מס רכישה מול מס שבח: מי מכם משלם ומה בכלל לא שלכם

כשאתם חותמים על חוזה רכישת דירה, אתם חותמים למעשה על מסמך שמכיר שני מסים שונים — אבל רק אחד מהם שלכם. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963 הוא מקור-האמת שמפריד בין השניים: הוא מטיל את מס הרכישה על מי שקונה זכות במקרקעין, ואת מס השבח על מי שמוכר אותה. זו לא חלוקה שסוכמה במשא-ומתן — היא כתובה בחוק, ולכן היא נקודת-הפתיחה של כל עסקה.

הכלל שקובע הכל: כל צד משלם את המס שנוצר אצלו

ההיגיון מאחורי החלוקה פשוט יותר ממה שנשמע. מס רכישה הוא מס על עצם הפעולה של רכישת נכס — אתם רוכשים זכות במקרקעין, ולכן אתם משלמים אחוז מסוים משווי העסקה למדינה. מס שבח, לעומת זאת, הוא מס על רווח: המוכר קנה את הדירה בעבר במחיר מסוים, מוכר אותה עכשיו במחיר גבוה יותר, וההפרש הריאלי הזה — ה"שבח" — הוא מה שממוסה.

כשמנסחים את זה כך, החלוקה נעשית אינטואיטיבית: מי שמרוויח מהעלייה בשווי הוא זה שמשלם על הרווח, ומי שרוכש הוא זה שמשלם על הרכישה. אתם, בתור זוג שקונה דירה, לא הרווחתם עדיין כלום — קניתם. לכן מס השבח פשוט לא קיים בעולם שלכם בשלב הזה. הוא הבעיה של המוכר.

הצד שלכם: מס רכישה — המס היחיד שאתם צריכים לתקצב

בעסקת הרכישה שלכם, מס הרכישה הוא המס היחיד שרלוונטי לתקציב שלכם. הוא מחושב לפי מדרגות שנקבעות בחוק, והגובה שלו תלוי בשאלה קריטית אחת: האם זו דירה יחידה שלכם, או דירה נוספת. ההבדל בין שני המסלולים האלה עצום — דירה יחידה נהנית ממדרגת פטור/0% על החלק הראשון של השווי, בעוד דירה נוספת ממוסה כבר מהשקל הראשון בשיעור גבוה.

את החלוקה המדויקת של המדרגות אנחנו מפרקים בעמודים נפרדים במדריך — גם למי שקונה דירה יחידה וגם למי שקונה דירה נוספת. מה שחשוב לקבע כאן, בעמוד הזה: האחריות לחשב, לדווח ולשלם את מס הרכישה היא עליכם, הקונים — לא על המוכר ולא על המתווך. המוכר לא נוגע במס הזה בכלל.

• הקונה אחראי על מס הרכישה — חישוב, דיווח ותשלום.
• 60 יום הוא בדרך כלל מועד הדיווח והתשלום ממועד העסקה — פרק שנפתח בעמוד נפרד.
• 0% עשוי לחול על החלק הראשון של השווי — אך רק בדירת מגורים יחידה, ולפי המדרגות המעודכנות.

1. הקונה הוא האחראי הבלעדי לחישוב, לדיווח ולתשלום מס הרכישה — לא המוכר ולא המתווך.
2. חישוב הסכום נעשה לפי מדרגות מס — כאשר 0% עשוי לחול על החלק הראשון של השווי, אך רק אם מדובר בדירת מגורים יחידה ולפי המדרגות המעודכנות.
3. דיווח ותשלום בפועל לרשות המסים בתוך 60 יום ממועד העסקה.

הצד של המוכר: מס שבח — למה זה לא הכיס שלכם

מס שבח מחושב על השבח הריאלי — הרווח שנוצר למוכר בין המחיר שבו קנה את הדירה למחיר שבו הוא מוכר אותה לכם, לאחר התאמות וניכויים שמוכרים בחוק. שיעור ברירת-המחדל הוא 25% על השבח הריאלי. אבל — וזו הנקודה שחשוב שתפנימו — כל החישוב הזה מתרחש בצד של המוכר, ולא נוגע לתקציב הרכישה שלכם.

למוכר עשוי לחול פטור ממס שבח אם הדירה שהוא מוכר היא דירת מגורים יחידה שלו ומתקיימים תנאי החוק. בין כה וכה, זו החלטה, הבדיקה והאחריות שלו — לא שלכם. אתם קונים; הרווח שהוא עשה על הנכס אינו עניינכם מבחינת המס.

שני מסלולים נפרדים: איך זה נראה כשמעמידים אותם זה מול זה

הדרך הכי ברורה לזכור את החלוקה היא להעמיד את שני המסים בשתי עמודות. שימו לב שאין כאן חפיפה — מה ששייך לקונה שייך רק לקונה, ומה ששייך למוכר שייך רק למוכר. בעסקה רגילה, כל צד נושא במס המוטל עליו בנפרד.

הטבלה ממחישה את העיקרון: אלה שני עולמות מקבילים שלא נפגשים בכיס אחד. לכן, כשאתם בונים את התקציב לרכישה, אתם לוקחים בחשבון את מחיר הדירה, עלויות נלוות (עורך-דין, שמאי, תיווך אם יש) ואת מס הרכישה — ולא את מס השבח, שאינו חלק מהמשוואה שלכם.

המקרה שהופך את השולחן: כשאתם עצמכם עוברים לצד המוכר

יש נקודה אחת שכדאי שתחזיקו כבר עכשיו, בשלב הרכישה: ביום שבו תמכרו את הדירה הזאת בעתיד — אתם תהפכו למוכרים, ומס השבח יהיה עליכם. זה אותו כלל בדיוק, רק שהצדדים מתחלפים. הקונה החדש ישלם את מס הרכישה שלו, ואתם — כמוכרים — תבחנו את חבות מס השבח שלכם ואת אפשרות הפטור על דירת מגורים.

לכן חשוב להבין את שני המסים כבר עכשיו, גם אם רק אחד מהם רלוונטי לכם היום. ההיכרות עם מס השבח בצד-המוכר תעזור לכם בעתיד לתכנן נכון — למשל, לבדוק אם אתם עומדים בתנאי הפטור על דירת מגורים כשתגיע העת למכור.

מה לעשות עכשיו: הצעדים המעשיים לזוג הקונה

• מפרידים ראש — התמקדו במס הרכישה בלבד. מס השבח אינו חלק מתקציב הרכישה שלכם.
• מסווגים את הרכישה — בודקים אם זו דירה יחידה או דירה נוספת, כי זה קובע את גובה מס הרכישה. (פורק בעמוד הסיווג במדריך.)
• מחשבים לפי מדרגות — מחשבים את מס הרכישה לפי המדרגות המעודכנות של רשות המסים.
• מוודאים מי מדווח ומתי — ודאו מי מגיש את הדיווח בשמכם ובאיזה מועד, כי חובת התשלום נשארת עליכם.
• מתעדים לעתיד — שומרים את מסמכי הרכישה. הם יהיו רלוונטיים לחישוב מס שבח ביום שתמכרו את הדירה.

חזרה למדריך המלא: מיסוי נדל"ן לזוג קונה דירה — או המשיכו לעמוד הבא בסדרה: דירה יחידה או דירה נוספת — איך מסווגים את הרכישה?

מקורות

1. רשות המסים בישראל — מידע על מיסוי מקרקעין (מס רכישה ומס שבח). נכון ל-27/07/2026.
2. gov.il — מיסוי מקרקעין: חובות דיווח ותשלום. נכון ל-27/07/2026.