בדצמבר 2025 נגע מדד חודשי ההיצע לדירות חדשות של הלמ"ס ב-30.47 חודשים — הערך הגבוה בסדרה. ביוני 2026 הוא כבר ירד ל-25.97, ובאפריל 2022, ארבע שנים קודם, הוא עמד על 12.21 בלבד (למ"ס, סדרה 574500, נכון ליוני 2026, עודכן 4.8.2026). כלומר: זמן חיסול מלאי הדירות החדשות יותר מהכפיל את עצמו בתוך ארבע שנים. בין ינואר 2025 למאי 2026 מדד מחירי הדירות ירד מ-609.8 ל-593.6 — פחות מ-3%. זה הפער שהעמוד הזה מנסה לקרוא.
מלאי חלקי קצב מכירות: המדד שאף אחד לא מצטט
חודשי היצע הוא מנה פשוטה: כמה דירות חדשות נותרו למכירה בסוף החודש, חלקי כמה דירות חדשות נמכרו באותו חודש. התוצאה — מספר החודשים שיידרשו כדי לחסל את המלאי הקיים, בהנחה שקצב המכירות הנוכחי יישמר. הלמ"ס מפרסמת אותו בסדרה 574500 כ"ממוצע על סמך נתוני מגמה", כלומר סדרה מוחלקת ולא נתון גולמי חודשי (למ"ס, נכון ליוני 2026).
ההנחה הזו היא גם החולשה של המדד וגם הכוח שלו. הוא מדד לחץ ולא נבואה: אף אחד לא טוען שבאמת ייקח 26 חודשים למכור את המלאי, כי קצב המכירות משתנה. אבל בניגוד למספר עסקאות — שלא מבדיל בין "נמכר מעט כי אין מה לקנות" לבין "נמכר מעט למרות שיש הרבה" — המדד הזה מכניס את שני הצדדים לאותו שבר.
ההבדל מול מדד מחירי הדירות חשוב עוד יותר. מדד המחירים מודד עסקאות שנסגרו בפועל; חודשי ההיצע מודדים בדיוק את מה שלא נסגר. שוק שבו המחיר יציב והמלאי מתנפח הוא שוק שבו שני הצדדים פשוט לא נפגשים — וזה מצב שסטטיסטיקת המחירים לבדה כמעט לא מסוגלת להראות. מדד שמתפרסם בקביעות מאז שנות ה-2000 ובכל זאת כמעט לא מגיע לכותרות הוא בדיוק סוג הנתון שכדאי להסתכל עליו.
מ-12.21 ל-30.47 ובחזרה ל-25.97: ארבע התפניות של הסדרה
חודשי היצע לדירות חדשות — הסדרה החודשית, 2022–2026
למ"ס, סדרה 574500 (בינוי ונדל"ן > דירות בעסקאות נדל"ן > חודשי היצע לדירות חדשות) — apis.cbs.gov.il/series/data/list?id=574500 · נכון ליוני 2026 (עודכן 4.8.2026)
הסדרה החודשית של הלמ"ס (574500, נכון ליוני 2026) מספרת סיפור בארבעה פרקים. בפרק הראשון, אפריל 2022, המדד עומד על 12.21 — קצת יותר משנה. אלה הימים שאחרי גל העסקאות של 2021, ריבית אפסית ומלאי שנמכר כמעט בקצב שבו נבנה. מכאן ואילך העלייה כמעט מונוטונית: 16.04 באוגוסט 2022, 21.01 בדצמבר 2022, ו-23.52 באפריל 2023 — כפול תוך שנה.
הפרק השני הוא ההפוגה: ממאי 2023 המדד יורד ברציפות עד ל-17.49 באפריל 2024, שיפור של כשישה חודשים. הפרק השלישי מבטל אותו לחלוטין — מאפריל 2024 ועד דצמבר 2025 המדד עולה בכל חודש בלי יוצא מן הכלל, מ-17.49 ל-30.47. זו עלייה של כ-74% בתוך 20 חודשים, ומדובר בסדרת מגמה, כלומר גם ההחלקה לא הצליחה לרכך אותה.
הפרק הרביעי הוא הירידה הנוכחית: 30.29 בינואר 2026, 28.80 במרס, 26.80 במאי ו-25.97 ביוני — ירידה של 4.5 חודשים בחצי שנה. הקצב מרשים, אבל צריך פרופורציה: 25.97 עדיין גבוה יותר מכל ערך שנרשם בסדרה לפני מאי 2024. השוק לא חזר לשום מקום שהיה בו; הוא רק הפסיק להידרדר. מדד שיורד בחדות ועדיין נמצא ברמה שלפני שנתיים נחשבה חריגה הוא הגדרה סבירה ל"שיפור".
ההיצע התנפח, המחיר בקושי זז: חמישה הסברים אפשריים
חודשי ההיצע מול מדד מחירי הדירות — מי זז ומי לא
למ"ס — סדרה 574500 (חודשי היצע) ומדד מחירי הדירות id=40010, api.cbs.gov.il/index/data/price · נכון למאי 2026
הנה הפער בשני מספרים. בינואר 2025 מדד מחירי הדירות של הלמ"ס עמד על 609.8 (בסיס 1993=100), ובמאי 2026 על 593.6 — ירידה של כ-2.7% ב-16 חודשים (למ"ס, מדד 40010, נכון למאי 2026). באותם 16 חודשים חודשי ההיצע עלו מ-24.37 ל-26.8, ובדרך עברו דרך 30.47. השינוי השנתי במדד המחירים במאי 2026 היה מינוס 1.5% בלבד.
- יזם שיכול להמתין. מלאי דירות אינו נזיל. כל עוד מימון הפרויקט מוחזק, המתנה זולה יותר מהורדת מחירון שמסכנת גם את מי שכבר קנה.
- המלאי יושב באזורי ביקוש. דירה שלא נמכרת בגוש דן היא לא דירה שאין לה קונים — היא דירה שאין לה קונים במחיר הזה.
- אשראי שנשאר זמין. אם מי שכן קונה עדיין מצליח לממן, העסקאות שנסגרות נסגרות ברמות מחיר גבוהות — ומדד המחירים, שמודד רק אותן, כמעט לא זז. זו השערה שהעמוד הזה אינו בודק בנתוני האשראי עצמם.
- הרכב העסקאות. מדד המחירים מודד את מה שנמכר; אם נמכרות בעיקר דירות מבוקשות, המדד לא רואה את התקועות.
- נומינלי מול ריאלי. ירידה נומינלית של 1.5% בשנה בסביבת אינפלציה חיובית היא ירידה ריאלית גדולה יותר.
אף אחד מחמשת ההסברים אינו מוכרע רשמית, ואיננו מכריעים ביניהם. הנתונים מלמדים רק שהמלאי והמחיר מתנהגים בקצבים שונים מאוד — ושהאיטיות הזו היא מאפיין מוכר של שוק דיור, לא תקלה בנתונים.
79,713 דירות ב-2025: מאיפה הגיע כל המלאי הזה
התחלות בנייה בישראל — סך דירות בשנה, 2019–2025
למ"ס, סדרה 674272 (התחלות בנייה, דירות לפי מחוז — סך הכל) — apis.cbs.gov.il/series/data/list?id=674272 · נכון לשנת 2025 (עודכן 7.6.2026)
התחלות הבנייה מסבירות את המונה. לפי סדרת הלמ"ס 674272 (נכון לשנת 2025, עודכן 7.6.2026), ב-2019 הוחל בבניית 56,587 דירות, ב-2020 — 56,676, וב-2021 כבר 64,614. ב-2022 המספר עלה ל-69,516, ירד ל-65,190 ב-2023 (שנת המלחמה ומחסור בעובדים), טיפס ל-70,544 ב-2024 והגיע ל-79,713 ב-2025. זהו הערך הגבוה ביותר בסדרה מאז 1995, שבה נרשמו 72,861 דירות.
ההפרש בין 2019 ל-2025 הוא כ-41% תוך שש שנים. חשוב לזכור שהתחלת בנייה אינה דירה שנכנסים אליה: פרויקט מגורים אופייני נמשך שנים אחדות מהתחלה לאכלוס, והשיווק מתחיל מוקדם יותר. כלומר הדירות שהוחל בבנייתן ב-2021–2022 — שנות השיא הראשונות — הן בדיוק אלה שמופיעות במלאי המשווק של 2024–2026.
ממחקרים קשורים
הסינכרון הזה הוא לב הסיפור. הענף הגיב לשוק הלוהט של 2021 בדיוק כפי שכלכלן היה מצפה — הגדיל היצע. הבעיה היא שההיצע הגיע לשוק עם פיגור של שלוש-ארבע שנים, כלומר בדיוק כשהריבית עלתה והקונים נעלמו. מדיניות שמעודדת בנייה מקבלת את התוצאות שלה בדיוק כשהיא כבר לא רלוונטית — וזה לא כישלון של הענף אלא תכונה מובנית של מוצר שלוקח שנים לייצר. הרצף 65,190 → 70,544 → 79,713 מלמד גם שההאצה נמשכה גם אחרי שהמלאי כבר התנפח.
מ-88,276 ל-44,059 ובחזרה ל-56,346: מה קרה לצד הביקוש
דירות יד שנייה שנמכרו — הצניחה וההתאוששות החלקית, 2018–2025
למ"ס, סדרה 574069 (דירות יד-שנייה שנמכרו בתקופה, לפי מחוז — סך הכל) — apis.cbs.gov.il/series/data/list?id=574069 · נכון לשנת 2025 (עודכן 4.8.2026)
אם התחלות הבנייה מסבירות את המונה, מכירות יד שנייה מספרות על עוצמת הביקוש הכללי בשוק — הן אינן המכנה של סדרה 574500, שבו נספרות דירות חדשות שנמכרו, ולכן תנועה משותפת בין השתיים היא קורלציה ולא סיבתיות. לפי סדרת הלמ"ס 574069 (נכון לשנת 2025, עודכן 4.8.2026), ב-2018 נמכרו 56,478 דירות יד שנייה, ב-2019 — 57,524, וב-2020 — 57,852. אלה שנים משעממות בטווח צר. ואז 2021 מתפוצצת: 88,276 דירות, כ-53% מעל 2020 והשיא בכל הסדרה מאז 2004.
| שנה | דירות יד שנייה שנמכרו | שינוי מהשנה הקודמת |
|---|---|---|
| 2020 | 57,852 | — |
| 2021 | 88,276 | +52.6% |
| 2022 | 69,034 | −21.8% |
| 2023 | 44,059 | −36.2% |
| 2024 | 57,202 | +29.8% |
| 2025 | 56,346 | −1.5% |
הצניחה של 2023 — חצי מ-2021 — היא בדיוק החלון שבו חודשי ההיצע טיפסו ל-23.52. ההתאוששות ל-57,202 ב-2024 החזירה את המדד זמנית ל-17.49, ואז 2025 נעצרה על 56,346 — בערך רמת 2018–2020. שני הצדדים נעים כאן בכיוונים הפוכים: קצב המכירות חזר לרמה של סוף העשור הקודם, בעוד ההיצע החדש שבר שיא של שלושה עשורים. מכאן מגיעים חודשי ההיצע הדו-ספרתיים הגבוהים.
האם המלאי סתם תקוע בפריפריה? בדיקת ההפרכה
מדד מחירי הדירות במחוז הדרום — נתוני בנק ישראל
בנק ישראל, סדרה IND_FLT_SOUTH_M (REAL_ES_DF) — edge.boi.gov.il, על בסיס נתוני למ"ס · נכון למאי 2026
ההסבר הנוח ביותר לחודשי היצע גבוהים הוא "בנו יותר מדי במקומות שאף אחד לא רוצה". אם זה היה נכון, היינו מצפים לראות את מחוזות הפריפריה מתפרקים במחיר. נתוני בנק ישראל למדד מחירי הדירות במחוז הדרום (סדרה IND_FLT_SOUTH_M, על בסיס נתוני למ"ס) מראים תמונה אחרת: 580.3 בדצמבר 2025, 582.0 בינואר 2026, 579.7 בפברואר, 573.3 במרס, 571.6 באפריל ו-575.6 במאי 2026.
כלומר תנועה של פחות מ-2% בין הקצוות בחצי שנה, עם עלייה חזרה בחודש האחרון. הדרום לא קורס — הוא זז פחות או יותר כמו הממוצע הארצי, שירד מ-599.6 בינואר 2026 ל-593.6 במאי 2026 (למ"ס, מדד 40010, נכון למאי 2026). מדד שאמור לייצג את "החוליה החלשה" ומתנהג כמעט כמו הכלל מקשה על טענת הפריפריה.
אם המלאי היה רק פריפריאלי, מדדי המחיר הפריפריאליים היו נופלים חזק יותר מהארצי. נכון למאי 2026 הנתונים לא מראים זאת — ולכן חודשי ההיצע הגבוהים אינם סיפור של אזור אחד.
חשוב לסייג: מדד מחוזי מודד מחיר, לא מלאי, ואיננו מציגים כאן פילוח מחוזי של חודשי ההיצע עצמם. הסדרה 574500 שנמשכה למחקר הזה היא ארצית ("סך הכל"). מה שכן אפשר לומר, בזהירות, הוא שההנחה הרווחת — שהמלאי הכבד יושב רחוק ממרכזי התעסוקה בעוד שבמרכז אין מה לקנות — לא מקבלת חיזוק מנתוני המחיר המחוזיים הזמינים נכון למאי 2026.
קונה, שוכר ויזם: שלוש קריאות של אותו מספר
מדד מחירי הדירות של הלמ"ס — התפנית מעלייה לירידה
למ"ס, מדד מחירי דירות id=40010 — api.cbs.gov.il/index/data/price · נכון למאי 2026
אותה סדרה נקראת אחרת לפי מי שמסתכל. מדד המחירים עצמו מתעד את התפנית: 609.8 בינואר 2025, 607.4 במרס, 602.6 במאי, 600.2 בדצמבר, 599.6 בינואר 2026 ו-593.6 במאי 2026 (למ"ס, מדד 40010, נכון למאי 2026). שישה-עשר חודשים של ירידות קטנות ורצופות, בלי אף חודש של קפיצה חדה.
- הקונה שמתלבט: חודשי היצע של 25.97 (יוני 2026) מלמדים שהיזם ממתין יותר זמן לכל עסקה — עמדת מיקוח שונה מזו של 2022, כשהמדד עמד על 12.21. זה נתון, לא הבטחה למחיר.
- השוכר: מלאי שלא נמכר אינו נעלם — דירה שאינה נמכרת יכולה להיות מושכרת, ו-79,713 התחלות הבנייה ב-2025 מלמדות שהזרם הנכנס לשוק ימשיך להגיע בשנים הקרובות. מה שאפשר לעקוב אחריו הוא קצב התחלות הבנייה; שכר הדירה עצמו אינו נמדד בנתונים שכאן.
- היזם: 79,713 התחלות בנייה ב-2025 מצטרפות למלאי שכבר לוקח כ-26 חודשים למכור בקצב המכירות הנוכחי של דירות חדשות — הזרם הנכנס גדול מקצב היציאה.
שלוש השאלות שהנתונים כן מאפשרים לבדוק לפני שחותמים: מה מספר חודשי ההיצע העדכני בסדרה 574500 (הוא מתעדכן חודשית), מה עשה מדד המחירים ב-12 החודשים האחרונים, ומה הפער בין קצב התחלות הבנייה לקצב העסקאות. שלושת הנתונים מתפרסמים בחינם בממשק ציבורי. שליפה אחת מספיקה. נכון ליוני 2026, המספר הזה הוא 25.97.
מקורות
- הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה — חודשי היצע לדירות חדשות, סדרה 574500 — נכון ליוני 2026 (עודכן 4.8.2026)
- הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה — מדד מחירי הדירות, מדד 40010 — נכון למאי 2026
- הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה — התחלות בנייה, דירות לפי מחוז, סדרה 674272 — נכון לשנת 2025 (עודכן 7.6.2026)
- הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה — דירות יד שנייה שנמכרו בתקופה, סדרה 574069 — נכון לשנת 2025 (עודכן 4.8.2026)
- בנק ישראל — מדדי מחירי דירות לפי מחוז, סדרה IND_FLT_SOUTH_M — נכון למאי 2026
- הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה — ממשק ה-API לסדרות — נכון ל-24.8.2026