פינוי בינוי בתל אביב-יפו — כל 55 המתחמים והסטטוס שלהם

הנתונים מתוך מאגר מתחמי ההתחדשות העירונית של משרד הבינוי והשיכון · נבדק 14.8.2026.

• 48 מתוך 55 הוכרזו רשמית. שיעור ההכרזה הגבוה בגל. רק למתחם שהוכרז יש מסלול מס מוגדר, ובתל אביב כמעט כולם שם. שבעה בלבד נותרו בלי הכרזה.
• פי 3.07 דירות — הנמוך בגל. בתל אביב מתוכננות 21,288 דירות במקום 6,931 שקיימות היום. הממוצע הארצי הוא פי 4.09. תל אביב מתחדשת הרבה, אבל מוסיפה פחות דירות ביחס לקיים מכל עיר אחרת בגל.
• ארבעה מתחמים כבר בבנייה. הדר יוסף, דפנה, וינגייט-לה גווארדיה וקהילת ורשה. בארץ כולה יש 55 מתחמים בבנייה בפועל, מתוך 972.

כל המתחמים בתל אביב-יפו

מסודר לפי מספר הדירות המתוכננות, מהגדול לקטן. עמודת "מה קורה שם עכשיו" היא השלב שבו המתחם נמצא במאגר המדינה, בעברית פשוטה. עמודת "הוכרז" היא שנת ההכרזה הרשמית — היא שקובעת את מסלול המס.

איפה זה קורה בתל אביב-יפו

הדר יוסף ודפנה — 3 מתחמים

1,330 דירות היום, 3,266 מתוכננות. כאן נמצאים שני המתחמים שהבנייה בהם כבר רצה, והגדול בעיר. הדר יוסף — 666 דירות היום, 1,544 מתוכננות — הוא הגדול בתל אביב וכבר בבנייה בפועל. דפנה, 471 ל-1,434, גם הוא בבנייה. שניהם מהוותיקים בעיר: הדר יוסף מסומן במאגר משנת 2003.

לה גווארדיה ווינגייט — 3 מתחמים

626 דירות היום, 1,843 מתוכננות. שלושה מתחמים על אותו ציר. לה גווארדיה מזרח הוא הרביעי בגודלו בעיר — 440 דירות ל-1,160, אושר וממתין להיתר. וינגייט-לה גווארדיה כבר בבנייה בפועל.

דרך השלום — 4 מתחמים

506 דירות היום, 1,392 מתוכננות. ארבעה מתחמים ברצף על רחוב אחד — הריכוז הצפוף בעיר. שלושה מהם אושרו וממתינים להיתר, ואחד כבר קיבל היתר בנייה. שמות המתחמים מגיעים מהמאגר הרשמי בדיוק כפי שהם רשומים בו.

יפו — יפת וסביבתה — 4 מתחמים

364 דירות היום, 930 מתוכננות. ארבעה מתחמים בדרום העיר. שלושה מהם הוכרזו בשנים 2024–2025, כלומר הם מהחדשים שנכנסו למאגר, וכולם עדיין לפני היתר בנייה.

קהילת קנדה ורשה — 4 מתחמים

360 דירות היום, 1,500 מתוכננות. מתחם קהילת קנדה הוא השביעי בגודלו בעיר — 208 דירות ל-800, אושר והוכרז ב-2021. קהילת ורשה (2) הוא אחד מארבעת המתחמים בעיר שכבר בבנייה בפועל.

37 המתחמים הנותרים בתל אביב-יפו — 3,745 דירות היום ו-12,357 מתוכננות — מפוזרים ברחבי העיר ואינם מרוכזים באזור אחד. כולם מופיעים בטבלה למעלה.

מה זה אומר עליך — הכסף, לא התוכנית

רשימת המתחמים אומרת איפה. הפרק הזה אומר מה מגיע לכם אם הבית שלכם באחד מהם.

מה מקבל דייר בפינוי בינוי

דירה חדשה במקום הישנה, בדרך כלל גדולה יותר ובאותו מתחם · שכר דירה שמשולם לכם לאורך כל תקופת הבנייה · כיסוי הוצאות המעבר לשני הכיוונים · וערבויות שנועדו להבטיח שתקבלו את הדירה גם אם היזם ייקלע לקשיים. מה שמובטח בחוק ומה שנקבע בהסכם הם שני דברים שונים — ההסכם הוא שקובע את הגודל, הקומה והמפרט.

אם אתם בני 70 ומעלה

החוק נותן זכות בחירה שאין לאף דייר אחר: דירה חדשה כרגיל, שתי דירות קטנות יותר, דירה קטנה יותר בתוספת תשלום, או מעבר לדיור מוגן במימון היזם. הזכות אישית, ואי-אפשר לוותר עליה בהסכם קבוצתי של הבניין.

מה זה עולה במסים

פינוי בינוי במסלול מיסוי פטור ממס שבח בתנאים מסוימים, וזו בדיוק הסיבה שחשוב לדעת אם המתחם שלכם הוכרז. בתל אביב-יפו 48 מתחמים הוכרזו ו-7 מתחמים לא. היטל השבחה חל על עליית השווי, ובפינוי בינוי יש לו כללים משלו.

כמה זמן זה לוקח

השלב הארוך ביותר הוא הליך האישור בוועדות — ובתל אביב שלושה מתחמים בלבד נמצאים שם. רוב העיר כבר מעבר לו: 30 מתחמים אושרו וממתינים להסכמות ולהיתר, 15 כבר עם היתר בנייה, וארבעה בבנייה בפועל.

המתחם שלכם בטבלה למעלה — הסטטוס בשורה שלו אומר באיזה שלב אתם.

ממה להיזהר

ההסכם הוא המסמך היחיד שקובע. מי מייצג את הדיירים ומי משלם לו · מה קורה אם חלק מהדיירים לא מסכימים · ומה בדיוק ההיקף של הערבויות ומתי הן נכנסות לתוקף.

לפירוט המשפטי המלא של הזכויות — כל-זכות.

מה חדש בתל אביב-יפו

עדכון אחרון: 14.8.2026. בבדיקה האחרונה לא נרשמו שינויים במתחמי תל אביב-יפו. כאן יופיעו שינויים כשיירשמו: מתחם חדש שנוסף · מתחם שעבר שלב · הכרזה חדשה.

כלים שיעזרו לכם לחשב

• מחשבון משכנתא — כמה תעלה משכנתא על הפער בין הדירה הישנה לחדשה.
• מחשבון מס רכישה — אם אתם קונים דירה נוספת או מוכרים את הזכות במתחם.
• מחשבון כושר-החזר — מה ההחזר החודשי שאתם יכולים לעמוד בו.

מה לא תמצאו בעמוד הזה

המאגר הזה מכסה סוג אחד של התחדשות עירונית, ולא את כל מה שקורה בתל אביב-יפו. אלה הדברים שחסרים בו, ואנחנו אומרים אותם מראש:

• תמ"א 38 אינה כאן. לא מצאתם כאן את הבניין שלכם? המאגר כולל רק מתחמים שלמים שהמדינה הכריזה עליהם. פרויקט של בניין בודד — חיזוק, או הריסה ובנייה מחדש — לא נמצא בו, גם אם הוא רץ בפועל ברחוב שלכם.
• אין שמות יזמים. המאגר הרשמי לא מכיל אותם, ולתל אביב-יפו אין אתר עירוני שמפרסם אותם לפי מתחם. אנחנו לא משלימים אותם מהעיתונות.
• אין תאריך צפוי לפינוי. יש שלב נוכחי בלבד. "מתי יפנו אותי" היא שאלה שאין לה תשובה רשמית, וכל תאריך שתשמעו הוא הערכה של מישהו.
• אין מחירים והערכות שווי. נתוני עסקאות בודדות אינם פתוחים לפרסום, ולכן אנחנו נשארים במספרים המצרפיים ואומרים זאת בגלוי.

שאלות ותשובות