פינוי בינוי הוא הסכם שבו בניין ותיק נהרס, ובמקומו נבנה בניין גדול יותר — והדיירים מקבלים דירה חדשה באותו מתחם. המדינה סימנה 970 מתחמים ב-76 ערים (מאגר משרד הבינוי והשיכון, בדיקה של 2.11.2026). מתוכם 55 מתחמים כבר בבנייה בפועל, ב-26 ערים בלבד, ו-282 נמצאים בשלב אישור התוכנית בוועדות התכנון. את העיר שלך מוצאים באינדקס הערים למטה, ואת מה שמגיע לדייר — בפרק שאחריו.
הנתונים מתוך מאגר מתחמי ההתחדשות העירונית של משרד הבינוי והשיכון.
עודכן 03.11.2026 · 970 מתחמים · 150,202 דירות היום · 614,896 דירות מתוכננות · 55 בבנייה
המדינה סימנה 970 מתחמי פינוי בינוי ב-76 ערים. בתוכם עומדות היום 150,202 דירות, ובמקומן מתוכננות 614,896 — פי 4.09. זה המספר שמופיע בכל מצגת ממשלתית על התחדשות עירונית, והוא נכון.
המספר השני פחות מצוטט: מתוך 970 המתחמים, בבנייה בפועל נמצאים 55. פחות משישה אחוזים. וגם הם לא מפוזרים — הם יושבים ב-26 ערים בלבד, כלומר ב-50 מתוך 76 הערים שיש בהן מתחם אין אף אתר שהעבודה בו התחילה.
ההפרש הזה הוא לא כשל בנתונים — הוא המבנה של התהליך. בין הרגע שמתחם נכנס למאגר לרגע שמגיע דחפור עוברים שלבים של ועדות תכנון, הכרזה רשמית, הסכמות דיירים והיתרי בנייה. כל שלב לוקח שנים, ורוב המתחמים תקועים באמצע. העמוד הזה מראה איפה כל עיר עומדת, ומה זה אומר עליך אם הבית שלך באחד מהם.
כל 76 הערים שיש בהן מתחם התחדשות
הטבלה מסודרת לפי מספר המתחמים בעיר. עמודת "פי כמה" היא מספר הדירות המתוכננות חלקי הדירות הקיימות — כמה מתעבה השכונה. הממוצע הארצי הוא 4.09, וכל עיר שמעליו מתוכננת להתעבות יותר מהממוצע.
שם עיר שמופיע כקישור — יש לה עמוד מפורט עם כל המתחמים שלה, אחד אחד.
| עיר | מתחמים | דירות היום | דירות מתוכננות | פי כמה |
|---|---|---|---|---|
| ירושלים | 213 | 17,461 | 73,808 | 4.23 |
| רמת גן | 77 | 5,583 | 18,295 | 3.28 |
| תל אביב-יפו | 55 | 6,931 | 21,288 | 3.07 |
| חיפה | 46 | 5,327 | 22,775 | 4.28 |
| נתניה | 41 | 4,279 | 16,585 | 3.88 |
| בת ים | 39 | 7,509 | 26,163 | 3.48 |
| פתח תקווה | 37 | 8,225 | 29,360 | 3.57 |
| חולון | 26 | 5,198 | 16,647 | 3.2 |
| הרצליה | 24 | 4,011 | 13,265 | 3.31 |
| גבעתיים | 23 | 6,972 | 18,155 | 2.6 |
| חדרה | 20 | 1,892 | 12,416 | 6.56 |
| ראשון לציון | 19 | 3,083 | 9,931 | 3.22 |
| קרית אונו | 17 | 2,318 | 6,400 | 2.76 |
| אשדוד | 17 | 3,323 | 16,072 | 4.84 |
| רמלה | 17 | 7,053 | 28,773 | 4.08 |
| יבנה | 15 | 2,032 | 8,432 | 4.15 |
| רחובות | 14 | 4,394 | 15,722 | 3.58 |
| באר שבע | 14 | 1,955 | 13,722 | 7.02 |
| לוד | 13 | 6,112 | 33,556 | 5.49 |
| טירת כרמל | 12 | 1,933 | 9,528 | 4.93 |
| קרית ים | 12 | 3,250 | 15,929 | 4.9 |
| כפר סבא | 12 | 2,410 | 8,949 | 3.71 |
| נהריה | 12 | 1,859 | 11,805 | 6.35 |
| יהוד | 11 | 1,840 | 8,323 | 4.52 |
| נס ציונה | 10 | 1,220 | 4,687 | 3.84 |
| אור יהודה | 9 | 2,997 | 10,736 | 3.58 |
| אשקלון | 9 | 2,205 | 11,695 | 5.3 |
| רמת השרון | 8 | 949 | 4,141 | 4.36 |
| קרית גת | 8 | 1,841 | 9,955 | 5.41 |
| בית שמש | 8 | 1,919 | 11,017 | 5.74 |
| קרית שמונה | 7 | 1,389 | 3,899 | 2.81 |
| רעננה | 6 | 206 | 731 | 3.55 |
| הוד השרון | 6 | 354 | 1,183 | 3.34 |
| מגדל העמק | 6 | 592 | 2,606 | 4.4 |
| אילת | 6 | 832 | 2,340 | 2.81 |
| טבריה | 6 | 743 | 5,243 | 7.06 |
| אזור | 5 | 1,405 | 4,510 | 3.21 |
| נשר | 5 | 812 | 5,105 | 6.29 |
| קרית ביאליק | 5 | 1,262 | 5,923 | 4.69 |
| יקנעם עילית | 5 | 784 | 3,521 | 4.49 |
| שדרות | 5 | 1,285 | 4,859 | 3.78 |
| צפת | 5 | 723 | 2,370 | 3.28 |
| קרית מלאכי | 4 | 578 | 3,280 | 5.67 |
| גבעת שמואל | 4 | 734 | 1,955 | 2.66 |
| קרית עקרון | 4 | 409 | 1,156 | 2.83 |
| פרדס חנה-כרכור | 3 | 236 | 696 | 2.95 |
| באר יעקב | 3 | 1,253 | 11,621 | 9.27 |
| בני ברק | 3 | 256 | 551 | 2.15 |
| נוף הגליל | 3 | 577 | 3,286 | 5.69 |
| גדרה | 3 | 628 | 1,957 | 3.12 |
| עכו | 3 | 1,156 | 5,780 | 5 |
| חצור הגלילית | 3 | 385 | 1,500 | 3.9 |
| בית שאן | 3 | 367 | 1,028 | 2.8 |
| קרית מוצקין | 2 | 280 | 1,349 | 4.82 |
| אבן יהודה | 2 | 216 | 684 | 3.17 |
| צורן-קדימה | 2 | 526 | 1,574 | 2.99 |
| כרמיאל | 2 | 2,030 | 8,100 | 3.99 |
| מבשרת ציון | 2 | 219 | 849 | 3.88 |
| 18 ערים עם מתחם אחד בלבד — אור עקיבא · אריאל · בית דגן · בנימינה גבעת עדה · זכרון יעקב · טירה · כפר יונה · כפר קאסם · מזכרת בתיה · מעלה אדומים · נצרת · נתיבות · סחנין · עתלית · קרית אתא · קרית טבעון · שלומי · תל מונד | 18 | 3,884 | 19,051 | 4.9 |
| סה״כ · 76 ערים | 970 | 150,202 | 614,896 | 4.09 |
18 הערים שיש בהן מתחם אחד בלבד מרוכזות בשורה אחת — שורה של מתחם בודד אינה נתון שאפשר להשוות אליו. שורת-הסיכום והמספרים הארציים כוללים גם מתחם אחד ברמת גן שאינו מוצג כשורה נפרדת בגלל תקלה ברשומה שלו במאגר (חסר נתון-יחידות מלא, 59 דירות).
מה השתנה החודש
טבלת-הערים עודכנה מול המאגר: 970 מתחמים ב-76 ערים (לעומת 972 בסבב הקודם), עם דירות-היום והדירות-המתוכננות המעודכנות.
כאן יופיעו השינויים כשיירשמו: מתחם חדש שנוסף למאגר · מתחם שעבר שלב · הכרזה רשמית חדשה. אנחנו בודקים את המאגר מדי שבוע ומעדכנים את תאריך הבדיקה גם כשלא השתנה כלום.
מה זה אומר עליך — הכסף, לא התוכנית
הטבלה למעלה אומרת איפה. החלק הזה אומר מה מגיע לך אם הבית שלך באחד מהמתחמים. זה גם ההבדל המעשי בין לקרוא הודעה עירונית לבין לדעת מה לשאול בפגישת הדיירים הבאה.
פינוי בינוי — מה מקבלים
ארבעה דברים, ורק אחד מהם מובטח מראש בגודלו: דירה חדשה במקום הישנה, בדרך כלל גדולה יותר ובאותו מתחם · שכר דירה שמשולם לך לאורך כל תקופת הבנייה · כיסוי הוצאות המעבר לשני הכיוונים · וערבויות שנועדו להבטיח שתקבל את הדירה גם אם היזם נקלע לקשיים.
מה שהחוק מבטיח ומה שההסכם קובע הם שני דברים שונים. החוק קובע שמגיעה לך דירה חלופית ושמגיעות לך ערבויות. הגודל המדויק, הקומה, המפרט, כמה חודשי שכר דירה ומה קורה אם הבנייה מתעכבת — כל אלה נקבעים בהסכם מול היזם, ולא בחוק. ההסכם הוא המסמך היחיד שיקבע מה תקבל בפועל.
זכויות הדייר
אם אתה בן 70 ומעלה
החוק נותן לדייר מבוגר זכות בחירה שאין לאף דייר אחר במתחם. במקום לקבל אוטומטית דירה חדשה, אפשר לבחור בין ארבע אפשרויות: דירה חדשה כרגיל · שתי דירות קטנות יותר במקום אחת גדולה · דירה קטנה יותר בתוספת תשלום במזומן · או מעבר לדיור מוגן במימון היזם.
הזכות הזאת אישית, ואי אפשר לוותר עליה בהסכם קבוצתי של כל הדיירים. זו הנקודה שהכי הרבה משפחות מגלות מאוחר מדי — אחרי שכבר נחתם הסכם אחיד לכל הבניין. אם יש בבית אדם מעל גיל 70, שווה לבדוק את הסעיף הזה לפני שחותמים ולא אחרי.
ממה להיזהר
שלוש שאלות שחוזרות בכל מתחם: מי מייצג את הדיירים ומי משלם לו · מה קורה אם חלק מהדיירים מסרבים לחתום · ומה בדיוק ההיקף של הערבויות ומתי הן נכנסות לתוקף. אלה לא שאלות משפטיות מסובכות — הן שאלות שכל דייר יכול לשאול בפגישה הראשונה, והתשובות עליהן קובעות הרבה יותר מהמצגת.
לפירוט המשפטי המלא של הזכויות — כל-זכות.
מה זה עולה במסים
כאן ההכרזה הרשמית מפסיקה להיות פרט טכני והופכת לכסף. 592 מתוך 970 המתחמים במאגר הוכרזו רשמית, ו-378 לא. מתחם שהוכרז במסלול מיסוי נכנס למסלול מס מוגדר, שכולל פטור ממס שבח בתנאים מסוימים על החלפת הדירה הישנה בחדשה. מתחם שלא הוכרז — עדיין לא.
היטל השבחה חל על העלייה בשווי הקרקע בעקבות אישור התוכנית, ובפינוי בינוי יש לו כללים משלו. השורה התחתונה המעשית: לפני שמדברים על מסים, הפרט הראשון לבדוק הוא אם המתחם שלך בכלל הוכרז — הוא זה שקובע באיזה עולם מס אתה נמצא.
כמה זמן זה לוקח
אין לוח זמנים רשמי, ואף גורם מוסמך לא מפרסם תאריך צפוי לפינוי. מה שכן אפשר לדעת זה באיזה שלב המתחם נמצא, וכמה שלבים נשארו לפניו. השלב הארוך ביותר הוא הליך האישור בוועדות התכנון — 282 מתחמים בארץ נמצאים בדיוק שם עכשיו, והוא יכול להימשך שנים.
אחרי אישור התוכנית נדרשות עוד שתי משוכות: הסכמות של רוב הדיירים, והיתר בנייה. רק אז מתחילים לפנות בפועל. זה מסביר גם למה 345 מתחמים בארץ מוגדרים "אושר, טרם התחילו" — התוכנית שלהם סופית, ומה שחסר הוא הסכמות והיתרים.
מילון הסטטוסים — מה כל שלב אומר בפועל
המאגר הרשמי מתאר את מצב המתחם בשפה תכנונית. זה התרגום, עם מספר המתחמים שנמצאים בכל שלב בארץ:
| השלב | מתחמים | מה זה אומר לדייר |
|---|---|---|
| בשלב הרעיון | 111 | מדברים על זה. אין עדיין תוכנית שהוגשה לוועדה, ואין לוח זמנים |
| התוכנית בהליך אישור | 282 | הוגשה תוכנית והיא עוברת בוועדות. זה השלב הארוך ביותר, והוא יכול להימשך שנים |
| אושר, טרם התחילו | 344 | התוכנית אושרה סופית. מה שחסר הוא הסכמות דיירים והיתרי בנייה |
| יש היתר בנייה | 177 | ההיתר בכיס. אלה המתחמים הקרובים ביותר לפינוי בפועל |
| בבנייה בפועל | 55 | כבר בונים |
הסכום הוא 969 ולא 970 — מתחם אחד ברמת גן אינו מסווג בגלל תקלה ברשומה שלו במאגר.
לצד השלב התכנוני יש למתחם מצב שני: האם המדינה הכריזה עליו רשמית. 592 מתחמים הוכרזו — 361 במסלול מיסוי ו-230 במסלול רשויות. 378 עוד לא. להכרזה אין השפעה על מועד הבנייה, אבל היא זו שקובעת את מסלול המס שיחול על החלפת הדירה שלך.
מה לא תמצא בעמוד הזה
המאגר הזה מכסה סוג אחד של התחדשות עירונית, ולא את כל מה שקורה בשטח. ארבעה דברים חסרים בו, ואנחנו אומרים אותם מראש:
- תמ"א 38 אינה כאן. לא מצאת כאן את הבניין שלך? המאגר כולל רק מתחמים שלמים שהמדינה הכריזה עליהם. פרויקט של בניין בודד — חיזוק, או הריסה ובנייה מחדש — לא נמצא בו, גם אם הוא רץ בפועל ברחוב שלך.
- אין שמות יזמים. המאגר הרשמי לא מכיל אותם, ואנחנו לא משלימים אותם מהעיתונות.
- אין תאריך צפוי לפינוי. יש שלב נוכחי בלבד. "מתי יפנו אותי" היא שאלה שאין לה תשובה רשמית, וכל תאריך שתשמעו הוא הערכה של מישהו.
- אין מחירים והערכות שווי. נתוני עסקאות בודדות אינם פתוחים לפרסום, ולכן אנחנו נשארים במספרים המצרפיים ואומרים זאת בגלוי.
שאלות ותשובות
מה אומר חוק פינוי בינוי?
החוק מסדיר מצב שבו מתחם מגורים ותיק נהרס ונבנה מחדש בצפיפות גבוהה יותר, ובתמורה כל דייר מקבל דירה חדשה במקום הישנה. הוא קובע את זכות הדייר לדירה חלופית, את חובת הערבויות, את הזכויות המיוחדות לבני 70 ומעלה, ואת הכללים למצב שבו חלק מהדיירים מסרבים. את הגודל, המפרט והתנאים המסחריים קובע ההסכם מול היזם, לא החוק.
מה מקבלים בפינוי בינוי?
דירה חדשה במקום הישנה, בדרך כלל גדולה יותר · שכר דירה לאורך תקופת הבנייה · כיסוי הוצאות המעבר לשני הכיוונים · וערבויות מהיזם. הגודל המדויק והתנאים נקבעים בהסכם ולא אחידים בין פרויקטים.
מהן זכויות הדייר בפינוי בינוי?
הזכות לדירה חלופית, הזכות לערבויות שמבטיחות אותה, הזכות לייצוג משפטי של הדיירים במימון היזם, וזכות בחירה מיוחדת לבני 70 ומעלה. דייר שמסרב לחתום מוגן מפני לחץ, אבל אם רוב גדול מהדיירים הסכים והסירוב נמצא בלתי סביר — יש לכך השלכות. הפירוט המשפטי המלא נמצא באתר כל-זכות.
כמה זמן לוקח פינוי בינוי?
אין תשובה רשמית, ובעיקר אין תאריך. מה שכן ידוע: השלב הארוך ביותר הוא אישור התוכנית בוועדות, ו-282 מתחמים בארץ נמצאים בו כרגע. אחריו נדרשות הסכמות דיירים והיתר בנייה. מתוך 970 המתחמים שבמאגר, 55 בלבד נמצאים בבנייה בפועל.
מה מגיע לבן 70 ומעלה?
זכות בחירה בין ארבע אפשרויות במקום דירה חדשה אוטומטית: דירה חדשה כרגיל · שתי דירות קטנות יותר · דירה קטנה יותר בתוספת תשלום · או מעבר לדיור מוגן במימון היזם. הזכות אישית ואינה נשללת בהסכם קבוצתי של הבניין.
מהן זכויות קשישים בפינוי בינוי, מעבר לגיל 70?
מעבר לזכות הבחירה, החוק מתחשב בקושי של דייר מבוגר לעבור דירה פעמיים ומאפשר פתרונות שמונעים מעבר כפול. בפועל, ההסכם הוא זה שקובע את הפרטים — ולכן שווה לוודא שהסעיפים האלה מופיעים בו במפורש, ולא להסתמך על הבנה בעל פה בפגישת דיירים.
מי משלם היטל השבחה בפינוי בינוי?
היטל השבחה חל על עליית שווי הקרקע בעקבות אישור התוכנית. בפינוי בינוי יש לו כללים ייעודיים, ובחלק מהמקרים היזם הוא שנושא בו לפי ההסכם. זה אחד הסעיפים שמאתרים בהסכם לפני החתימה, כי הוא לא זהה בין פרויקטים.
מה הסיכונים בפינוי בינוי?
שלושה עיקריים: עיכוב ממושך — רוב המתחמים תקועים בשלבי תכנון ואישור ולא בבנייה · פערים בין מה שהוצג בפגישה למה שכתוב בהסכם · וערבויות שהיקפן או מועד כניסתן לתוקף אינם מכסים את כל תקופת הבנייה. שלושתם נבדקים במסמך אחד — ההסכם.
מקורות והערות
- מאגר מתחמי ההתחדשות העירונית, משרד הבינוי והשיכון — נמשך מהצינור הרשמי ונבדק ב-2.11.2026. 970 רשומות.
- מתחם אחד ברמת גן אינו מוצג בטבלה ואינו מסווג במילון הסטטוסים, בשל שדות משובשים ברשומה שלו במקור. הוא נספר ב-970 המתחמים ובמספר הדירות הארצי, אך לא בסכומי טבלת הערים.
- בשבעה מתחמים בארץ חסר במאגר מספר הדירות הקיימות או המתוכננות. הם נספרים בכמות המתחמים של עירם, ואינם נכללים בסכומי הדירות שלה.