מדרגות מס רכישה לדירה יחידה — כמה תשלמו בפועל

בקצרה

0% על ההתחלה: על החלק הראשון של שווי הדירה — עד תקרת הפטור — לא משלמים מס רכישה בכלל.
מדרגות עולות: מעל התקרה חלים שיעורים מדורגים — 3.5%, 5%, 8% ו-10% — לפי מדרגות שווי.
רק על ההפרש: כל שיעור חל אך ורק על החלק של השווי שנופל בתוך אותה מדרגה, לא על מלוא מחיר הדירה.
מתעדכן: המדרגות מתעדכנות מעת לעת ברשות המסים — בודקים את הנתון העדכני לפני כל עסקה.

רשות המסים בישראל בנתה את מס הרכישה על דירה יחידה כמדרגות מתפשטות — בדיוק כמו מס הכנסה. זה אומר שהמספר שקופץ לרוב הקונים לראש ("אחוז כלשהו כפול מחיר הדירה") הוא כמעט תמיד מוגזם. המנגנון האמיתי עדין יותר, ולטובתכם.

זיהוי סיווג
שליפת מדרגות עדכניות
פירוק השווי לפרוסות
חישוב מס לכל פרוסה
דיווח ותשלום

לפני שנכנסים למספרים — מה זו בכלל מדרגה

מס רכישה הוא מס שמשלם הקונה על רכישת זכות במקרקעין. כשמדובר בדירת מגורים יחידה — כלומר, כשלבני הזוג אין דירה נוספת בבעלותם — החוק מעניק מדרגה ראשונה של פטור מלא, ורק מעליה מתחילים לגבות מס. זו בדיוק ההטבה שמבדילה בין רכישת דירה יחידה לרכישת דירה נוספת.

המילה "מדרגות" היא לא קישוט. שווי הדירה מחולק לפרוסות, ולכל פרוסה יש שיעור מס משלה. הפרוסה הראשונה — 0%. הפרוסה שמעליה — 3.5%. מעליה — 5%, ואז 8%, ולבסוף 10% על הפרוסה העליונה ביותר. כל שיעור חל רק על החלק של השווי שנופל בתוך אותה מדרגה — לא על מלוא מחיר הדירה.

בעברית פשוטה אם דירה עולה סכום שנכנס לתוך המדרגה של 5%, זה לא אומר שתשלמו 5% על כל מחיר הדירה. תשלמו 0% על הפרוסה הראשונה, 3.5% על השנייה, ורק 5% על מה שגלש למדרגה השלישית. המס הממוצע בפועל תמיד נמוך מהשיעור של המדרגה העליונה שהגעתם אליה.

הטבלה שצריך מול העיניים — שווי מול שיעור

להלן מבנה המדרגות לדירה יחידה. שימו לב: זו מפת השיעורים לפי הדין — 0% על החלק הראשון, ואז 3.5%, 5%, 8% ו-10% לפי מדרגות עולות. את סכומי-הגבול המדויקים של כל מדרגה חובה לאמת ברשות המסים לפני כל עסקה, כי הם מתעדכנים מעת לעת.

פרוסת השווי	השיעור על הפרוסה	מה זה אומר
החלק הראשון (עד תקרת הפטור)	0%	לא משלמים מס כלל
המדרגה שמעל הפטור	3.5%	מס נמוך על הפרוסה הזו בלבד
המדרגה הבאה	5%	רק על החלק בתוך המדרגה
מדרגת שווי גבוהה	8%	רק על החלק בתוך המדרגה
המדרגה העליונה	10%	על החלק העליון ביותר של השווי

שימו לב לכיוון: ככל שהדירה יקרה יותר, כך היא "נוגעת" במדרגות גבוהות יותר — אבל רק החלק שגלש למדרגה הגבוהה מחויב בשיעור הגבוה. דירה יחידה בטווח מחירים נמוך יכולה בקלות ליפול כולה בתוך מדרגת ה-0% ולהיות פטורה לגמרי ממס רכישה.

איך זה עובד על מספר אמיתי — דוגמת חישוב

כדי להמחיש את המנגנון, נדגים בדוגמה מספרית עם מדרגות להמחשה בלבד (לא נתוני-אמת — את המספרים המדויקים שולפים מרשות המסים). נניח שדירה יחידה נרכשת בשווי כלשהו, והמדרגות המומחשות הן: 0% עד מיליון ש"ח, 3.5% על החלק שבין מיליון ל-1.5 מיליון, ו-5% על החלק שמעל 1.5 מיליון.

דוגמה להמחשה — דירה בשווי 1.8 מיליון ש"ח

מדרגות מומחשות בלבד

זוג רוכש דירה יחידה. השווי מחולק לפרוסות לפי המדרגות:

חישוב

הפרוסה הראשונה — עד מיליון ש"ח — במדרגת 0%: 0 ש"ח מס.
הפרוסה השנייה — 500,000 ש"ח (מ-1 עד 1.5 מיליון) — במדרגת 3.5%: 17,500 ש"ח.
הפרוסה השלישית — 300,000 ש"ח (מ-1.5 עד 1.8 מיליון) — במדרגת 5%: 15,000 ש"ח.
סך הכל מס רכישה: 32,500 ש"ח — שהם כ-1.8% ממחיר הדירה, לא 5%.

הפער בין המדרגה העליונה למס בפועל

בדוגמה של דירה ב-1.8 מיליון ש״ח, הזוג "נגע" במדרגת 5%, אך המס האפקטיבי שלו הסתכם בכ-1.8% בלבד ממחיר הדירה — סך הכל 32,500 ש״ח מתוך 1,800,000 ש״ח. השיעור העליון שאליו מגיעים אף פעם לא מייצג את מה שמשלמים בפועל, כי המס מחושב לפי פרוסות ולא על מלוא הסכום.

שימו לב לפער: הזוג "נגע" במדרגת 5%, אבל המס האפקטיבי שלו יצא כ1.8% בלבד ממחיר הדירה. זו בדיוק הסיבה שהחישוב הנכון חוסך לכם דאגה מיותרת — השיעור העליון שאתם מגיעים אליו אף פעם לא מייצג את מה שתשלמו בפועל.

שימו לב המספרים בדוגמה למעלה הם להמחשת המנגנון בלבד ואינם מדרגות-אמת. סכומי-הגבול של כל מדרגה מתעדכנים מעת לעת. לפני חתימה על עסקה — שלפו את המדרגות העדכניות מרשות המסים, כי חישוב על מדרגות ישנות עלול לתת מספר שגוי.

שני תנאים שקובעים אם המדרגות המיטיבות בכלל חלות עליכם

המדרגות של דירה יחידה — עם פרוסת ה-0% בהתחלה — חלות רק אם הרכישה מסווגת כדירה יחידה. לזוג יש כאן שתי נקודות-בדיקה קריטיות שכדאי לוודא לפני שמניחים שהמדרגות המיטיבות שייכות לכם:

סופרים דירות של שני בני הזוג יחד. לעניין מס רכישה, בני זוג ומי שגר איתם נספרים לרוב כיחידה משפחתית אחת. אם לאחד מבני הזוג כבר יש דירה, הרכישה עלולה להיחשב דירה נוספת — עם מדרגות גבוהות בהרבה.
סטטוס "דירה יחידה" נבחן במועד הרכישה. ההגדרה תלויה בנסיבות ובדין, ולעיתים יש כללי-מעבר בין דירה ישנה לחדשה. אם המצב לא חד-משמעי — כדאי לבדוק מול איש מקצוע לפני הדיווח.

אם הרכישה מסווגת כדירה נוספת, המדרגות שונות לחלוטין — המס מתחיל בשיעור גבוה כבר מהשקל הראשון. את הסיווג המלא הסברנו בעמוד הנפרד על דירה יחידה או דירה נוספת, ואת מדרגות הדירה הנוספת בעמוד המדרגות לדירה נוספת.

מהחישוב לתשלום — הצעדים המעשיים

מזהים סיווג בודקים אם הרכישה היא דירה יחידה — כולל ספירת הדירות של שני בני הזוג יחד.
שולפים מדרגות עדכניות נכנסים לרשות המסים ומאתרים את סכומי-הגבול של המדרגות התקפים למועד העסקה.
מפרקים את השווי לפרוסות מחלקים את מחיר הדירה בין המדרגות, ומחשבים את המס על כל פרוסה בנפרד.
מריצים את המחשבון הרשמי משתמשים במחשבון מס הרכישה של רשות המסים כדי לאמת את התוצאה שקיבלתם ידנית.
מדווחים ומשלמים בזמן מס הרכישה מדווח ומשולם לרשות המסים בתוך המועד החוקי — הרחבנו על כך בעמוד מועד הדיווח והתשלום.

טיפ חשבו את המס פעם אחת בעצמכם לפי המדרגות, ואז הזינו את אותו שווי במחשבון הרשמי של רשות המסים. אם שתי התוצאות זהות — סימן שהבנתם את המנגנון נכון. אם יש פער — כנראה השתמשתם במדרגות לא-עדכניות, וזה בדיוק מה שרצינו לתפוס לפני החתימה.

אם אתם רוצים לראות במספר אחד את ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת, ההשוואה המספרית המלאה נמצאת בעמוד השוואת מס רכישה עם דוגמאות מספריות. ולסקירה הרחבה של כל עסקת המיסוי — מס רכישה ומס שבח יחד — חזרו למדריך המיסוי המלא לזוג קונה דירה.

הבהרה: הדוגמאות המספריות בעמוד זה נועדו להמחשת מנגנון המדרגות בלבד ואינן מהוות ייעוץ מס. סכומי-הגבול של המדרגות מתעדכנים מעת לעת. לפני כל עסקה יש לאמת את הנתונים העדכניים באתר רשות המסים ולהיוועץ באיש מקצוע במקרים לא-שגרתיים.

מקורות

רשות המסים בישראל — מס רכישה ומחשבון מס רכישה. נכון ל-27/07/2026.
gov.il — מדרגות מס רכישה ופרטי חבות המס. נכון ל-27/07/2026.

גילוי נאות: התוכן באתר אינו ייעוץ פיננסי, פנסיוני, מסים או השקעות. החלטות פיננסיות אישיות מומלץ לקבל בליווי בעל מקצוע מוסמך.