מחשבון מס שבח · חינם · בלי הרשמה

מוכרים דירה? כמה מס שבח באמת תשלמו?

מס שבח על מכירת דירה יכול להגיע ל-25% מהרווח — אבל דירה יחידה לרוב פטורה, וניכויים נכונים מקטינים אותו. הזינו מחיר קנייה ומכירה, שנים, הוצאות מוכרות וסוג-דירה, ותקבלו אומדן: השבח הגולמי, החלק הפטור, החלק החייב והשיעור האפקטיבי — כולל חישוב ליניארי מוטב לדירות שנקנו לפני 2014. אומדן, לא ייעוץ-מס.

מחיר רכישה 1,200,000 ₪

מחיר מכירה 2,000,000 ₪

שנת רכישה 2012

שנת מכירה 2026

הוצאות מוכרות 80,000 ₪

סוג הדירה

מס שבח לתשלום ₪— שיעור אפקטיבי: —%

שבח גולמי (רווח) —

שבח פטור —

שבח חייב במס (25%) —

טיפ

—

איך זה עובד

איך מחשבון מס השבח עובד

מי שמוכר דירה בישראל עשוי לשלם 25% מס על הרווח הריאלי — אבל מוכר דירת-מגורים יחידה זכאי לפטור מלא עד תקרה של 5,008,000 שקל, נכון ל-2026 (מקור: רשות המסים; התקרה מוקפאת עד 15.1.2028). ההבדל בין "חייב 25%" ל"פטור לגמרי" שווה לעיתים מאות אלפי שקלים, והוא תלוי בפרטים. הכלי לוקח את נתוני העסקה ומראה את חבות-המס המשוערת — לפני המכירה, לא אחריה.

מזינים מחיר קנייה ומכירה — כמה שילמתם על הנכס וכמה אתם מוכרים אותו
מוסיפים הוצאות ותאריכים — הוצאות מוכרות (שיפוץ, עו"ד, תיווך) ותאריכי הרכישה והמכירה, שמשפיעים על החישוב
רואים את מס השבח המשוער — הרווח הריאלי, חבות-המס, והאם חל פטור או חישוב מוטב

מס שבח מחושב על השבח הריאלי — הרווח אחרי ניכוי הוצאות מוכרות והתאמה לאינפלציה — בשיעור של 25%. מוכר דירת-מגורים יחידה זכאי לרוב לפטור מלא עד התקרה, בכפוף לתנאים: תושב ישראל, אין דירה נוספת, ולא נוצל פטור דומה בחודשים שקדמו. דירות שנרכשו לפני 1.1.2014 עשויות ליהנות מחישוב לינארי מוטב שמקטין את המס. הפרטים תלויים-מקרה.

למי מתאים

למי הכלי מתאים

מי שמוכר את דירת-המגורים היחידה שלו ורוצה לבדוק אם הוא בתוך הפטור.
מי שמוכר דירה להשקעה ורוצה לאמוד את המס על הרווח.
מי שירש או קיבל נכס במתנה ושוקל מכירה, ולא בטוח איך מחושב השבח.

שאלות שכולם שואלים

מהו שיעור מס השבח?

25% מהשבח הריאלי — הרווח אחרי ניכוי הוצאות מוכרות והתאמה לאינפלציה (רשות המסים). זה לא 25% ממחיר-המכירה אלא מהרווח בלבד.

מתי מוכר דירה פטור ממס שבח?

מוכר דירת-מגורים יחידה זכאי לרוב לפטור עד תקרה של 5,008,000 שקל (נכון ל-2026), בכפוף לתנאים. מעל התקרה, החלק העודף חייב במס.

מה זה חישוב לינארי מוטב?

לדירות שנרכשו לפני 1.1.2014, חלק מהרווח שנצבר עד אז עשוי להיות פטור, והשאר ממוסה. זה מקטין משמעותית את המס בנכסים ותיקים.

המספר כאן מחייב?

זו הערכה לפי הנתונים שתזינו. חבות-המס הסופית נקבעת ברשות המסים לפי פרטי העסקה המלאים, ההוצאות המוכרות והפטורים שחלים.

המחשבון מבוסס על נתוני העסקה שתזינו ואינו מהווה ייעוץ-מס. לחישוב מחייב יש לפנות לרשות המסים או לגורם מוסמך.

עזר לך הכלי?

אני לא בטוח, יש לי שאלה

תודה! קיבלנו.