פינוי בינוי בירושלים — כל 213 המתחמים והסטטוס שלהם

הנתונים מתוך מאגר מתחמי ההתחדשות העירונית של משרד הבינוי והשיכון · נבדק 14.8.2026.

• 213 מתחמים — 22% מהמדינה. ירושלים לבדה מחזיקה יותר ממחמישית ממתחמי ההתחדשות בארץ, וכמעט פי שלושה מרמת גן שאחריה. 73,808 הדירות המתוכננות בה הן 12% מכל מה שמתוכנן בישראל.
• 96 מתחמים תקועים בוועדות. זה השלב הארוך ביותר, וכמעט מחצית מהעיר נמצאת בו. שמונה מתחמים כבר בבנייה בפועל — מתוך 55 בארץ כולה.
• 108 מתוך 213 הוכרזו רשמית. בדיוק מחצית. רק למתחם שהוכרז יש מסלול מס מוגדר, ול-105 הנותרים עוד אין.

כל המתחמים בירושלים

מוצגות 25 השורות הראשונות, מסודרות לפי מספר הדירות המתוכננות; הכפתור מתחת פותח את כל 213. עמודת "מה קורה שם עכשיו" היא השלב שבו המתחם נמצא במאגר המדינה, בעברית פשוטה. עמודת "הוכרז" היא שנת ההכרזה הרשמית — היא שקובעת את מסלול המס.

שמות היזמים לפי אתר המינהלת להתחדשות עירונית של עיריית ירושלים, נבדק ב-14.8.2026. השם מופיע ב-207 מתוך 213 המתחמים; בשאר לא נמצאה התאמה ודאית והתא נשאר ריק. היזם הוא מי שמקדם את התוכנית — לא בהכרח מי שבונה בפועל.

איפה זה קורה בירושלים

הנורית וקוסטה ריקה — 7 מתחמים

1,029 דירות היום, 4,311 מתוכננות. מתחם "הנורית" הוא הגדול בירושלים — 648 דירות היום, 2,613 מתוכננות — והוא אושר והוכרז כבר ב-2018. סביבו נבנים בפועל שני מתחמים נוספים, קוסטה ריקה והנורית-קוסטה ריקה. באתר המינהלת העירונית הנורית מחולק לשישה תת-מתחמים עם יזמים שונים, ולכן בשורה שלו במאגר המדינה לא הוצג שם יזם יחיד.

ארמון הנציב — 2 מתחמים

624 דירות היום, 2,628 מתוכננות. מתחם י"ט ארמון הנציב הוא השני בגודלו בעיר — 493 דירות ל-1,700. שני המתחמים באזור עדיין בהליך אישור בוועדות, השלב הארוך ביותר, אף שהראשון הוכרז כבר ב-2019.

דרך חברון — 7 מתחמים

706 דירות היום, 3,231 מתוכננות. הריכוז שבו הכי הרבה קורה בפועל: שניים מתוך שבעת המתחמים כאן כבר בבנייה — דרך חברון הגדול ודרך חברון דרום — ושניים נוספים עם היתר בנייה. דרך חברון הגדול הוא השלישי בגודלו בעיר, 348 דירות ל-1,698.

שטרן — 8 מתחמים

773 דירות היום, 2,849 מתוכננות. שמונה מתחמים על ציר אחד — הריכוז הגדול בעיר במספר מתחמים. מתחם שטרן עצמו, 336 דירות ל-1,068, אושר והוכרז ב-2018; שלושה מהקטנים כבר עם היתר בנייה.

סן מרטין — 7 מתחמים

459 דירות היום, 1,845 מתוכננות. שבעה מתחמים ברצף על רחוב אחד, כולם בסדר גודל של 30 עד 120 דירות. חמישה מהם כבר אושרו או קיבלו היתר בנייה — זה אחד האזורים המתקדמים בעיר.

טשרניחובסקי — 6 מתחמים

358 דירות היום, 1,214 מתוכננות. שישה מתחמים קטנים לאורך הציר, בין 26 ל-108 דירות כל אחד. שלושה בהליך אישור ושלושה אושרו וממתינים להיתר.

176 המתחמים הנותרים בירושלים — 13,512 דירות היום ו-57,730 מתוכננות — מפוזרים ברחבי העיר ואינם מרוכזים באזור אחד. כולם מופיעים בטבלה למעלה.

מה זה אומר עליך — הכסף, לא התוכנית

רשימת המתחמים אומרת איפה. הפרק הזה אומר מה מגיע לכם אם הבית שלכם באחד מהם.

מה מקבל דייר בפינוי בינוי

דירה חדשה במקום הישנה, בדרך כלל גדולה יותר ובאותו מתחם · שכר דירה שמשולם לכם לאורך כל תקופת הבנייה · כיסוי הוצאות המעבר לשני הכיוונים · וערבויות שנועדו להבטיח שתקבלו את הדירה גם אם היזם ייקלע לקשיים. מה שמובטח בחוק ומה שנקבע בהסכם הם שני דברים שונים — ההסכם הוא שקובע את הגודל, הקומה והמפרט.

אם אתם בני 70 ומעלה

החוק נותן זכות בחירה שאין לאף דייר אחר: דירה חדשה כרגיל, שתי דירות קטנות יותר, דירה קטנה יותר בתוספת תשלום, או מעבר לדיור מוגן במימון היזם. הזכות אישית, ואי-אפשר לוותר עליה בהסכם קבוצתי של הבניין.

מה זה עולה במסים

פינוי בינוי במסלול מיסוי פטור ממס שבח בתנאים מסוימים, וזו בדיוק הסיבה שחשוב לדעת אם המתחם שלכם הוכרז. בירושלים 108 מתחמים הוכרזו ו-105 מתחמים לא. היטל השבחה חל על עליית השווי, ובפינוי בינוי יש לו כללים משלו.

כמה זמן זה לוקח

השלב הארוך ביותר הוא הליך האישור בוועדות, ובירושלים 96 מתחמים נמצאים בדיוק שם — כמעט מחצית מהעיר. 73 מתחמים כבר אושרו וממתינים להסכמות ולהיתר, 36 קיבלו היתר בנייה, ושמונה בבנייה בפועל.

המתחם שלכם בטבלה למעלה — הסטטוס בשורה שלו אומר באיזה שלב אתם.

ממה להיזהר

ההסכם הוא המסמך היחיד שקובע. מי מייצג את הדיירים ומי משלם לו · מה קורה אם חלק מהדיירים לא מסכימים · ומה בדיוק ההיקף של הערבויות ומתי הן נכנסות לתוקף.

לפירוט המשפטי המלא של הזכויות — כל-זכות.

מה חדש בירושלים

עדכון אחרון: 14.8.2026. בבדיקה האחרונה לא נרשמו שינויים במתחמי ירושלים. כאן יופיעו שינויים כשיירשמו: מתחם חדש שנוסף · מתחם שעבר שלב · הכרזה חדשה.

כלים שיעזרו לכם לחשב

• מחשבון משכנתא — כמה תעלה משכנתא על הפער בין הדירה הישנה לחדשה.
• מחשבון מס רכישה — אם אתם קונים דירה נוספת או מוכרים את הזכות במתחם.
• מחשבון כושר-החזר — מה ההחזר החודשי שאתם יכולים לעמוד בו.

מה לא תמצאו בעמוד הזה

המאגר הזה מכסה סוג אחד של התחדשות עירונית, ולא את כל מה שקורה בירושלים. אלה הדברים שחסרים בו, ואנחנו אומרים אותם מראש:

• תמ"א 38 אינה כאן. לא מצאתם כאן את הבניין שלכם? המאגר כולל רק מתחמים שלמים שהמדינה הכריזה עליהם. פרויקט של בניין בודד — חיזוק, או הריסה ובנייה מחדש — לא נמצא בו, גם אם הוא רץ בפועל ברחוב שלכם.
• אין שם של הקבלן שבונה. מי שמבצע את הבנייה בפועל אינו מתפרסם בשום מקור רשמי. בעמודת היזם מופיע מי שמקדם את התוכנית — זה לא בהכרח אותו גורם.
• אין תאריך צפוי לפינוי. יש שלב נוכחי בלבד. "מתי יפנו אותי" היא שאלה שאין לה תשובה רשמית, וכל תאריך שתשמעו הוא הערכה של מישהו.
• אין מחירים והערכות שווי. נתוני עסקאות בודדות אינם פתוחים לפרסום, ולכן אנחנו נשארים במספרים המצרפיים ואומרים זאת בגלוי.

שאלות ותשובות