בחלק הזה
בנק ישראל מפרסם נתוני משכנתאות וריבית בסיס — אבל הוא לא מפרסם תעריפון עמלות אחיד שכל הבנקים מחויבים לו. זו הנקודה שממנה מתחיל קריטריון 4 בהשוואה בין להמשיך בשכירות לבין לקנות דירה: בצד הרכישה יש שלושה סוגי עמלה מזוהים בשם, שכל אחד מהם נקבע בתעריפון של הבנק הספציפי שלך; בצד השכירות, לעומת זאת, אין נתון רשמי מקביל שפורסם על עמלות בנקאיות מיוחדות לשוכר.
בקצרה
- צד הרכישה נושא בעלויות מזוהות: פתיחת תיק, פירעון מוקדם ושינוי מסלול — שלוש עמלות משכנתא אפשריות, כל אחת לפי תעריפון הבנק הרלוונטי.
- אין מספר אחד לצטט: אין תעריפון אחיד לכל הבנקים. בנק ישראל מפרסם נתוני משכנתאות וריבית בסיס — לא תעריפון עמלות אחיד. את הסכום בשקלים צריך לשלוף מהתעריפון הרשמי של הבנק שלך.
- צד השכירות: עמלות בנקאיות מיוחדות שחלות על שוכר — לא פורסם נתון רשמי. זה לא אומר "אפס", זה אומר שאין מקור רשמי לצטט.
- מסקנת הקריטריון: זהו קריטריון שבו צד הרכישה נושא בעלויות מזוהות, וצד השכירות ללא נתון רשמי מקביל.
למה אי אפשר פשוט לכתוב מספר: אין תעריפון אחד לכל הבנקים
כשקורא מבקש "כמה עולות עמלות המשכנתא", הוא מצפה למספר יחיד, כמו שיש מדרגות מס רכישה אחידות אצל רשות המסים. בעמלות הבנקאיות זה לא עובד ככה. כל בנק מסחרי מפרסם תעריפון משלו, והתעריפון הזה הוא המקום היחיד שבו מופיע הסכום שיחייבו אותך בפועל. בנק ישראל, כרגולטור, מפרסם נתוני משכנתאות וריבית בסיס — אבל לא תעריפון עמלות אחיד שמחייב את כולם באותו מספר.
המשמעות המעשית פשוטה ולא נוחה: אי אפשר לתכנן את קריטריון 4 מראש מתוך טבלה ארצית. צריך לפתוח את התעריפון של הבנק שאצלו אתה לוקח את המשכנתא, ולקרוא את השורה הספציפית. שני אנשים שקונים דירה זהה באותו חודש עשויים לשלם עמלות שונות, פשוט כי הם בשני בנקים שונים — וזה לגמרי לגיטימי מבחינה רגולטורית.
שלוש העמלות שמופיעות בצד הרכישה: פתיחת תיק, פירעון מוקדם, שינוי מסלול
בצד הרכישה, קריטריון 4 מורכב משלושה סוגי עמלה אפשריים. "אפשריים" — כי לא כל לווה נתקל בכולם, וכי הסכום עצמו מגיע מהתעריפון ולא מנוסחה אחידה.
- פתיחת תיק העמלה שנגבית סביב הקמת המשכנתא עצמה. זו העמלה שהכי קל לצפות מראש, כי היא מופיעה בתחילת התהליך — ולכן גם זו שהכי כדאי לבדוק בתעריפון לפני החתימה, ולא אחריה.
- פירעון מוקדם נכנסת לתמונה כשמחזירים חלק מהמשכנתא או את כולה לפני הזמן — למשל אחרי מכירת דירה, קבלת כסף, או מִחזור. זו העמלה שאנשים הכי פחות חושבים עליה ביום החתימה, ובדיוק לכן היא זו שמפתיעה.
- שינוי מסלול רלוונטית כשמשנים את הרכב המסלולים של ההלוואה. גם כאן — יש מקרים שבהם היא נגבית, והסכום נקבע לפי התעריפון של אותו בנק.
שימו לב לניואנס שמבדיל בין שלוש העמלות: פתיחת תיק היא חד-פעמית וידועה מראש, בעוד פירעון מוקדם ושינוי מסלול תלויים בהחלטות שתקבל בעתיד — ולכן הן לא באמת "עלות רכישה" אלא עלות התנהגות. מי שיודע שהוא צפוי לקבל סכום כסף בעוד כמה שנים ולסגור חלק מההלוואה, צריך לקרוא את סעיף הפירעון המוקדם בתעריפון עוד לפני שהוא מחליט על מבנה המשכנתא.
צד השכירות: "לא פורסם" זה לא "אפס"
בצד השני של ההשוואה, השאלה זהה: אילו עמלות בנקאיות מיוחדות חלות על שוכר? התשובה הרשמית לקריטריון הזה היא לא פורסם נתון רשמי. אין פרסום ממשלתי או רגולטורי שמגדיר סל עמלות בנקאיות ייעודי לשוכר דירה, כפי שיש שמות-עמלה מזוהים בצד המשכנתא.
ההגינות המבנית של ההשוואה מחייבת להבחין כאן בין שני דברים שקל לבלבל ביניהם. "לא פורסם" פירושו שאין מקור רשמי לצטט — לא שהמספר הוא בהכרח אפס. שוכר מנהל חשבון בנק ככל אדם, ופעולות בנקאיות שוטפות מתומחרות אצלו לפי תעריפון הבנק שלו, בדיוק כמו אצל כל לקוח אחר. מה שאין הוא קטגוריה רגולטורית מוגדרת של "עמלות שוכר" שאפשר להצמיד לה מספר ולהניח אותה מול עמלות המשכנתא.
הטבלה: קריטריון 4, צד מול צד
| קריטריון בנקאי | לקנות דירה | להמשיך בשכירות |
|---|---|---|
| עמלת פתיחת תיק | קיימת כעמלה מזוהה; הסכום לפי תעריפון הבנק הרלוונטי | לא פורסם נתון רשמי מקביל |
| עמלת פירעון מוקדם | אפשרית בעת פירעון לפני הזמן; לפי תעריפון הבנק | לא רלוונטי — אין הלוואה בנקאית לדיור |
| עמלת שינוי מסלול | אפשרית בעת שינוי הרכב המסלולים; לפי תעריפון הבנק | לא רלוונטי |
| מקור רשמי לסכום | תעריפון רשמי, נדרש לכל בנק בנפרד | לא פורסם |
| תעריפון אחיד לכלל הבנקים | לא קיים — בנק ישראל מפרסם נתוני משכנתאות וריבית בסיס, לא תעריפון אחיד | לא רלוונטי — אין קטגוריית עמלות ייעודית |
| יכולת לתכנן מראש | גבוהה — התעריפון פומבי וניתן לקרוא אותו לפני החתימה | לא ישים — אין פריט להשוות |
| מסקנת הקריטריון | נושא בעלויות מזוהות | ללא נתון רשמי מקביל |
מספר סוגי עמלה בנקאית מזוהים בכל צד (קריטריון 4)
שלד ההשוואה: תעריפוני בנקים מסחריים מול היעדר נתון רשמי בצד השכירות · נכון ל-17/08/2026
איך קוראים את זה נכון: שלוש טעויות נפוצות בקריטריון הבנקאי
קריטריון 4 הוא זה שהכי הרבה טועים בו בחישוב "שכירות מול קנייה", בדיוק כי הוא נראה קטן. שלוש הטעויות החוזרות:
- לגלגל מספר מהאינטרנט לתוך הטבלה שלך. מספר שראית בפורום או בכתבה הוא לכל היותר אינדיקציה. הסכום שיחייבו אותך נמצא בתעריפון של הבנק שלך, ורק שם.
- להתעלם מעמלת הפירעון המוקדם כי "היא לא רלוונטית עכשיו". היא נהיית רלוונטית בדיוק ברגע שבו כן נכנס כסף — וזה בדרך כלל רגע שבו כבר לא מעניין אותך לקרוא תעריפון.
- לרשום אפס בצד השוכר. "לא פורסם" הוא לא "אפס". רישום אפס יוצר פער מדומה בין הצדדים, ומטה את כל ההשוואה.
הטעות השלישית היא המסוכנת ביותר, כי היא נראית שמרנית. בפועל היא לא: היא מייצרת ביטחון-יתר במספר שאין לו בסיס. הדרך הנקייה היא להשאיר את התא כ"לא פורסם" ולהמשיך — בדיוק כמו שעשינו בטבלה למעלה.
צעדים מעשיים: איך שולפים את המספר האמיתי שלך
- מזהים את הבנק קובעים באיזה בנק מסחרי אתם לוקחים את המשכנתא. בלי זה אין תעריפון רלוונטי.
- מאתרים את התעריפון הרשמי נכנסים לאתר אותו בנק ומחפשים את מסמך תעריפון העמלות. חלק מהמסמכים נמצאים באזור הלקוחות — במקרה כזה יש להיכנס עם פרטי הזדהות.
- קוראים שלוש שורות בלבד פתיחת תיק, פירעון מוקדם, שינוי מסלול. את שאר התעריפון אפשר לדלג עכשיו.
- רושמים את התאריך מסמנים ליד כל סכום את התאריך שבו קראתם אותו. תעריפונים משתנים, ומספר בלי תאריך הוא מספר בלי ערך.
- משווים בין שני בנקים לפחות לפני שסוגרים — קוראים את אותן שלוש שורות אצל בנק נוסף. זה הרגע היחיד שבו ההשוואה עולה לכם רק זמן.
אחרי שהשלמתם את המספרים כאן, שווה לחזור להשוואת העלויות המלאה בין שכירות לקנייה ולהזין אותם לטבלה הכוללת, ולהמשיך משם לעלויות החד-פעמיות הנלוות — עו"ד, שמאות ורישום — שהן הקריטריון שיושב בדיוק לצד זה. מי שרוצה לראות איך הכול מצטבר לשנה שלמה, ימצא את זה בפער הכספי השנתי.
צד הרכישה
שקול את זה אם אתה כבר בתהליך משכנתא — כי כאן יש לך מסמך רשמי לקרוא, ושלוש שורות שאתה יכול לברר לפני החתימה.
דלג על זה אם אתה עדיין בשלב שבו לא בחרת בנק — הסכומים יהיו שונים ואין טעם לתכנן על מספר של בנק שלא תלווה ממנו.
צד השכירות
שקול את זה אם אתה בונה טבלת השוואה מסודרת ורוצה שהיא תהיה הוגנת — הרישום הנכון כאן הוא "לא פורסם".
דלג על זה אם אתה מחפש מספר לצטט — אין נתון רשמי, וכל מספר שתמצא לא יהיה מגובה במקור רגולטורי.
כמה עולה פתיחת תיק משכנתא בשקלים?
אין מספר ארצי אחד. הסכום נקבע לפי תעריפון הבנק הרלוונטי, ולכן יש לבדוק אותו בתעריפון הרשמי של הבנק שאצלו נלקחת המשכנתא. בנק ישראל מפרסם נתוני משכנתאות וריבית בסיס, אך לא תעריפון עמלות אחיד לכלל הבנקים.
האם שוכר משלם עמלות בנקאיות בגלל השכירות?
לא פורסם נתון רשמי על עמלות בנקאיות מיוחדות החלות על שוכר. אין קטגוריה רגולטורית מוגדרת כזו שאפשר לצטט לה מספר, ולכן בהשוואה מסודרת הרישום הנכון הוא "לא פורסם" ולא "אפס".
מתי נגבית עמלת פירעון מוקדם?
היא רלוונטית כשמחזירים חלק מהמשכנתא או את כולה לפני מועד הפירעון המתוכנן. הסכום, כמו שאר העמלות, נקבע לפי תעריפון הבנק הרלוונטי. זו הסיבה שכדאי לקרוא את הסעיף הזה עוד לפני קביעת מבנה ההלוואה, ולא רק ביום שבו נכנס כסף.
למה אין תעריפון אחד שכל הבנקים מחויבים לו?
מבנה הפרסום בישראל הוא שכל בנק מפרסם תעריפון משלו. הפרסום הרגולטורי המרכזי של בנק ישראל בהקשר הזה כולל נתוני משכנתאות וריבית בסיס — לא תעריפון עמלות אחיד. לכן ההשוואה בין בנקים דורשת קריאה של מסמך נפרד לכל בנק.
איפה מוצאים את התעריפון של הבנק שלי?
באתר הבנק המסחרי עצמו, במסמך תעריפון העמלות. חלק מהמסמכים ממוקמים באזור הלקוחות ודורשים הזדהות. מומלץ לרשום ליד כל סכום את התאריך שבו נקרא, מכיוון שתעריפונים מתעדכנים.
האם העמלות האלה משנות את ההכרעה בין שכירות לקנייה?
הן חלק אחד מתוך סט קריטריונים רחב יותר. זהו קריטריון שבו צד הרכישה נושא בעלויות מזוהות וצד השכירות ללא נתון רשמי מקביל — אך את ההכרעה הכוללת מרכיבים יחד עם התזרים החודשי, המסים החד-פעמיים והעלויות הנלוות. זו הערכה כללית ולא ייעוץ אישי.
מקורות
- בנק ישראל — נתוני משכנתאות וריבית בסיס. נכון ל-17/08/2026. משמש לביסוס הקביעה שאין תעריפון עמלות אחיד לכלל הבנקים.
- תעריפון עמלות רשמי של הבנק המסחרי הרלוונטי — נדרש לכל בנק בנפרד; חלק מהמסמכים באזור הלקוחות. נכון ל-17/08/2026.
נכתב בידי מערכת MSL · נבדק בידי מערכת MSL · 17/08/2026 · עודכן: 17/08/2026 · עדכון הבא: רבעון 4 2026