?
הריבית המוניטרית היא מחיר-הכסף שממנו הבנקים יוצאים, לא המחיר ללקוח. הריבית ללקוח נבנית מעליה וכוללת את מרווח הבנק ואת פרופיל הסיכון של ההלוואה. לכן דוח המשכנתאות של בנק ישראל מציג ריבית שקלית ממוצעת סביב 4.9%–5.0% ולא 4.25%. נכון ל-17/08/2026.
האם 4.9%–5.0% זו הריבית שאקבל בבנק?
לא בהכרח. זהו ממוצע ארצי שמפרסם בנק ישראל. הריבית בפועל תלויה בתמהיל המסלולים, ביחס המימון, בהכנסה, בוותק הלקוח ובמיקוח. הממוצע הוא נקודת-ייחוס להשוואה, לא הצעה.
למה כתוב שעלות המימון בתיק היא 0% ולא "נמוכה"?
כי בתיק ללא מינוף לא נלקחה הלוואה כלל, ולכן אין ריבית לשלם. זו לא הערכה של גובה עלות — זו העדר של עלות. עמלות ומיסוי קיימים, אבל הם קריטריונים אחרים בהשוואה.
מה קורה אם אני ממנף את תיק ההשקעות?
אז גם לצד הזה נוספת עלות מימון, וההשוואה בקריטריון הזה משתנה. במסגרת המחקר הזה לא אותר נתון רשמי ישראלי על ריבית מינוף ניירות ערך, ולכן לא מוצג כאן מספר. יש לבקש את הריבית המדויקת מהגוף המנהל.
ירידת ריבית בנק ישראל מוזילה לי את המשכנתא אוטומטית?
רק בחלק מהמסלולים. מסלול צמוד-פריים מגיב לשינוי בריבית בנק ישראל; מסלול בריבית קבועה לא. לכן חשוב לדעת מה תמהיל המסלולים שלכם לפני שמניחים שירידה מוניטרית מתורגמת לחיסכון בהחזר.
מקורות
- בנק ישראל — הודעות ריבית בנק ישראל. ריבית מוניטרית: ירידה ב-2025 מ-4.5% ל-4.25%, נכון לנובמבר 2025. נצפה נכון ל-17/08/2026.
- בנק ישראל — דוח חודשי על הלוואות לדיור (דוח משכנתאות). ריבית שקלית ממוצעת סביב 4.9%–5.0%. נצפה נכון ל-17/08/2026.
חוזרים לעמוד הראשי של הסדרה: דירה להשקעה מול תיק השקעות בשוק ההון — השוואה מלאה לפי מקורות רשמיים. הקריטריון הבא הוא העמלות השוטפות, ואם אתם רוצים לראות מראש מה לא ניתן לקבוע מהמקורות — מה לא פורסם רשמית בהשוואה הזו.