הנתונים מתוך מאגר מתחמי ההתחדשות העירונית של משרד הבינוי והשיכון · נבדק 14.8.2026.
- אם הבית שלכם באחד מ-23 המתחמים בגבעתיים, רוב הסיכויים שאתם עדיין בתחילת הדרך: רק 2 מתחמים נמצאים בבנייה בפועל. 9 מתחמים — יותר מכל עיר אחרת בגל הזה — עדיין בשלב הרעיון המוקדם ביותר.
- פי 2.60 דירות — הנמוך בגל (הארצי 4.09). גבעתיים כבר עיר בנויה וצפופה, ולכן מוסיפה פחות דירות ביחס לקיים מהממוצע.
- 10 מתוך 23 הוכרזו רשמית — הפער הגדול בגל בין תכנון להכרזה. ל-13 הנותרים עוד אין מסלול מס מוגדר.
כל המתחמים בגבעתיים
מסודר לפי מספר הדירות המתוכננות, מהגדול לקטן. עמודת "מה קורה שם עכשיו" היא השלב שבו המתחם נמצא במאגר המדינה, בעברית פשוטה. עמודת "הוכרז" היא שנת ההכרזה הרשמית — היא שקובעת את מסלול המס.
| מתחם | מה קורה שם עכשיו | יזם | דירות היום | דירות מתוכננות | הוכרז | קישורים |
|---|---|---|---|---|---|---|
| מרחב תחנת המטרו נגה כצנלסון | התוכנית בהליך אישור | 1,798 | 3,953 | טרם הוכרז | מפה · תכנון | |
| מרחב תחנת מטרו בן גוריון | בשלב הרעיון | 1,108 | 2,706 | טרם הוכרז | מפה · תכנון | |
| ההסתדרות דרום | בבנייה בפועל | 914 | 2,679 | 2019 | מפה · תכנון | |
| הרצוג | בשלב הרעיון | 882 | 2,205 | טרם הוכרז | מפה | |
| כצנלסון מרכז | בשלב הרעיון | 662 | 1,400 | טרם הוכרז | מפה | |
| בראשית | התוכנית בהליך אישור | 186 | 650 | 2019 | מפה · תכנון | |
| גלבוע | בשלב הרעיון | 181 | 589 | טרם הוכרז | מפה · תכנון | |
| ערבי נחל | יש היתר בנייה | 126 | 530 | 2006 | מפה · תכנון | |
| ההסתדרות צפון | בבנייה בפועל | 168 | 500 | 2013 | מפה · תכנון | |
| מתחם רבין | בשלב הרעיון | 154 | 464 | טרם הוכרז | מפה · תכנון | |
| עליית הנוער צפון | בשלב הרעיון | 139 | 370 | טרם הוכרז | מפה · תכנון | |
| גלבוע צפון | בשלב הרעיון | 145 | 340 | טרם הוכרז | מפה · תכנון | |
| לביא | אושר, טרם התחילו | קרסו נדל"ן | 69 | 299 | 2026 | מפה · תכנון |
| עליית הנוער- הפועל הצעיר | בשלב הרעיון | 83 | 260 | טרם הוכרז | מפה · תכנון | |
| גב/599 – מתחם ציפורן | אושר, טרם התחילו | 0 | 222 | טרם הוכרז | מפה · תכנון | |
| גב/661 – גולומב 2-28 | אושר, טרם התחילו | 68 | 214 | 2022 | מפה · תכנון | |
| ויצמן ז'בוטינסקי שינקין | בשלב הרעיון | 58 | 174 | 2018 | מפה | |
| גנסין-ויצמן-רמב"ם | התוכנית בהליך אישור | 52 | 150 | טרם הוכרז | מפה · תכנון | |
| המרי-ניצנה | אושר, טרם התחילו | אחים דוניץ בגבעתיים (2012) בע"מ | 42 | 105 | 2020 | מפה · תכנון |
| ילדי טהרן | אושר, טרם התחילו | 48 | 103 | טרם הוכרז | מפה · תכנון | |
| המאבק 4-10 | אושר, טרם התחילו | 32 | 96 | 2024 | מפה · תכנון | |
| בראשית 3-7 | יש היתר בנייה | 24 | 75 | 2017 | מפה · תכנון | |
| הדגנים 11-15 | התוכנית בהליך אישור | 33 | 71 | טרם הוכרז | מפה · תכנון |
איפה זה קורה בגבעתיים
כצנלסון והמטרו — 2 מתחמים
2,460 דירות היום, 5,353 מתוכננות. מתחם "מרחב תחנת המטרו נגה כצנלסון" הוא הגדול בגבעתיים — 1,798 דירות שאמורות להפוך ל-3,953, בהליך אישור בוועדות. "כצנלסון מרכז" הסמוך עדיין בשלב הרעיון.
ההסתדרות — 2 מתחמים
1,082 דירות היום, 3,179 מתוכננות. "ההסתדרות דרום" כבר בבנייה בפועל — 914 דירות ל-2,679, אחד מ-2 המתחמים היחידים בעיר בשלב הזה. "ההסתדרות צפון" הסמוך גם הוא כבר בבנייה בפועל.
גלבוע — 2 מתחמים
326 דירות היום, 929 מתוכננות. שני מתחמי גלבוע — הראשי וגלבוע צפון — שניהם עדיין בשלב הרעיון.
עליית הנוער — 2 מתחמים
222 דירות היום, 630 מתוכננות. "עליית הנוער צפון" ו"עליית הנוער – הפועל הצעיר" הסמוך — שני מתחמים בשלב הרעיון.
בראשית — 2 מתחמים
210 דירות היום, 725 מתוכננות. מתחם "בראשית" בהליך אישור בוועדות, ומתחם "בראשית 3-7" הסמוך הוכרז ב-2017 וכבר עם היתר בנייה.
13 המתחמים הנותרים בגבעתיים — 2,672 דירות היום ו-7,339 מתוכננות — מפוזרים ברחבי העיר ואינם מרוכזים באזור אחד. כולם מופיעים בטבלה למעלה.
מה זה אומר עליך — הכסף, לא התוכנית
רשימת המתחמים אומרת איפה. הפרק הזה אומר מה מגיע לכם אם הבית שלכם באחד מהם.
מה מקבל דייר בפינוי בינוי
דירה חדשה במקום הישנה, בדרך כלל גדולה יותר ובאותו מתחם · שכר דירה שמשולם לכם לאורך כל תקופת הבנייה · כיסוי הוצאות המעבר לשני הכיוונים · וערבויות שנועדו להבטיח שתקבלו את הדירה גם אם היזם ייקלע לקשיים. מה שמובטח בחוק ומה שנקבע בהסכם הם שני דברים שונים — ההסכם הוא שקובע את הגודל, הקומה והמפרט.
אם אתם בני 70 ומעלה
החוק נותן זכות בחירה שאין לאף דייר אחר: דירה חדשה כרגיל, שתי דירות קטנות יותר, דירה קטנה יותר בתוספת תשלום, או מעבר לדיור מוגן במימון היזם. הזכות אישית, ואי-אפשר לוותר עליה בהסכם קבוצתי של הבניין.
מה זה עולה במסים
פינוי בינוי במסלול מיסוי מקנה פטור ממס שבח בתנאים מסוימים, וזו בדיוק הסיבה שחשוב לדעת אם המתחם שלכם הוכרז. בגבעתיים 10 מתחמים הוכרזו ו-13 מתחמים לא — הפער הגדול ביותר בגל בין מספר המתחמים למספר ההכרזות.
כמה זמן זה לוקח
השלב הארוך ביותר בדרך כלל הוא הליך האישור בוועדות — בגבעתיים 4 מתחמים נמצאים שם, אבל הקבוצה הגדולה ביותר, 9 מתוך 23, עדיין מוקדם יותר, בשלב הרעיון. 6 אושרו וממתינים להסכמות דיירים, 2 כבר עם היתר בנייה, ו-2 בבנייה בפועל.
המתחם שלכם בטבלה למעלה — הסטטוס בשורה שלו אומר באיזה שלב אתם.
ממה להיזהר
ההסכם הוא המסמך היחיד שקובע. מי מייצג את הדיירים ומי משלם לו · מה קורה אם חלק מהדיירים לא מסכימים · ומה בדיוק ההיקף של הערבויות ומתי הן נכנסות לתוקף.
לפירוט המשפטי המלא של הזכויות — כל-זכות.
מה חדש בגבעתיים
עדכון אחרון: 14.8.2026. בבדיקה האחרונה לא נרשמו שינויים במתחמי גבעתיים. כאן יופיעו שינויים כשיירשמו: מתחם חדש שנוסף · מתחם שעבר שלב · הכרזה חדשה.
בשמונה הערים בגל הזה כל דירה קיימת מוחלפת בממוצע ב-4.09 דירות חדשות. בגבעתיים היחס הוא 2.60 בלבד — הנמוך בגל: 6,972 דירות קיימות ב-23 המתחמים מול 18,155 מתוכננות, כלומר תוספת של כ-11,200 דירות בסך הכול. גבעתיים היא העיר שבה יש הכי הרבה דרך לעבור בין תכנון לביצוע.
כלים שיעזרו לכם לחשב
- מחשבון משכנתא — כמה תעלה משכנתא על הפער בין הדירה הישנה לחדשה.
- מחשבון מס רכישה — אם אתם קונים דירה נוספת או מוכרים את הזכות במתחם.
- מחשבון כושר-החזר — מה ההחזר החודשי שאתם יכולים לעמוד בו.
מה לא תמצאו בעמוד הזה
המאגר הזה מכסה סוג אחד של התחדשות עירונית, ולא את כל מה שקורה בגבעתיים. אלה הדברים שחסרים בו, ואנחנו אומרים אותם מראש:
- תמ"א 38 אינה כאן. לא מצאתם כאן את הבניין שלכם? המאגר כולל רק מתחמים שלמים שהמדינה הכריזה עליהם. פרויקט של בניין בודד — חיזוק, או הריסה ובנייה מחדש — לא נמצא בו, גם אם הוא רץ בפועל ברחוב שלכם.
- כמעט אין שמות יזמים. המאגר הרשמי מציין יזם רק ב-2 מתוך 23 המתחמים, ולא מצאנו באתר העירייה רשימה מרוכזת עם שמות יזמים לכל מתחם.
- אין תאריך צפוי לפינוי. יש שלב נוכחי בלבד. "מתי יפנו אותי" היא שאלה שאין לה תשובה רשמית, וכל תאריך שתשמעו הוא הערכה של מישהו.
- אין מחירים והערכות שווי. נתוני עסקאות בודדות אינם פתוחים לפרסום, ולכן אנחנו נשארים במספרים המצרפיים ואומרים זאת בגלוי.
שאלות ותשובות
איך אני יודע אם הבית שלי במתחם פינוי בינוי בגבעתיים?
חפשו את שם הרחוב בטבלה למעלה, ופתחו את הקישור למפה בשורה — הוא מראה את גבולות המתחם המדויקים. אם הרחוב לא מופיע, ייתכן שהבניין שלכם בפרויקט תמ"א 38 של בניין בודד, שאינו נכלל במאגר הזה.
מה ההבדל בין "התוכנית בהליך אישור" ל"אושר, טרם התחילו"?
בהליך אישור — התוכנית עוד בוועדות ואפשר שתשתנה. אושר טרם התחילו — התוכנית סופית, ומה שחסר הוא הסכמות דיירים והיתרי בנייה. בגבעתיים יש 4 מתחמים בהליך אישור ו-6 שכבר אושרו — אבל הרוב, 9 מתחמים, עוד לפני זה, בשלב הרעיון.
למה המכפיל של גבעתיים כל כך נמוך?
כי גבעתיים כבר עיר בנויה וצפופה — 6,972 דירות קיימות ב-23 מתחמים. התוספת המתוכננת (18,155 דירות) יוצאת מכפיל 2.60 בלבד, הנמוך מכל שמונה הערים בגל, כי אין הרבה מקום פנוי להוסיף עליו.
אני בן 72 ומתכננים פינוי בינוי בבניין שלי — מה מגיע לי?
זכות בחירה בין ארבע אפשרויות במקום דירה חדשה אוטומטית: דירה חדשה כרגיל · שתי דירות קטנות יותר · דירה קטנה יותר בתוספת תשלום · או מעבר לדיור מוגן במימון היזם. הזכות אישית ואינה נשללת בהסכם קבוצתי של הבניין.
כמה זמן ייקח עד שיפנו אותי?
אין לוח-זמנים רשמי. השלב הנוכחי בטבלה הוא האינדיקציה הטובה ביותר, והשלב הארוך ביותר בדרך כלל הוא הליך האישור בוועדות.
מקורות והערות
- מאגר מתחמי ההתחדשות העירונית, משרד הבינוי והשיכון — נבדק ב-14.8.2026. 23 מתחמים בגבעתיים מתוך 972 בארץ.
- קישורי המפה מגיעים ישירות מהמאגר הרשמי, מתחם אחד כל אחד, ונפתחים בשכבת מתחמי ההתחדשות העירונית של המפה הממשלתית govmap.
- הגדרות השלבים והמסלולים — עמוד פינוי בינוי הארצי, שבו מילון הסטטוסים המלא והמספרים של כל 76 הערים.