מדרגות מס רכישה לדירה נוספת — כמה תשלמו באמת

רשות המסים מפרסמת שתי טבלאות שונות לגמרי למס רכישה על דירת מגורים: אחת לדירה יחידה ואחת לדירה נוספת. ההבדל ביניהן הוא לא ניואנס — הוא הבדל שנמדד בעשרות אלפי שקלים על אותה דירה בדיוק. אם אתם זוג שקונה דירה שנייה, או שלאחד מכם כבר יש דירה על השם, הטבלה שרלוונטית אליכם היא זו של הדירה הנוספת. וכאן מתחיל ההבדל הגדול.

ההבדל הראשון והגדול — אין מדרגת פטור

בדירת מגורים יחידה יש מדרגה ראשונה של 0% — כלומר על החלק הראשון של שווי הדירה, עד תקרה שנקבעת בחוק, לא משלמים מס רכישה בכלל. זו ההטבה המרכזית שהמדינה נותנת למי שקונה את דירת המגורים היחידה שלו.

בדירה נוספת הסיפור אחר לגמרי. אין מדרגת 0% — המס מתחיל מהשקל הראשון של שווי הדירה. אין חלק פטור, אין תקרה שמתחתיה לא משלמים. מהאגורה הראשונה נכנס שיעור המס, וזה מה שהופך את הדירה הנוספת ליקרה בהרבה כבר בנקודת הפתיחה.

שתי המדרגות של הדירה הנוספת — 8% ואז 10%

מבנה המדרגות בדירה נוספת פשוט יחסית — יש רק שתי מדרגות. על החלק של שווי הדירה עד סף מסוים משלמים 8%, ועל כל שקל מעל אותו סף משלמים 10%. זהו. אין כאן מדרגות ביניים של 3.5% או 5% כמו בדירה היחידה — נכנסים ישר לשיעורים הגבוהים.

1. מחלקים את שווי הדירה לשני חלקים: החלק שעד הסף, והחלק שמעל הסף.
2. על החלק שעד הסף מחשבים מס בשיעור 8%.
3. על החלק שמעל הסף — ורק עליו — מחשבים מס בשיעור 10%.
4. מחברים את שני הסכומים יחד לקבלת סך מס הרכישה הכולל.

חשוב להבין את המנגנון: השיעור של 8% חל על החלק שעד הסף, והשיעור של 10% חל רק על החלק שמעל הסף — לא על כל שווי הדירה. זו לוגיקה של מדרגות, בדיוק כמו במס הכנסה: כל חלק של השווי "נופל" למדרגה שלו. אבל מכיוון שהמדרגה הראשונה כבר גבוהה (8%), התוצאה הכוללת גבוהה משמעותית מזו של דירה יחידה באותו שווי.

כמה זה באמת עולה — דוגמה על המספרים

נמחיש את המנגנון בדוגמה מספרית. שימו לב — הסכומים כאן הם להמחשת השיטה בלבד, ואינם מדרגות רשמיות מעודכנות. את הסכומים המדויקים תמצאו ברשות המסים ובעמוד ההשוואה של הסדרה.

עכשיו השוו את זה לדירה יחידה באותו שווי. בדירה יחידה החלק הראשון של השווי פטור (0%), והחלק שמעליו ממוסה בשיעורים נמוכים — 3.5% ואז 5%. התוצאה בדירה יחידה בשווי כזה עשויה להיות אלפי או עשרות-אלפי שקלים בלבד, לעומת מאה-שישים אלף בדירה הנוספת. זה הפער שכל זוג צריך להכניס לחישוב לפני שהוא קונה דירה שנייה.

מתי הזוג שלכם נכנס לסיווג הזה

הסיווג לדירה נוספת רלוונטי בעיקר לשני מצבים נפוצים אצל זוגות:

• דירה שנייה להשקעה — יש לכם כבר דירת מגורים, ואתם קונים עוד אחת כדי להשכיר או כהשקעה. הדירה החדשה מסווגת כדירה נוספת.
• לאחד מבני הזוג כבר יש דירה — גם אם רק לאחד מכם יש דירה קיימת על השם, לעניין מס הרכישה ההגדרה נבחנת ברמת התא המשפחתי. במקרים רבים זה יכניס את הרכישה המשותפת לסיווג של דירה נוספת.

הנקודה השנייה מפתיעה זוגות רבים. מבחינת רשות המסים, בני זוג ורוב הילדים הקטנים נחשבים לעניין הזה כיחידה אחת — כלומר דירה שרשומה על אחד מבני הזוג "נספרת" גם לשני. לכן חשוב לבדוק כמה דירות יש לכם ביחד, ולא רק על שם מי שקונה בפועל. לפירוט מלא על הסיווג — יש עמוד ייעודי בסדרה.

מה לעשות בפועל — לפני שאתם חותמים

• ודאו את הסיווג בדקו כמה דירות יש לכם כזוג, כולל דירות על שם בן/בת הזוג. אם יש דירה קיימת — כנראה מדובר בדירה נוספת.
• אמתו את המדרגות העדכניות היכנסו לאתר רשות המסים ובדקו את סכום הסף המעודכן שבין 8% ל-10% לשנת העסקה.
• חשבו את המס הפעילו את השיעור על החלק שעד הסף (8%) ועל החלק שמעליו (10%), וסכמו. מהשקל הראשון — אין חלק פטור.
• הכניסו למאזן הוסיפו את מס הרכישה לעלות הכוללת של העסקה. בדירה נוספת זה סכום משמעותי שמשפיע על התשואה.
• דווחו ושלמו בזמן הדיווח והתשלום נעשים בדרך כלל בתוך 60 יום ממועד העסקה — ראו את העמוד הנפרד על מועד הדיווח.

רוצים לראות את הפער בין דירה יחידה לדירה נוספת בשחור-על-לבן, על כמה שוויים שונים? יש לכך עמוד ייעודי בסדרה עם דוגמאות מספריות מלאות. ואם עוד לא סגורים על הסיווג עצמו — התחילו מעמוד הסיווג. חזרה למדריך המלא: מיסוי נדל"ן לזוג קונה דירה.

מקורות

1. רשות המסים בישראל — מס רכישה על דירות מגורים ומדרגות מעודכנות. נכון ל-27/07/2026.
2. רשות המסים — מחשבון מס רכישה רשמי. נכון ל-27/07/2026.