מחשבון מס רכישה · חינם · בלי הרשמה · מעודכן 2026
מחשבון מס רכישה 2026 — דירה ראשונה, דירה נוספת ותושב-חוץ
הזינו שווי דירה וסוג-רכישה — תקבלו את המס לתשלום ואת השיעור האפקטיבי.
נכון לשנת 2026 · מדרגות מס רכישה 2026 · רשות המסים
רוצה להבין את זה לעומק? מדרגות, פטורים ודירה-יחידה מול נוספת
דירה יחידה נהנית מפטור מלא על החלק עד ₪1,978,745. מעל הסף — רק החלק העודף ממוסה, לא המחיר כולו.
איך זה עובד
איך מחשבון מס הרכישה עובד
קונה דירה ראשונה בישראל לא משלם מס רכישה כלל עד שווי של 1,978,745 שקל, נכון ל-2026 — אבל מעל הסכום הזה מתחילות מדרגות, ולמי שכבר יש דירה הכללים שונים לגמרי (מקור: רשות המסים; המדרגות הוקפאו עד 15.1.2028). הכלי לוקח את שווי הדירה ואת סוג-הרכישה, ומחשב את מס הרכישה לפי המדרגות העדכניות — כדי שהמספר הזה יהיה בתמונה לפני שמתאהבים בנכס.
- מזינים את שווי הדירה — מחיר הרכישה המלא של הנכס
- בוחרים את סוג הרכישה — דירה יחידה, דירה נוספת, או קונה שאינו תושב — לכל אחד מדרגות שונות
- רואים את מס הרכישה — הסכום לפי המדרגות העדכניות, עם פירוק מדרגה-מדרגה
מס רכישה אינו אחוז אחיד אלא מדרגות, וכל חלק משווי הדירה מחויב בשיעור שלו. בדירה יחידה לתושב ישראל, נכון ל-2026: 0% עד 1,978,745 שקל, 3.5% על החלק שעד 2,347,040, 5% על החלק שעד 6,055,070, ומשם עולה. לבעלי דירה נוספת אין מדרגת-פטור, והשיעורים מתחילים גבוה יותר. הסכומים הוקפאו ולא יעודכנו עד 15.1.2028.
מדרגות מס רכישה
מדרגות מס רכישה 2026
המספרים שבתוך המחשבון — גלויים גם בפרוזה. דירה יחידה נהנית מפטור מלא עד 1,978,745 שקל, ואז המדרגות עולות בהדרגה; דירה נוספת ממוסה מ-8% מהשקל הראשון, ותושב-חוץ מחויב באותן מדרגות.
| שיעור מס רכישה | דירה יחידה — עד שווי | דירה נוספת / תושב-חוץ — עד שווי |
|---|---|---|
| 0% (פטור) | 1,978,745 ₪ | — |
| 3.5% | 2,347,040 ₪ | — |
| 5% | 6,055,070 ₪ | — |
| 8% | 20,183,565 ₪ | 6,055,070 ₪ |
| 10% | מעל 20,183,565 ₪ | מעל 6,055,070 ₪ |
למי מתאים
למי הכלי מתאים
- זוג לפני דירה ראשונה שרוצה לדעת אם הוא בכלל חוצה את מדרגת-הפטור.
- מי ששוקל דירה להשקעה ורוצה להבין כמה מס מתווסף למחיר.
- מי שמשווה בין שני נכסים במחירים שונים, ורוצה לראות את ההפרש במס.
שאלות שכולם שואלים
מתי משלמים מס רכישה?
מס רכישה משולם על-ידי הקונה בעת רכישת זכות במקרקעין, ומדווח לרשות המסים בתוך פרק-זמן קבוע מהעסקה. הכלי מחשב את הסכום הצפוי; הדיווח והתשלום נעשים מול הרשות.
מה הסכום שעד אליו דירה ראשונה פטורה?
1,978,745 שקל, נכון ל-2026 (רשות המסים). על החלק שמעל הסכום הזה מתחילות המדרגות. הסכום מוקפא עד 15.1.2028.
למה לדירה שנייה אין פטור?
מדרגת ה-0% נועדה להקל על רכישת דירת-מגורים יחידה. למי שכבר מחזיק דירה, המדרגות מתחילות בשיעור גבוה יותר ובלי הפטור הראשוני.
המספר כאן מחייב?
זו הערכה לפי המדרגות העדכניות והנתונים שתזינו. החיוב הסופי נקבע ברשות המסים לפי פרטי העסקה המלאים, כולל פטורים והקלות שעשויים לחול.
עולה חדש משלם מס רכישה כמו כולם?
לא בהכרח — עולה חדש הרוכש את דירתו היחידה בישראל זכאי למדרגות-מס נפרדות ומקלות, בתוקף עד 24 חודשים ממועד העלייה. הפרטים המדויקים נבדקים מול רשות המסים בעת הרכישה.
האם תושב-חוץ משלם מס רכישה בישראל?
כן. תושב-חוץ ממוסה ב-8% מהשקל הראשון — ללא מדרגת-פטור — וב-10% על החלק שמעל 6,055,070 שקל (מדרגות זהות לדירה נוספת). מי שמחזיק נדל"ן בחו"ל עשוי להיחשב "דירה נוספת" גם בישראל.
למי מגיע פטור ממס רכישה?
רוכש דירה יחידה פטור ממס רכישה עד שווי של 1,978,745 שקל (נכון ל-2026). גם עולה חדש הרוכש את דירתו היחידה בישראל זכאי להקלות נפרדות — הפרטים המדויקים נבדקים מול רשות המסים.
מתי משלמים מס רכישה על דירה מקבלן?
מס רכישה משולם בכל רכישת זכות-מקרקעין — גם כשקונים דירה מקבלן. הדיווח והתשלום נעשים מול רשות המסים (מקור: רשות המסים).
אחרי המחשבון: מכרתם? בדקו מס רווחי הון · מגיע לכם החזר?
המחשבון מבוסס על מדרגות-המס העדכניות ואינו מהווה ייעוץ-מס. לחישוב מחייב יש לפנות לרשות המסים או לגורם מוסמך.