בחלק הזה
בקצרה
- אין "פטור מלא" גורף ממס רכישה על דירה. מה שקיים בדירת מגורים יחידה הוא מדרגת 0% על החלק הראשון של שווי הדירה, עד תקרה שקבועה בחוק.
- מעל תקרת ה-0% חוזרים למדרגות הרגילות — הפטור הוא חלקי, לא על כל שווי הדירה.
- קיימות הקלות ייחודיות לקטגוריות כמו נכים ועולים חדשים — אבל כל הקלה כזו חייבת אימות מול רשות המסים.
- אין מקור רשמי לפטור ספציפי? אל תניחו שהוא קיים.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) לא מכיר במונח "פטור ממס רכישה" כמשהו שחל אוטומטית על כל מי שקונה דירה למגורים. מה שהוא כן מכיר בו זו מדרגת מס אפס — שיעור של 0% על נתח מוגדר משווי הדירה, ורק כשמתקיים תנאי אחד מרכזי: שזו דירת מגורים יחידה של הרוכש. זה ההבדל הדק שמפיל הרבה זוגות: הם שומעים "דירה ראשונה = פטור", מדמיינים 0% על כל מיליוני השקלים, ומגלים בשומה שהמדרגות חזרו לפעול הרבה לפני הסוף.
ההבחנה שקובעת הכל: 0% זה לא פטור, זו מדרגה
כשאתם קונים דירה, מס הרכישה מחושב לפי מדרגות שווי — בדיוק כמו מס הכנסה עובד לפי מדרגות שכר. בדירת מגורים יחידה, המדרגה הראשונה היא 0%: על החלק הראשון של שווי הדירה, עד תקרה שקבועה בחוק ומתעדכנת מדי תקופה, לא משלמים מס רכישה כלל. זה החלק "הפטור".
אבל ברגע ששווי הדירה עובר את התקרה הזו, כל שקל מעל התקרה נכנס למדרגות הבאות — 3.5%, 5% וכן הלאה. כלומר גם זוג שקונה את דירתו הראשונה והיחידה עלול לשלם מס רכישה לא מבוטל, אם הדירה יקרה מהתקרה. ה-0% חל רק על הפרוסה הראשונה, לא על העוגה כולה.
המספרים המדויקים — גובה תקרת ה-0% ומיקומן של המדרגות שמעליה — מתעדכנים בחוק מעת לעת. לכן במדריך הזה אנחנו לא מציינים סכום שאולי לא יהיה מדויק ברגע שתקראו: את המדרגות המספריות המלאות תמצאו בעמוד הייעודי בסדרה, ואת המספר התקף לרגע הרכישה שלכם — תמיד באתר רשות המסים.
התנאי המרכזי: שזו תהיה דירה יחידה של בני הזוג
מדרגת ה-0% שמורה למי שהדירה הנרכשת היא דירת המגורים היחידה שלו. וכאן נכנסת נקודה קריטית לזוגות: לצורך מס רכישה, בני זוג שגרים יחד (ובמקרים מסוימים גם ילדיהם הקטינים) נחשבים בדרך כלל כרוכש אחד. אם לאחד מבני הזוג כבר יש דירה בבעלותו — גם אם היא נרשמה לפני הנישואים — הרכישה המשותפת עלולה להיחשב כרכישת דירה נוספת, ואז מדרגת ה-0% פשוט לא קיימת: המס מתחיל בשיעור גבוה כבר מהשקל הראשון.
| קריטריון | דירה יחידה | דירה נוספת |
|---|---|---|
| הגדרת התא המשפחתי | בני זוג שגרים יחד נחשבים בדרך כלל כרוכש אחד | אם לאחד מבני הזוג כבר יש דירה בבעלותו — גם אם נרשמה לפני הנישואים |
| מדרגת 0% | קיימת — חלה על מי שהדירה הנרכשת היא דירת המגורים היחידה שלו | לא קיימת — המס מתחיל בשיעור גבוה כבר מהשקל הראשון |
בגלל שהסיווג בין דירה יחידה לדירה נוספת הוא לב העניין ומורכב בפני עצמו (יש חריגים, למשל למי שמוכר דירה קיימת בסמוך לרכישה), הקדשנו לו עמוד נפרד בסדרה. אם עדיין לא בטוחים לאיזו קטגוריה אתם שייכים — התחילו שם, לפני שאתם מנסים לחשב פטור.
הקלות מיוחדות: קיימות — אבל רק אם רשות המסים אומרת שכן
מעבר למדרגת ה-0% של דירה יחידה, החוק מכיר בקטגוריות מסוימות שזכאיות להקלות ייחודיות במס רכישה — כלומר מדרגות מיטיבות או שיעורים מופחתים בתנאים מסוימים. שתי דוגמאות שמופיעות תדיר: נכים העומדים בתנאי הזכאות, ועולים חדשים בתקופה מוגדרת מיום העלייה. אלה אינם "פטורים" במובן של 0% על הכל — אלה מסלולי-מס נפרדים עם תנאים משלהם.
והכלל החשוב מכולם, במיוחד בעולם שבו כל אתר מבטיח לכם "פטורים שלא ידעתם עליהם": אם אין מקור רשמי ספציפי לפטור או הקלה — אל תניחו שהוא קיים. היעדר אזכור אצל רשות המסים אינו "פרצה"; לרוב הוא פשוט אומר שהפטור לא קיים. עדיף לגלות את זה לפני החתימה מאשר לגלות אותו בשומה, כשכבר אין דרך חזרה.
מה שזוג צריך לעשות כדי לדעת אם מגיע לו
- ספרו דירות ברמת התא כמה דירות יש לשני בני הזוג יחד ברגע הרכישה — כולל דירות שנרשמו לפני הזוגיות. זו השאלה שקובעת אם בכלל יש מדרגת 0%.
- סווגו: יחידה או נוספת אם זו הדירה היחידה של התא — יש מדרגת 0% על החלק הראשון. אם יש כבר דירה — סביר שזו דירה נוספת, ואין 0%.
- השוו את שווי הדירה לתקרה בדקו את תקרת ה-0% העדכנית באתר רשות המסים. מעל התקרה — החלק העודף ממוסה במדרגות הרגילות.
- בדקו הקלה ייחודית אם אתם נכים או עולים חדשים — בררו את תנאי הזכאות המדויקים מול רשות המסים, לא מהזיכרון.
- הצליבו עם מקור רשמי לפני החתימה, אמתו כל הנחה על פטור מול רשות המסים או נוסח החוק. אין מקור? אין פטור.
חזרה למדריך המלא: מיסוי נדל"ן לזוג קונה דירה · לעומק המספרים ראו מדרגות מס רכישה לדירה יחידה ואיך מסווגים דירה יחידה מול נוספת.
מקורות
- רשות המסים בישראל — מס רכישה ומיסוי מקרקעין (gov.il). נכון ל-27/07/2026.
- רשות המסים — שירותי מיסוי מקרקעין ובדיקת זכאות (gov.il). נכון ל-27/07/2026.