תקציב הדיור מול מחירי הדירות: מי באמת מממן את הקירות שלך

ב-1997 המדינה הוציאה על שיכון 3.9 מיליארד שקל. ב-2025 — 5.2 מיליארד. פי 1.32 בעשרים ושמונה שנה, לפני שבכלל לוקחים בחשבון את האינפלציה. באותן שנים בדיוק טיפס מדד מחירי הדירות של הלמ"ס לרמה של 593.6 נקודות (מאי 2026, בסיס 1993=100) — פי כמעט שש. שני המספרים האלה חיים באותה מדינה, אבל לא באותו קצב, וזה כל הסיפור של העמוד הזה.

3.9 מיליארד ב-1997, 5.2 מיליארד ב-2025 — ומה האינפלציה עשתה לפער

נתחיל בפער שנפער כבר בשנה הראשונה. ב-1997 אושרו לסעיף השיכון (0070) 5.49 מיליארד שקל, במהלך השנה התקציב עודכן ל-5.59 מיליארד — ובפועל יצאו 3.9 מיליארד בלבד. ב-1998 חזר אותו דפוס: 4.9 מיליארד אושרו, 4.03 מיליארד יצאו. יותר ממיליארד וחצי שקל בשנה נשארו על הנייר, והמערכת התקציבית סופרת את זה כביצוע נמוך ולא כהבטחה שלא קוימה.

מולם עומד הביצוע של 2025: 5.2 מיליארד שקל, כלומר פי 1.32 מ-1997. אלא שהאינפלציה המצטברת בין 1997 ל-2025, לפי מדד המחירים לצרכן של הלמ"ס, עומדת על סדר גודל של כ-81%. גידול נומינלי של 32% מול התייקרות מצטברת של כ-81% משמעו ירידה ריאלית בסיוע הישיר, עוד לפני שמחלקים באוכלוסייה שגדלה.

כלומר הסעיף שנקרא "שיכון" לא התכווץ במספרים — הוא פשוט עמד במקום בזמן שהעולם סביבו התייקר. ותוסיפו לזה שכבר ב-1997 ההרשאה להתחייב עמדה על 5.82 מיליארד שקל מול מימוש של 4.92 מיליארד: מנגנון שהתקשה לתרגם הרשאה לכסף שיוצא כבר לפני שלושה עשורים.

סעיף השיכון ומענקי בינוי ושיכון: נומינלי, ריאלי ולנפש

מענקי בינוי ושיכון (סעיף 0042) הם הזרוע השנייה של הסיוע הישיר. ב-1997 אושרו לו 3.86 מיליארד שקל, ובפועל יצאו 3.11 מיליארד. ב-1998: 3.71 מיליארד שאושרו מול 3.15 מיליארד שיצאו. בשתי השנים שיעור הביצוע נע סביב 80%–85% — לא קטסטרופה, אבל גם לא סעיף שרץ עד הסוף.

מבנה הסעיף ב-1997 מסגיר את אופיו: 3.59 מיליארד שקל סווגו כתמיכות והעברות, ורק 341 מיליון כרכש וקניות. זה סעיף שמעביר כסף החוצה, לא סעיף שבונה. ובתקציב 2026 הוא עומד על 3.84 מיליארד שקל, ואחרי העברות על 3.88 מיליארד — כמעט אותו מספר כמו לפני 29 שנה.

כשמחברים את שני הסעיפים, מקבלים ב-1997 ביצוע משותף של כ-7.04 מיליארד שקל. סדרה מלאה של הביצוע המשותף לכל שנה עד 2025 אינה קיימת במאגר, ולכן מספר כזה לא יוצג כאן. מה שכן אפשר לומר בזהירות: שני הסעיפים המרכזיים שנושאים את המילה "שיכון" בשמם גדלו נומינלית פחות מקצב האינפלציה של התקופה.

מדד מחירי הדירות מול קו התקציב: איפה נפתחה המספריים

מדד מחירי הדירות של הלמ"ס מודד את מחירי הדירות שנמכרו בפועל, בבסיס ממוצע 1993=100. מ-100 נקודות ב-1993 הוא הגיע לכמעט 600 נקודות היום — פי כמעט שש בנומינלי. הגרף מראה את השנה וחצי האחרונות מקרוב.

ושימו לב לקצב בשנה האחרונה: מעלייה שנתית של 7.1% בינואר 2025, דרך התמתנות מהירה במהלך השנה, ועד מינוס 2.0% באפריל 2026. המדד עצר וירד קלות — אבל מרמה של כמעט 600 נקודות, לא מרמה של 200. ירידה של 2% על בסיס שהוכפל פי שש היא ניואנס, לא תפנית.

כאן נפתחת המספריים: קו התקציב הנומינלי של סעיף השיכון עלה פי 1.32 בין 1997 ל-2025, בעוד מדד המחירים לצרכן עלה בכ-81% ומדד מחירי הדירות טיפס לרמות של כמעט 600 נקודות. שלושה קווים, שלושה קצבים, ורק אחד מהם — התקציב — נשאר בערך במקום. ערך מדויק של מדד מחירי הדירות ל-1997 אינו זמין במאגר, ולכן מכפיל 1997–2025 למדד הדירות לא יוצג כאן.

רשות מקרקעי ישראל: הסעיף שכן גדל

אם סעיפי השיכון עמדו במקום, סעיף רשות מקרקעי ישראל (0098) עשה משהו אחר לגמרי. ב-1997, אז עוד תחת השם "הוצאות מינהל מקרקעי", אושרו לו 10.76 מיליארד שקל ובפועל יצאו 6.48 מיליארד. ב-1998: 10.26 מיליארד שאושרו מול 5.96 מיליארד שיצאו. כלומר כבר אז הסעיף הזה היה גדול פי 1.6 מהביצוע של סעיף השיכון — ומעולם לא נחשב "תקציב דיור".

הפילוח של 1997 מסביר למה: 3.67 מיליארד שקל בתמיכות והעברות, 884 מיליון בהוצאה הונית, 583 מיליון בהשקעות — ורק 73 מיליון בשכר, מול 484.5 תקנים. זה לא משרד; זו מכונת העברות שיושבת על משאב הקרקע.

והיום? תקציב 2026 של רשות מקרקעי ישראל עומד על 71.6 מיליארד שקל, ההרשאה להתחייב על 20.76 מיליארד, והביצוע של 2025 על 65.6 מיליארד שקל, עם 831 תקנים. מול 6.48 מיליארד ב-1997, זה סדר גודל אחר לחלוטין. כשהמדינה מוכרת קרקע במקום להעביר מענק, ההוצאה על דיור פשוט מחליפה סעיף — והציבור ממשיך לחפש אותה תחת הכותרת "שיכון".

בור הבנייה וההיצע: איפה אין הכרעה רשמית

כאן צריך לעצור ולומר מה לא בידינו. סדרה שנתית של התחלות בנייה אינה מוצגת בעמוד הזה, ולכן לא יופיעו כאן מספרי התחלות לפי שנה. מה שכן זמין הוא נקודה בודדת: בשנת 2022 הונפקו, לפי הלמ"ס, היתרי בנייה ל-77,690 יחידות דיור.

מה שכן אפשר לעשות הוא להצמיד את מה שיש. הביצוע של סעיף השיכון ב-1997–1998 היה נמוך בכ-1.5 מיליארד שקל מההקצאה המעודכנת בכל אחת מהשנים. ומסמכי מרכז המחקר והמידע של הכנסת מתעדים שגם בשנים 2003–2009 ירד התקציב המקורי לסיוע בשכר דירה מ-1.74 מיליארד שקל ל-1.31 מיליארד, בעוד הביצוע נע בין 1.07 ל-1.56 מיליארד. סעיף שמתכווץ בהדרגה בדיוק בשנים שבהן המחירים מתחילים לרוץ.

האם הקיצוץ בסיוע גרם לפער בין ביקוש להיצע? אין הכרעה רשמית שקובעת סיבתיות כזו. בנק ישראל, בדיווחיו על שוק הדיור, מתאר בשנים האחרונות האטה בביקוש, ירידה מתונה במחירים והמשך גידול בהיצע, כולל רכישת קרקעות במכרזי רשות מקרקעי ישראל — אבל אינו קובע שקיצוץ תקציבי הוא הגורם. מה שיש כאן הוא מתאם בזמן בין שחיקת סעיפי הסיוע לבין תקופה שבה מחירי הדירות טיפסו, ומתאם הוא לא הוכחה. גם ההודאה בכך היא ממצא — במיוחד במערכת שבה כל צד בוויכוח בטוח שהנתונים תומכים בו.

חיפוש הפרכה: האם הסיוע פשוט שינה כתובת

התזה של העמוד עלולה להיות שגויה בכיוון אחד: אולי הסיוע לא נחתך אלא רק עבר לערוצים שלא נרשמים כסעיף תקציבי. שלושה מועמדים בולטים.

• מס רכישה מופחת לדירה יחידה — הטבה שנרשמת כוויתור על הכנסה, לא כהוצאה בסעיף שיכון.
• מחיר למשתכן — התכנית בנויה במידה רבה על הנחה במחיר הקרקע במכרזי רשות מקרקעי ישראל, כלומר על הצד של הקרקע ולא על סעיף השיכון.
• ערבות מדינה ותנאי אשראי — התחייבות מותנית, שאינה מופיעה כתשלום שוטף.

ההפרכה הזו עובדת חלקית, וזו בדיוק הנקודה. אם הסיוע עבר להנחות קרקע, אז הקפיצה מ-6.48 מיליארד שקל בסעיף הקרקע ב-1997 ל-65.6 מיליארד ב-2025 היא בדיוק הכתובת החדשה. אבל הנחה במחיר קרקע מגיעה למי שכבר יכול לקנות דירה; מענק בשכר דירה מגיע למי שלא. ה-OECD מציין בסקירתו לישראל ל-2025 ששיעור משקי הבית המוציאים מעל 40% מהכנסתם על דיור עומד על 54%, ושמאז 2015 עלו מחירי הדירות הריאליים בכ-39%.

כלומר: הסיוע אכן שינה כתובת, אבל גם שינה נמען. זה לא הופך את הממצא ללא נכון — זה מדייק אותו. בנתונים שלפנינו לא נמצא סעיף תקציבי ישיר שמפצה על השחיקה הריאלית בשני סעיפי הסיוע.

מדד מחירי הדירות במחוז דרום מול הממוצע הארצי

מדד מחירי הדירות במחוז דרום, כפי שבנק ישראל מפרסם אותו על בסיס נתוני הלמ"ס, נותן זווית מקומית. מדצמבר 2025 עד אפריל 2026 הוא ירד מ-580.3 ל-571.6 נקודות — כ-1.5% בארבעה חודשים — ואז התאושש קלות ל-575.6 במאי.

באותה תקופה בדיוק ירד המדד הארצי בכ-1.2%, מ-600.2 נקודות בדצמבר 2025 ל-593.6 במאי 2026. כלומר הדרום ירד מעט יותר, אבל בסדר גודל דומה מאוד לארצי.

שתי הערות זהירות. ראשית, בנק ישראל מציין במפורש שהמדד המחוזי משמש כאינדיקטור לשינויים במחירי דירות לפי מחוזות ואינו חלק ממסגרת מדד המחירים לצרכן. שנית, מדובר בחצי שנה של תצפיות — טווח קצר מדי כדי להסיק ממנו מגמה מבנית. מה שכן אפשר לומר: הפער בין הדרום לארצי במאי 2026 עומד על כ-18 נקודות מדד, פער שנשמע קטן עד שנזכרים שהבסיס המשותף הוא 100 נקודות ב-1993. גם במחוז שנתפס כזול, המדד כבר עבר את 570 — כך שהמונח "פריפריה זולה" עובד היום בעיקר יחסית לעצמו.

מקורות