הנתונים מתוך מאגר מתחמי ההתחדשות העירונית של משרד הבינוי והשיכון · נבדק 14.8.2026.
- פי 7 דירות — הגבוה בארץ. במתחמי באר שבע מתוכננות 13,722 דירות במקום 1,955 שקיימות היום. הממוצע הארצי הוא פי 4.09. באר שבע לא מחליפה בניינים — היא בונה שכונות שלמות חדשות במקומם.
- 14 מתחמים, אף אחד עוד לא בבנייה. מתחם אחד בלבד קיבל היתר בנייה — שכונה ג'. הוא הקרוב ביותר לפינוי בפועל, וכל השאר עוד מאחוריו.
- 4 מתוך 14 עדיין בשלב הרעיון. זה קרוב לשליש מהמתחמים, שאין להם תוכנית שהוגשה לוועדה ואין להם לוח-זמנים. באר שבע נמצאת בתחילת הדרך, לא באמצעה.
כל המתחמים בבאר שבע
הטבלה מסודרת לפי מספר הדירות המתוכננות, מהגדול לקטן. עמודת "מה קורה שם עכשיו" היא השלב שבו המתחם נמצא במאגר המדינה, בעברית פשוטה. עמודת "הוכרז" היא שנת ההכרזה הרשמית — היא שקובעת את מסלול המס.
| מתחם | מה קורה שם עכשיו | יזם | דירות היום | דירות מתוכננות | הוכרז | קישורים |
|---|---|---|---|---|---|---|
| העיר העתיקה | אושר, טרם התחילו | 450 | 3,000 | 2020 | מפה · תכנון | |
| מתחם טוביהו הצבי | התוכנית בהליך אישור | אביסרור משה ובניו · י.ח. דמרי | 144 | 2,393 | טרם הוכרז | מפה · תכנון |
| הצדיק מירושלים | התוכנית בהליך אישור | 265 | 1,640 | 2021 | מפה · תכנון | |
| קרן היסוד | בשלב הרעיון | 250 | 1,096 | טרם הוכרז | מפה | |
| יעקב אבינו – רגר | אושר, טרם התחילו | אלקטרה השקעות 1998 בע"מ · אפריקה התחדשות עירונית בע"מ · ב.ס.ר. הנדסה ופיתוח בע"מ | 136 | 952 | טרם הוכרז | מפה · תכנון |
| אורות | אושר, טרם התחילו | 176 | 846 | 2019 | מפה · תכנון | |
| וינגייט | התוכנית בהליך אישור | 175 | 799 | 2019 | מפה · תכנון | |
| מרכז גילת | בשלב הרעיון | 66 | 756 | 2022 | מפה · תכנון | |
| מרכז ח"ן | בשלב הרעיון | 96 | 650 | 2022 | מפה · תכנון | |
| אורן | אושר, טרם התחילו | 42 | 641 | 2020 | מפה · תכנון | |
| ביאליק שמעוני | התוכנית בהליך אישור | יניב כהן התחדשות עירונית | 73 | 455 | טרם הוכרז | מפה · תכנון |
| שמשון המשחררים | התוכנית בהליך אישור | משכן ובניין | 42 | 252 | טרם הוכרז | מפה · תכנון |
| שכונה ג' | יש היתר בנייה | 40 | 242 | 2017 | מפה · תכנון | |
| מתחם בן גוריון | בשלב הרעיון | השקעות דרום 540 | לא פורסם | לא פורסם | טרם הוכרז | מפה · תכנון |
שמות היזמים לפי אתר המינהלת להתחדשות עירונית של עיריית באר שבע, נבדק ב-14.8.2026. השם מופיע ב-5 מתוך 14 המתחמים; בתשעה הנותרים לא נמצאה התאמה ודאית והתא נשאר ריק. היזם הוא מי שמקדם את התוכנית — לא בהכרח מי שבונה בפועל.
איפה זה קורה בבאר שבע
העיר העתיקה — מתחם אחד
450 דירות היום, 3,000 מתוכננות. המתחם הגדול בבאר שבע — פי 6.7. התוכנית שלו כבר אושרה והוא הוכרז ב-2020, כלומר מה שחסר הוא הסכמות דיירים והיתר בנייה. זה גם המתחם היחיד בעיר שעובר את רף 3,000 הדירות.
טוביהו והצדיק מירושלים — 2 מתחמים
409 דירות היום, 4,033 מתוכננות. שני המתחמים שיחד מתוכננים לגדול הכי הרבה בעיר. טוביהו הצבי הוא הקיצוני שבהם: 144 דירות היום, 2,393 מתוכננות — פי 16.6, המכפיל הגבוה ביותר בבאר שבע ומהגבוהים בארץ. שניהם עדיין בהליך אישור בוועדות, השלב הארוך ביותר.
מרכזי השכונות — 3 מתחמים
204 דירות היום, 2,047 מתוכננות. שלושה מרכזים מסחריים ותיקים שמיועדים להפוך למגורים, וזה מסביר את המכפילים החריגים שלהם: אורן 42 דירות ל-641, מרכז גילת 66 ל-756. כולם הוכרזו רשמית, ושניים מהם עדיין בשלב הרעיון.
שכונות ותיקות — 2 מתחמים
290 דירות היום, 1,338 מתוכננות. שכונה ג' היא המתחם היחיד בבאר שבע שכבר עם היתר בנייה — 40 דירות ל-242, והוא הוכרז כבר ב-2017. קרן היסוד, לעומתו, עדיין בשלב הרעיון ובלי הכרזה.
ששת המתחמים הנותרים בבאר שבע — 602 דירות היום ו-3,304 מתוכננות — מפוזרים ברחבי העיר ואינם מרוכזים באזור אחד. כולם מופיעים בטבלה למעלה.
מה זה אומר עליך — הכסף, לא התוכנית
רשימת המתחמים אומרת איפה. הפרק הזה אומר מה מגיע לכם אם הבית שלכם באחד מהם.
מה מקבל דייר בפינוי בינוי
דירה חדשה במקום הישנה, בדרך כלל גדולה יותר ובאותו מתחם · שכר דירה שמשולם לכם לאורך כל תקופת הבנייה · כיסוי הוצאות המעבר לשני הכיוונים · וערבויות שנועדו להבטיח שתקבלו את הדירה גם אם היזם ייקלע לקשיים. מה שמובטח בחוק ומה שנקבע בהסכם הם שני דברים שונים — ההסכם הוא שקובע את הגודל, הקומה והמפרט.
אם אתם בני 70 ומעלה
החוק נותן זכות בחירה שאין לאף דייר אחר: דירה חדשה כרגיל, שתי דירות קטנות יותר, דירה קטנה יותר בתוספת תשלום, או מעבר לדיור מוגן במימון היזם. הזכות אישית, ואי-אפשר לוותר עליה בהסכם קבוצתי של הבניין.
מה זה עולה במסים
פינוי בינוי במסלול מיסוי פטור ממס שבח בתנאים מסוימים, וזו בדיוק הסיבה שחשוב לדעת אם המתחם שלכם הוכרז. בבאר שבע 8 מתחמים הוכרזו ו-6 מתחמים לא. היטל השבחה חל על עליית השווי, ובפינוי בינוי יש לו כללים משלו.
כמה זמן זה לוקח
השלב הארוך ביותר הוא הליך האישור בוועדות. בבאר שבע חמישה מתחמים נמצאים בדיוק שם, וארבעה נוספים עוד לפניו — בשלב הרעיון. מתחם אחד בלבד עבר את כל השלבים וקיבל היתר בנייה.
המתחם שלכם בטבלה למעלה — הסטטוס בשורה שלו אומר באיזה שלב אתם.
ממה להיזהר
ההסכם הוא המסמך היחיד שקובע. מי מייצג את הדיירים ומי משלם לו · מה קורה אם חלק מהדיירים לא מסכימים · ומה בדיוק ההיקף של הערבויות ומתי הן נכנסות לתוקף.
לפירוט המשפטי המלא של הזכויות — כל-זכות.
מה חדש בבאר שבע
עדכון אחרון: 14.8.2026. בבדיקה האחרונה לא נרשמו שינויים במתחמי באר שבע. כאן יופיעו שינויים כשיירשמו: מתחם חדש שנוסף · מתחם שעבר שלב · הכרזה חדשה.
באר שבע מובילה בארץ במכפיל: פי 7 דירות במתחמים שלה, מול פי 4.09 ארצי. אבל אף מתחם בעיר עוד לא בבנייה, ומתחם אחד בלבד קיבל היתר בנייה. אם הבית שלכם באחד מ-14 המתחמים, המספר שרלוונטי לכם עכשיו הוא לא כמה דירות מתוכננות — אלא באיזה שלב השורה שלכם בטבלה, וכמה שלבים נותרו אחריו.
כלים שיעזרו לכם לחשב
- מחשבון משכנתא — כמה תעלה משכנתא על הפער בין הדירה הישנה לחדשה.
- מחשבון מס רכישה — אם אתם קונים דירה נוספת או מוכרים את הזכות במתחם.
- מחשבון כושר-החזר — מה ההחזר החודשי שאתם יכולים לעמוד בו.
מה לא תמצאו בעמוד הזה
המאגר הזה מכסה סוג אחד של התחדשות עירונית, ולא את כל מה שקורה בבאר שבע. אלה הדברים שחסרים בו, ואנחנו אומרים אותם מראש:
- תמ"א 38 אינה כאן. לא מצאתם כאן את הבניין שלכם? המאגר כולל רק מתחמים שלמים שהמדינה הכריזה עליהם. פרויקט של בניין בודד — חיזוק, או הריסה ובנייה מחדש — לא נמצא בו, גם אם הוא רץ בפועל ברחוב שלכם.
- אין שם של הקבלן שבונה. מי שמבצע את הבנייה בפועל אינו מתפרסם בשום מקור רשמי. בעמודת היזם מופיע מי שמקדם את התוכנית — זה לא בהכרח אותו גורם.
- אין תאריך צפוי לפינוי. יש שלב נוכחי בלבד. "מתי יפנו אותי" היא שאלה שאין לה תשובה רשמית, וכל תאריך שתשמעו הוא הערכה של מישהו.
- אין מחירים והערכות שווי. נתוני עסקאות בודדות אינם פתוחים לפרסום, ולכן אנחנו נשארים במספרים המצרפיים ואומרים זאת בגלוי.
שאלות ותשובות
איך אני יודע אם הבית שלי במתחם פינוי בינוי בבאר שבע?
חפשו את שם הרחוב בטבלה למעלה, ופתחו את הקישור למפה בשורה — הוא מראה את גבולות המתחם המדויקים. אם הרחוב לא מופיע, ייתכן שהבניין שלכם בפרויקט תמ"א 38 של בניין בודד, שאינו נכלל במאגר הזה.
מה ההבדל בין "התוכנית בהליך אישור" ל"אושר, טרם התחילו"?
בהליך אישור — התוכנית עוד בוועדות ואפשר שתשתנה. אושר טרם התחילו — התוכנית סופית, ומה שחסר הוא הסכמות דיירים והיתרי בנייה. בבאר שבע חמישה מתחמים בהליך אישור וארבעה בשלב "אושר, טרם התחילו".
למה המכפיל בבאר שבע כל כך גבוה?
בבאר שבע מתוכננות 13,722 דירות במקום 1,955 — פי 7, לעומת פי 4.09 בממוצע הארצי. הסיבה היא סוג המתחמים: חלק גדול מהם הם מרכזים מסחריים ותיקים ושכונות בצפיפות נמוכה מאוד, שבהם יש הרבה מקום לבנות. במתחם טוביהו הצבי, למשל, 144 דירות אמורות להפוך ל-2,393.
מי היזם שמקדם את המתחם שלי בבאר שבע?
בארבעה מתוך 14 המתחמים שם היזם מופיע בטבלה למעלה, לפי אתר המינהלת להתחדשות עירונית של עיריית באר שבע. בעשרה הנותרים התא ריק — או שהמתחם מקודם במסלול רשויות ואין לו יזם, או שלא נמצאה התאמה ודאית בין המתחם במאגר המדינה לפרויקט באתר העירייה. לא ניחשנו. היזם הוא מי שמקדם את התוכנית מול הוועדות, ולא בהכרח החברה שתבצע את הבנייה.
מה מגיע לבן 70 ומעלה?
זכות בחירה בין ארבע אפשרויות במקום דירה חדשה אוטומטית — הפירוט בפרק "אם אתם בני 70 ומעלה" למעלה. הזכות אישית ואינה נשללת בהסכם קבוצתי של הבניין.
כמה זמן ייקח עד שיפנו אותי?
אין לוח-זמנים רשמי. השלב הנוכחי בטבלה הוא האינדיקציה הטובה ביותר, והשלב הארוך ביותר הוא הליך האישור בוועדות.
מקורות והערות
- מאגר מתחמי ההתחדשות העירונית, משרד הבינוי והשיכון — נבדק ב-14.8.2026. 14 מתחמים בבאר שבע מתוך 972 בארץ.
- במתחם אחד בבאר שבע חסר במאגר מספר הדירות. הוא מופיע בטבלה עם "לא פורסם", ואינו נכלל בסכומי הדירות של העיר — הסכום מבוסס על 13 מתחמים מתוך 14.
- ב-1 מתחמים בבאר שבע אין במאגר קישור לתיק התכנון. בשורות שלהם מופיע קישור למפה בלבד.
- שמות היזמים — המינהלת להתחדשות עירונית של עיריית באר שבע. נבדק ב-14.8.2026. נתוני היזמים מתעדכנים אחת ל-90 יום.
- קישורי המפה נבנים לפי מספר המתחם במאגר ונפתחים בשכבת מתחמי ההתחדשות העירונית של המפה הממשלתית govmap.
- הגדרות השלבים והמסלולים — עמוד פינוי בינוי הארצי, שבו מילון הסטטוסים המלא והמספרים של כל 76 הערים.