בחלק הזה
רשות המסים קבעה לדירה יחידה בשנת 2025 מדרגת פטור ממס רכישה עד שווי של כ-1,978,745 ₪. זה המספר שמחלק את שוק הדיור הישראלי לשניים: מי שקונה מתחת לו לא משלם מס רכישה כלל, מי שקונה מעליו משלם — ומי שממשיך לשכור לא נפגש עם המדרגה הזו בכלל, כי מס רכישה הוא מס על רכישת זכות במקרקעין, לא על מגורים.
בקצרה
- צד השכירות: אין מס רכישה ואין משכנתא לשוכר. לגבי מס או אגרה רגולטורית שמוטלת ישירות על השוכר — לא פורסם נתון רשמי כזה.
- צד הרכישה: מס רכישה לפי מדרגות רשות המסים לדירה יחידה 2025 — פטור עד כ-1,978,745 ₪, ומעליו מדרגות של 3.5%, 5%, 8% ו-10% לפי שווי הדירה.
- הדוגמה שבסדרה: דירה בשווי 2,000,000 ₪ נמצאת מעט מעל מדרגת הפטור — ולכן רק חלק קטן מהסכום ממוסה, במדרגה של 3.5%.
- ההבדל בקריטריון הזה: בצד אחד יש מס חד-פעמי שנקבע בחוק ובמדרגות; בצד השני אין מס חד-פעמי מקביל שפורסם רשמית.
למה בכלל יש כאן פער: מס רכישה הוא מס על עסקה, לא על מגורים
הבלבול הנפוץ ביותר בשיחה על שכירות מול קנייה הוא ההנחה ש"המדינה גובה משהו בכל מקרה". בקריטריון הזה — ההוצאה החד-פעמית הרגולטורית — זה פשוט לא המצב. מס רכישה מוטל על רכישת זכות במקרקעין, כלומר על האירוע שבו עוברת הבעלות. שוכר לא רוכש זכות במקרקעין; הוא רוכש זכות שימוש לתקופה. לכן בצד השכירות אין מס רכישה, ואין גם משכנתא שנלווית אליו.
זה נשמע טריוויאלי עד שמסתכלים על סדרי הגודל. בעוד שההפרש החודשי בין שכר דירה להחזר משכנתא הוא לרוב שאלה של מאות שקלים לכאן או לכאן — קריטריון 3 הוא שאלה של סכום חד-פעמי שמשולם ביום העסקה, מתוך כסף שכבר קיים, ואי אפשר לפרוס אותו על פני 25 שנה כמו את המשכנתא. זה מסוג ההוצאות שמוציאות אנשים מהעסקה בשלב האחרון, לא בשלב התכנון.
צד הרכישה: איך עובדות מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה
מס רכישה בישראל אינו אחוז אחד על כל שווי הדירה. הוא בנוי במדרגות, בדיוק כמו מס הכנסה: כל שקל ממוסה לפי המדרגה שבה הוא נמצא, ולא לפי המדרגה הגבוהה ביותר שאליה הגעת. זו נקודה שרוב הקונים בפעם הראשונה מפספסים, והיא משנה את החישוב באלפי שקלים.
לפי מדרגות רשות המסים לדירה יחידה בשנת 2025: פטור מלא עד שווי של כ-1,978,745 ₪, ומעל המדרגה הזו חלות מדרגות של 3.5%, 5%, 8% ו-10% בהתאם לשווי הדירה. כלומר, אם הדירה עולה מעט יותר ממדרגת הפטור — רק ההפרש נכנס למדרגת ה-3.5%, לא כל הדירה.
- 0% על החלק שעד כ-1,978,745 ₪ — מדרגת הפטור לדירה יחידה, 2025.
- 3.5% המדרגה הראשונה שמעל הפטור.
- 5% · 8% · 10% המדרגות שמעליה, לפי עליית שווי הדירה.
הדוגמה של הסדרה: דירה ב-2,000,000 ₪ מעט מעל מדרגת הפטור
כל עמודי הסדרה עובדים על אותה הנחת בסיס — דירת מגורים יחידה בשווי 2,000,000 ₪. הבחירה הזו לא מקרית: השווי הזה נמצא מעט מעל מדרגת הפטור, ולכן רק חלק קטן מהסכום ממוסה במדרגה של 3.5%. זה בדיוק המצב של חלק גדול מרוכשי הדירה הראשונה בישראל — לא עמוק בתוך הפטור, ולא במדרגות הגבוהות.
מה זה אומר בפועל: הרוכש בדוגמה הזו לא משלם 3.5% על שני מיליון שקל. הוא משלם 0% על החלק שעד מדרגת הפטור, ו-3.5% רק על ההפרש שמעליה. אם אתם רוצים לראות איך המספר הזה משתלב בתמונת העלות הכוללת שלכם, שווה לעבור אחר כך לעלות השנתית הכוללת בשכירות מול רכישה — שם מס הרכישה מוצג לצד שאר הרכיבים ולא לבדו.
שיעורי מס רכישה לדירה יחידה לפי מדרגות (2025)
רשות המסים — מדרגות מס רכישה לדירה יחידה · נכון ל-17/08/2026
צד השכירות: מה המדינה גובה מהשוכר בכניסה לדירה
כדי לשמור על הוגנות מבנית בהשוואה, שאלנו על צד השכירות בדיוק את אותה שאלה: איזו הוצאה חד-פעמית רגולטורית מוטלת על השוכר ברגע החתימה על החוזה? התשובה, לפי מה שנבדק: לא פורסם נתון רשמי שמטיל מס או אגרה רגולטורית מסוג זה ישירות על השוכר. אין מקבילה לשוכר של מס הרכישה.
כאן חשוב להיות מדויקים ולא להתלהב. "אין מס רכישה" לא אומר "אין הוצאות כניסה". לשוכר יש הוצאות אחרות — דמי תיווך, ערבויות, חידוש חוזה — אבל אלה אינן מיסים או אגרות של המדינה, והן שייכות לקריטריון אחר בסדרה. הפרדנו אותן בכוונה, כי ערבוב בין "מה המדינה גובה" ל"מה השוק גובה" הוא בדיוק מה שהופך השוואות דיור לבלתי קריאות. אם זה הרכיב שמעניין אתכם, הוא מפורק בעלויות החד-פעמיות הנלוות.
קריטריון 3, שני הצדדים זה מול זה: טבלת ההשוואה
| קריטריון (נכון ל-17/08/2026) | להמשיך בשכירות | לקנות דירה |
|---|---|---|
| האם קיים מס חד-פעמי של המדינה | אין מס רכישה לשוכר | כן — מס רכישה לפי מדרגות רשות המסים |
| מנגנון החישוב | לא רלוונטי — לא פורסם מס כזה על השוכר | מדרגות לפי שווי הדירה, כל פרוסת שווי באחוז שלה |
| מדרגת פטור (דירה יחידה, 2025) | לא רלוונטי | 1,978,745 ₪ — פטור עד שווי זה |
| שיעורי המדרגות שמעל הפטור | אין | 3.5% · 5% · 8% · 10% לפי שווי |
| בדוגמת דירה ב-2,000,000 ₪ | אין תשלום חד-פעמי למדינה | מעט מעל מדרגת הפטור — חלק קטן מהסכום ממוסה ב-3.5% |
| מועד התשלום | לא רלוונטי | חד-פעמי, סמוך לעסקה — לא נפרס על תקופת המשכנתא |
| קשר למשכנתא | אין משכנתא לשוכר | המס משולם מההון העצמי, לא מתוך המשכנתא |
שורה אחת בטבלה ראויה להדגשה נפרדת, כי היא זו שמכאיבה בפועל: מס רכישה משולם מההון העצמי ולא מתוך המשכנתא. זה אומר שהוא לא "מתפרס" — הוא צריך להיות בחשבון ביום העסקה, בנוסף להון העצמי לדירה עצמה.
הפרש בשקלים: ההוצאה החד-פעמית הרגולטורית בכל צד (דירה יחידה, 2,000,000 ₪)
רשות המסים — מדרגות מס רכישה לדירה יחידה 2025; צד השכירות: לא פורסם מס רגולטורי על השוכר · נכון ל-17/08/2026
איך זה מרגיש במציאות: שלוש סיטואציות של קונים בפועל
כדי להפוך את המדרגות למשהו מוחשי, הנה שלושה מצבים אופייניים — לא כתחזית, אלא כהמחשה של מנגנון המדרגות. בכל אחד מהם השוכר המקביל משלם למדינה, בקריטריון הזה, אפס.
- קונים דירה יחידה מתחת למדרגת הפטור: החלק שעד כ-1,978,745 ₪ פטור — ולכן בעסקה שכולה מתחת למדרגה, אין תשלום מס רכישה כלל. זה הקונה היחיד שנמצא באותה נקודה כמו השוכר בקריטריון הזה.
- קונים דירה יחידה מעט מעל המדרגה (הדוגמה של הסדרה, 2,000,000 ₪): רק ההפרש שמעל מדרגת הפטור נכנס למדרגת 3.5%. חלק קטן מהסכום ממוסה, ולא הדירה כולה.
- קונים דירה יחידה יקרה משמעותית: ככל שהשווי עולה, נכנסים לפעולה גם המדרגות של 5%, 8% ו-10% — כל אחת על פרוסת השווי שלה. המס הכולל עולה מדרגתית, לא בקפיצה אחת.
מתי כל צד עדיף בקריטריון הזה: בחר-אם / דלג-אם
להמשיך בשכירות
בחר-אם ההון הנזיל שלכם קרוב לרצפה ואין לכם מרווח לתשלום חד-פעמי מעבר להון העצמי, או אם אתם צפויים לעבור עיר/עבודה בטווח הקרוב — מס רכישה הוא הוצאה שלא חוזרת אליכם אם מוכרים מהר.
דלג-אם הקריטריון הזה לבדו לא אמור להכריע: היעדר מס חד-פעמי בשכירות לא מבטל את העלות החודשית ואת קצב עלייתה, שנבדקים בעמודים אחרים בסדרה.
לקנות דירה
בחר-אם אתם עומדים בתנאי "דירה יחידה" ושווי הדירה קרוב למדרגת הפטור או מתחתיה — במצב הזה החשיפה למס רכישה קטנה או אפסית, וקריטריון 3 כמעט מתאפס.
דלג-אם תקצבתם את ההון העצמי עד השקל האחרון בלי להשאיר מקום למס הרכישה ולהוצאות החד-פעמיות הנלוות — זה השלב שבו עסקאות נתקעות.
מה עושים עם זה עכשיו: ארבעה צעדים לפני שמתקצבים
- קבעו את מעמדכם בדקו אם אתם עונים על הגדרת "דירה יחידה" — זה מה שקובע אם מדרגת הפטור בכלל חלה עליכם. בעלות קודמת, חלק בירושה או נכס של בן/בת הזוג משנים את התמונה.
- אתרו את שווי העסקה מול המדרגה השוו את מחיר הדירה שאתם בוחנים למדרגת הפטור של כ-1,978,745 ₪. אם אתם מתחתיה — בקריטריון הזה אתם באפס. אם מעליה — רק ההפרש נכנס למדרגת 3.5%.
- הריצו את המספר במחשבון הרשמי רשות המסים מפעילה מחשבון מס רכישה. הזינו את הנתונים שלכם וקבלו סכום, במקום להסתמך על אחוז כללי מהאינטרנט.
- הפרידו בתקציב בין המס להוצאות הנלוות מס הרכישה משולם מההון העצמי ומצטרף לעו"ד, שמאות ורישום — שלושה סעיפים שונים שנוטים להתערבב בראש ולא בחשבון הבנק.
אחרי שסגרתם את הקריטריון הזה, ההמשך הטבעי הוא לראות איך הוא משתלב עם שאר הפאזל — חזרה למדריך הראשי: שכירות מול קנייה בישראל.
אם הדירה עולה מעט יותר ממדרגת הפטור — האם כל הסכום ממוסה?
לא. מס רכישה בנוי במדרגות, וכל פרוסת שווי ממוסה בשיעור שלה. בדוגמת דירה בשווי 2,000,000 ₪, השווי נמצא מעט מעל מדרגת הפטור, ולכן רק חלק קטן מהסכום ממוסה במדרגה של 3.5%.
האם שוכר משלם מס כלשהו למדינה בעת החתימה על חוזה השכירות?
לגבי מיסים או אגרות רגולטוריות שחלות ישירות על השוכר — לא פורסם נתון רשמי המטיל מס כזה עליו. מס רכישה חל על רכישת זכות במקרקעין ולא על שכירות.
אפשר לממן את מס הרכישה מתוך המשכנתא?
מס הרכישה הוא תשלום חד-פעמי שמשולם סמוך לעסקה ובפועל יוצא מההון העצמי. הוא אינו נפרס על תקופת ההלוואה כמו החזר המשכנתא, ולכן צריך להיכלל בתקציב הנזיל בנפרד.
מהן המדרגות מעל הפטור לדירה יחידה ב-2025?
מעל מדרגת הפטור, שעומדת על כ-1,978,745 ₪, חלות מדרגות של 3.5%, 5%, 8% ו-10% בהתאם לשווי הדירה, לפי מדרגות רשות המסים לדירה יחידה.
מה קורה אם אני לא עונה על הגדרת "דירה יחידה"?
מדרגות הפטור המוצגות כאן הן מדרגות דירה יחידה. מעמד שונה משנה את חבות המס, ולכן יש לבדוק את המצב האישי מול המחשבון הרשמי של רשות המסים או מול איש מקצוע לפני חתימה.
מקורות
- רשות המסים — מחשבון מס רכישה ומדרגות מס רכישה לדירה יחידה (gov.il). מדרגת פטור של כ-1,978,745 ₪ ומדרגות של 3.5%, 5%, 8% ו-10% לדירה יחידה, 2025. נכון ל-17/08/2026.
- רשות המסים בישראל — פרסומי מיסוי מקרקעין (gov.il). אימות מנגנון המדרגות ותנאי דירה יחידה. נכון ל-17/08/2026.