כשקונים דירה, מס הרכישה הוא ההוצאה הגדולה שקל לשכוח ממנה — עד שהיא מופיעה. הבשורה הטובה: על דירה יחידה, החלק הראשון של השווי פטור לגמרי ממס. הבשורה הפחות טובה: סכום הפטור הזה קפוא בחוק עד ינואר 2028, כך שככל שהמחירים עולים, יותר קונים חוצים את הקו ומתחילים לשלם.
עד השווי הזה — 0% מס רכישה על דירה יחידה (קפוא עד ינואר 2028)
מס רכישה עובד במדרגות, בדיוק כמו מס הכנסה: כל פרוסה של שווי הדירה ממוסה בשיעור שלה, לא כל הסכום בבת-אחת. לכן דירה שמעט חוצה מדרגה לא "קופצת" למס מלא — רק החלק שמעל הסף ממוסה בשיעור הגבוה. יש הבדל גדול בין מי שקונה דירה יחידה למי שקונה דירה נוספת.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה (2026)
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745 – 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 – 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 – 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
המדרגות המופחתות האלה חלות רק על יחיד תושב ישראל שהדירה היא דירתו היחידה. הן קפואות בחוק מ-16 בינואר 2024 ועד 15 בינואר 2028 — כלומר הסף הפטור לא יעלה בינתיים, גם אם מחירי הדירות ימשיכו לטפס.
דוגמה: דירה יחידה ב-2,400,000 ₪
על 1,978,745 ₪ הראשונים — 0 ₪. על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 (368,295 ₪) — 3.5%, כלומר 12,890 ₪. על החלק שבין 2,347,040 ל-2,400,000 (52,960 ₪) — 5%, כלומר 2,648 ₪. סך הכול: 15,538 ₪. שים לב עד כמה זה נמוך — כי רוב הדירה נמצאת במדרגת האפס.
וכאן נכנס הטוויסט: מדרגת האפס קפואה בחוק עד ינואר 2028, אבל מחירי הדירות לא קיבלו את התזכורת. ככל שהמחיר הממוצע מטפס, יותר קונים של דירה ראשונה חוצים את סף ה-1,978,745 ₪ ומתחילים לשלם מס על החלק העליון — לא כי הם התעשרו, אלא כי הסף עומד במקום.
קונים דירה נוספת? אין מדרגת אפס
מי שכבר יש בבעלותו דירה משלם מהשקל הראשון. אין כאן פטור, והשיעורים גבוהים בהרבה:
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
דוגמה: דירה נוספת ב-2,400,000 ₪
אותה דירה בדיוק, אבל היא לא היחידה שלך. עכשיו אין מדרגת אפס: כל השווי עד 6,055,070 ₪ ממוסה ב-8%, כלומר 2,400,000 × 8% = 192,000 ₪. אותה דירה, אותו מחיר — אבל פי-12 מס בהשוואה לדירה יחידה. זה ההבדל שבין "דירה יחידה" ל"דירה נוספת", והוא שווה לברר לפני שחותמים.
משפרי דיור — מי שקונה דירה חדשה כדי להחליף את הקיימת — יכולים לשלם לפי מדרגות דירה יחידה, בתנאי שימכרו את הדירה הישנה בתוך פרק הזמן שקבע החוק. אם לא מוכרים בזמן, משלמים את ההפרש בתוספת ריבית והצמדה — ולכן חשוב לתכנן את לוח הזמנים של המכירה מראש, לא בדיעבד.
הקלות שכדאי להכיר
דירה יחידה
מדרגת האפס
הפטור עד כ-1.98 מיליון ₪ שמור לתושב ישראל שזו דירתו היחידה, כולל משפרי דיור שמוכרים בזמן.
נכים ועיוורים
מס מופחת
נכים ועיוורים שרוכשים דירה יחידה עד תקרה מסוימת עשויים להיות זכאים למס מופחת על החלק שמעל מדרגת הפטור.
עולים חדשים
מסלול נפרד
לעולים חדשים יש מסלול מס רכישה ייחודי בתנאים מסוימים — שווה לבדוק מה משתלם יותר לפני הרכישה.
מה עושים עכשיו — לפני שחותמים
חשב מראש. מס הרכישה נקבע לפי שווי העסקה ביום חתימת החוזה — לא ביום קבלת המפתח. אפשר לאמוד את הסכום מראש עם מחשבון מס הרכישה שלנו.
ודא איך אתה מסווג. "דירה יחידה" או "דירה נוספת" זה ההבדל בין 0% ל-8% על החלק הראשון. אם אתה משפר דיור, בדוק את לוחות הזמנים למכירת הדירה הישנה.
קונה מקבלן? זכור את המע"מ. בדירה מקבלן, מס הרכישה מחושב על המחיר כולל מע"מ — כלומר על שווי השוק המלא של הדירה.
שילמת בעבר? ייתכן שמגיע החזר. מי שביצע עסקה קודמת יכול לבדוק ברשות המסים אם שילם מס רכישה ביתר ומגיע לו החזר.
שאלות נפוצות
עד כמה פטורים ממס רכישה על דירה יחידה?
ב-2026, החלק של שווי הדירה עד 1,978,745 ₪ פטור לחלוטין (0%). מעל זה משלמים לפי המדרגות. הסף קפוא בחוק עד ינואר 2028.
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה?
8% על חלק השווי עד 6,055,070 ₪, ו-10% מעל זה. אין מדרגת פטור — משלמים מהשקל הראשון.
מתי נקבע גובה המס — בחתימה או במסירה?
יום הרכישה לצורך המס הוא יום חתימת חוזה הרכישה, גם אם הבעלות עוברת בפועל מאוחר יותר.
אני משפר דיור — אשלם כמו על דירה נוספת?
לא בהכרח. אם תמכור את הדירה הקיימת בתוך פרק הזמן שקבע החוק, המס יחושב לפי מדרגות דירה יחידה. אם לא — תשלם את ההפרש בתוספת ריבית והצמדה.
קניתי רק חלק מדירה — איך מחושב המס?
המס מחושב קודם על שווי הדירה השלם לפי המדרגות, ואז מוכפל בחלק שרכשת. למשל ברכישת 50% מדירה, משלמים חצי מהמס שהיה חל על הדירה כולה.
יש הקלות מעבר לדירה יחידה?
כן. נכים ועיוורים עשויים להיות זכאים למס מופחת עד תקרה מסוימת, ולעולים חדשים יש מסלול ייחודי. שווה לבדוק זכאות לפני שמשלמים את המס המלא.
מקורות
- חישוב מס רכישה — מדרגות 2026 ודוגמאות — כל-זכות
- דע זכויותיך וחובותיך — מדריך לרוכש זכות במקרקעין — רשות המסים
- סימולטור מס רכישה — רשות המסים
המידע כאן הוא כללי ונועד להסביר את שיטת מס הרכישה — הוא אינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. הסכומים מתעדכנים בחוק, ובמקרה פרטני כדאי להתייעץ עם גורם מוסמך ולבדוק את הסימולטור הרשמי.